(서울=뉴스1) 김혜지 기자 = 생산성 낮은 부동산에 연관된 빚이 지난해 말 1930조 원을 넘기면서 전체 민간 부문 빚의 절반을 차지한 것으로 나타났다. 지난 10년 동안 연 100조 원씩 급증한 결과다.
부동산 신용 쏠림의 원인은 가계의 부동산 수요와 은행의 수익구조 정체, 정부의 정책대출 등이 핵심으로 지목됐다. 정부와 은행, 가계 모두가 원인을 제공한 셈이다.
한국은행은 3일 한국금융연구원과 공동 개최한 '부동산 신용집중: 현황, 문제점 그리고 개선 방안' 정책 콘퍼런스에서 이런 내용의 '부동산 신용집중의 구조적 원인과 문제점' 발표를 맡았다.
한은은 우리나라 부동산 신용이 작년 말 기준 1932조5000억 원으로 전체 민간 신용의 49.7%를 차지한다고 밝혔다. 지난 2014년 이후 연평균 100조5000억 원 늘어나면서 2013년 말 대비 2.3배 급증했다.
부동산 신용은 국내 은행 등 금융기관이 부동산 부문에 공급한 신용액으로, 가계가 일으킨 부동산 대출(주택 관련 대출 + 비주택 부동산 담보 대출)과 부동산·건설업 기업에 대한 대출(PF 대출 포함)의 합계를 뜻한다.
한은 금융시장국 금융시장연구팀 소속 윤옥자 팀장과 추명삼 차장은 "국내 부동산 신용이 2015~2016년과 2020~2021년 높은 증가세를 기록했고 2022년 이후 다소 둔화했으나 다른 부문보다 상당한 증가세를 유지했다"고 설명했다.
가계 부문에서는 주택담보대출(정책 모기지 포함), 전세대출 위주로 부동산 신용이 늘었다. 업권별로는 은행의 경우 가계 부문 중심으로 증가세가 이어지는 가운데 비은행은 2018년 이후 기업 부문을 중심으로 확대됐다.
신용 공급의 부동산 쏠림은 △생산적 부문에 대한 신용 공급 제한(자원의 비효율적 배분) △금융 시스템의 안정성 저하 △금융 산업 경쟁력 약화 등의 문제를 낳는다는 것이 한은의 지적이다.
특히 자본 생산성 저하, 소비 위축 등을 통해 경제 성장을 제한할 가능성이 높다. 자본 생산성이 낮아지는 이유는 부동산 신용 쏠림으로 인해 생산적 부문에 돈줄이 마르기 때문이다.
연구진은 "국내 민간 신용과 경제 성장 간 관계를 실증 분석한 결과 부동산 중심의 민간 신용 확대가 지속될수록 민간 신용의 성장 기여도가 낮아졌다"며 "여타 업종에 비해 부동산업은 자본 생산성이 낮아 신용이 집중될수록 생산성 높은 부문에 신용 공급이 둔화해 전체 자본의 부가가치 창출 효과가 저하됐다"고 강조했다.
한국의 부동산 쏠림이 악화한 핵심 원인은 '수요'와 '공급' 측면을 나눠서 분석했다.
우선 수요 측면에서는 가계의 높은 부동산 자산 선호가 주요했다. 우리나라는 가계자산 중 부동산이 차지하는 비중이 64.0%로 경제협력개발기구(OECD) 평균 52.9%를 크게 앞선다. 이는 국내 주식이나 정기예금, 금을 비롯한 다른 자산보다 장기 수익률이 높았기에 차입을 동반한 투자가 계속 확대된 결과라고 한은은 추정했다.
공급 면에서는 이자 이익에 의존하는 은행의 수익 구조가 결정적이었다. 비은행의 경우 가계대출 규제 강화 등에 비교적 규제가 느슨한 부동산 관련 기업 대출을 주로 취급하면서 부동산 쏠림을 심화시킨 것으로 분석됐다.
디딤돌·보금자리 대출 등 정부의 주택 관련 정책금융 공급도 주요했다.
연구진은 "일부 정책대출의 은행 주택담보대출 대비 낮은 금리 수준과 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 배제 등은 정책금융 대출 수요를 증대시키는 효과가 있었다"고 평가했다.
이에 따라 "단기적으로는 부동산 신용 증가세를 적정 수준 내 관리하는 한편 금융기관의 부동산 대출 취급 유인이 억제될 수 있도록 자본 규제를 보완하고 생산적 기업 대출 취급에 대한 인센티브를 강화할 필요가 있다"고 조언했다. 이어 "중장기로는 주택 금융을 포괄해 신용 공급 체계 전반을 개편해야 한다"고 덧붙였다.
icef08@news1.kr
