(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 2020년 도입된 임대차 2법(계약갱신청구권 및 전월세 상한제)이 시행 5년 차를 맞아 주택 시장에 미친 영향을 두고 전문가들 사이에서 엇갈린 평가가 나왔다. 전문가들은 전세 시장을 진단하며 가격 상승과 변동성 확대 등 부작용을 지적했지만 해법은 엇갈렸다.
26일 세종 국토연구원에서 열린 '임대차 제도개선을 위한 전문가 토론회'에서는 박진백 국토연구원 박사, 이승협 중앙대학교 교수, 송경호 한국조세재정연구원 박사가 발제자로 나서 임대차 2법의 효과와 부작용을 심도 있게 분석했다.
박진백 국토연구원 박사는 임대차 2법이 전세 시장에 부정적인 영향을 미쳤다고 진단했다. 그는 2020년 이전 임차인의 거주 기간이 감소하고 임대 가격이 상승하는 추세에서 임대차 2법이 도입됐지만 제도 도입 후 전셋값 상승폭이 확대하고 신규 임대료와 갱신 임대료 간 이중 가격 구조가 형성되며 시장 혼란이 발생했다고 분석했다.
박 박사는 신규 임대료를 규제하지 않은 점이 문제로 작용해 임대인들이 신규 계약 시 임대료를 높게 책정하면서 전세 시장 전체의 가격 상승을 견인했다고 했다. 제도 도입 초기 전셋값 상승의 20%가 임대차 2법에 기인했다고 밝히며, 전세 공급 감소로 수급 불균형도 심화했다고 덧붙였다. 다만 긍정적인 측면으로 임차인의 평균 거주 기간이 소폭 증가한 점을 언급했다.
제도 개선 방향으로 박 박사는 유연성과 투명성을 강조했다. 그는 제도 폐지, 지역별 차등 적용, 임대인-임차인 간 자율 적용 등의 방안을 제안하며 "임차인의 실질적 주거 안정을 도모하면서도 임대인이 제도에 동의할 수 있도록 다양한 대안을 조합해 설계해야 한다"고 주장했다.
이승협 중앙대학교 교수는 계약갱신청구권의 경제적 효과를 콜옵션으로 비유해 분석하며, 이 권리가 임차인에게 제공하는 가치를 내재 가치와 보험 가치로 나누어 분석했다.
그는 계약갱신청구권 도입 이후 전셋값의 변동성이 많이 증가했다고 설명했다. 제도 도입 전후를 비교했을 때 매매 가격의 변동성은 큰 변화가 없었으나, 전셋값의 변동성은 현저히 확대됐다는 것이다. 이는 계약갱신청구권이 주택 시장 전반의 불확실성을 높이는 요인으로 작용했음을 보여준다.
이 교수는 금리 변동과 시장 상황을 고려한 정교한 분석의 중요성을 강조하며 "계약갱신청구권이 시장에 미치는 영향을 정확히 파악하려면 금리와 시장 변동성을 종합적으로 고려해야 한다"고 했다. 그는 상한 요율(현재 5%)을 10%로 상향 조정하는 방안을 제안하며 근본적인 제도 개선이 필요하다고 강조했다.
송경호 한국조세재정연구원 박사는 임대차 2법의 문제점을 초기와 중장기적 관점에서 분석하며, 제도 도입 초기 전월세 가격이 대폭 상승하고 전월세 거래량이 통계적으로 유의미하게 감소했다고 말했다. 그는 이러한 현상이 제도 도입 초기에 미래 가격 상승 기대분이 선반영된 결과라고 풀이했다.
송 박사는 임대차 2법의 본래 취지인 임차인의 주거 안정과 저렴한 거주가 달성되지 않았다고 비판하며, 실증 분석 결과 임대료가 상승할수록 계약갱신청구권 사용 비율이 오히려 하락한다고 밝혔다.
그는 임대차 2법의 중장기적 문제로 임대료 변동성 확대와 임대인-임차인 간 분쟁 증가를 꼽았다. 그러면서 "제도 개선 방안으로 계약갱신청구권을 세입자가 선택할 수 있도록 해야 한다"며 "계약갱신청구권 대신 다양한 계약 기간을 협상으로 정해야 한다"고 했다.
또 "전월세 상한제를 시장 상황에 맞게 유연화하는 방안을 제시했다. 송 박사는 "단기적 규제 강화보다는 시장의 자율적 기능 회복과 임대인-임차인 간 상생을 위한 정책이 필요하다"며 "장기적 관점에서 제도를 재설계해야 한다"고 강조했다.
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