(서울=뉴스1) 한지명 기자 = 서울 강남의 대표적 부촌인 압구정동이 70층 초고층 재건축을 추진하면서 높은 관심을 받고 있다. 한강 변 조망권을 최대한 살려 새로운 랜드마크를 꿈꾸고 있지만, 막대한 공사비와 복잡한 규제가 걸림돌로 남아 있다.
17일 정비업계에 따르면 압구정2구역은 지난달 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하며 높이 250m, 12개 동, 2606가구 규모의 재건축이 예정됐다. 이는 63빌딩(249m)과 맞먹는 높이로, 층당 3~3.3m를 감안하면 최고 70층 설계도 가능한 수준이다.
압구정 재건축은 한강 변의 새로운 스카이라인을 그릴 수 있다는 기대감이 크다. 조합들은 입지적 이점을 극대화해 조망권과 단지 가치를 높이려 하고 있으며, 초고층 설계를 통해 차별화된 명품 단지로의 도약을 꾀하고 있다.
하지만 같은 강남권인 개포동과 반포동은 대부분 최고 35층에서 49층 수준의 재건축을 추진 중이다.
개포주공 일부 단지는 조합원 설문조사 결과 35층을 선호하는 의견이 압도적이었으며, 분담금 상승과 공사비 부담이 초고층 설계를 가로막는 주요 요인으로 작용했다. 반포동 또한 공사 기간 지연과 비용 급등을 이유로 초고층 건설에는 소극적인 모습이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "35층 규제가 해제되면서 초고층 재건축이 가능해졌지만, 비용과 사업성 간의 균형이 중요하다"며 "압구정처럼 한강 변 조망권과 랜드마크 가치가 뒷받침되는 지역만이 초고층 설계를 통한 부가가치를 실현할 수 있을 것"이라고 분석했다.
초고층 건물은 49층을 넘어선 순간부터 초고층으로 분류돼 규제가 대폭 강화된다. 30개 층마다 피난안전구역 설치, 고강도 자재 사용, 특수공법 적용이 필수적이다.
이에 따라 평당 공사비는 최대 1000만 원까지 치솟을 수 있다. 공사 기간도 평균 18개월 이상 길어져 금융비용 부담이 가중되는 것은 물론이다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "조망권 확보와 랜드마크로서의 상징성은 분명 매력적이지만, 공사비 급등과 함께 재건축 초과이익환수제(재초환)가 큰 걸림돌”이라고 지적했다.
그는 "재초환은 조합원당 초과 이익이 8000만 원을 넘을 경우 초과분의 최대 50%를 환수하기 때문에 실익이 줄어들 수 있다"고 설명했다.
그런데도 건설업계와 조합은 초고층 설계에 대한 기대감을 거두지 않고 있다. 단지 외관, 조경, 인프라를 특화해 '명품 단지'로 자리매김하면 일반분양에서 흥행을 기대할 수 있기 때문이다.
한 대형 건설업계 관계자는 "조합이 초고층을 선호하는 이유는 단순하다"라며 "랜드마크 단지로 만들어야 일반분양 흥행에 성공하고 장기적으로도 단지 가치를 끌어올릴 수 있기 때문"이라고 부연했다.
함 랩장은 "초고층 재건축은 한강 변에 위치한 압구정, 반포, 용산처럼 수요가 탄탄한 지역에서만 가능하다"며 "공사비 부담이 크더라도 미래 가치에 대한 확신이 있다면 일반분양에서 충분한 시세를 형성할 수 있을 것"이라고 전했다.
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