(서울=뉴스1) 최서윤 기자 = 서울 각지에서 재건축·재개발 '열풍'이 한창입니다. 주민들이 선제적으로 추진위원회를 꾸리고 서울시도 이를 지원하며 민·관 협력 하에 한강 변은 70층, 그 외 지역도 50층씩 초고층 아파트로 거듭날 채비를 하고 있습니다.
한국전쟁 직후 피란민촌으로 형성된 흑석동 판자촌, 고도성장기 상경한 도시노동자들의 쉼터였던 청량리와 영등포, 신림동과 노량진 고시촌 등 근현대 풍경을 간직했던 골목골목은 이미 사라졌거나 허물어지기 직전이죠.
1990년대 엑스(X)세대부터 최근 엠지(MZ)세대에 이르기까지 여러 차례 새로운 세대가 탄생했지만 부동산 시장 급등 우려 등으로 개발이 멈춰서면서 새 세대가 들어갈 새집이 부족한 건 서울의 한계였습니다.
유치원 입학도 하기 전에 살았던 아파트, 초등학교 때 친구가 살아 자주 놀러갔던 낡은 아파트가 지금 10억원대에 시세를 형성하는 점도 아이러닙니다. 도시가 정비되고 집만 다닥다닥 짓던 자리에 녹지와 공원도 추가하면 분명 주거환경이 개선되겠죠.
![서울 동작구 노량진동 재개발 예정지. 2023. 6. 29/뉴스1 ⓒ News1 최서윤 기자](https://image.news1.kr/system/photos/2023/7/28/6131374/high.jpg/dims/optimize)
서울 도시개발 초기 단계에는 인구 증가에 맞춰 빈땅에 아파트를 지었고 이후엔 개발제한구역(그린벨트)을 풀어 빈땅을 늘리는 식으로 집을 늘렸습니다. 조세희 작가의 소설 '난장이가 쏘아올린 작은 공'의 '행운동'처럼 관이 쓸어버리는 식의 개발도 있었고, 이 방식은 2009년 용산 참사 때까지 계속됐죠.
어느덧 인구 1000만 도시가 된 서울은 빈땅이 많지 않고, 아파트와 다세대·다가구가 많아 소유관계도 복잡해졌습니다. 경제발전과 함께 민주주의와 시민의식도 높아지면서 이제는 민이 직접 정비사업의 주체가 되고 있습니다. 헌집을 직접 새집으로 바꾸면서 집 크기를 키우고 갯수를 늘리는 일이죠.
토지 등 소유자의 동의를 받아 요건을 충족해야 정비사업 단계를 진행할 수 있는데, 대개 기본계획수립→안전진단→정비구역지정→추진위원회승인→조합설립인가→사업시행인가→관리처분인가→철거·착공신고→일반분양→준공인가 단계를 거쳐 새집이 완성됩니다.
서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 28일 기준 재건축·재개발(가로주택정비·지역주택·리모델링 포함) 사업장은 총 832곳입니다. 이 중 재건축이 확정된 △조합이 651곳이고, 추진 단계인 △추진위원회 95곳 △추진주체구성전 단계 86곳입니다. 정비사업을 마친 조합청산 단계 사업장도 44곳이고요.
이 같은 정비사업장의 두드러진 특징 중 하나는, 사업에 참여하는 시공사를 열 손가락 안에 꼽을 수 있다는 점입니다. 재건축 여부가 결정되는 첫 단계는 '안전진단'인데, 여의도와 목동, 노원, 마포 등 예정 단지가 예비안전진단이나 정밀안전진단을 통과하면 붙는 '축하' 현수막도 대개 10종 중 하나죠.
![서울 영등포구 여의도동의 한 재건축 추진 단지에 조합설립추진위 구성을 축하하는 대형 건설사의 현수막이 걸렸다. 2023. 5. 19/뉴스1 ⓒ News1 최서윤 기자](https://image.news1.kr/system/photos/2023/7/28/6131375/high.jpg/dims/optimize)
요즘 정비사업은 건설업계의 중요한 '먹거리' 중 하나인데, 서울이라는 알짜 시장을 소위 1군 건설사가 과점하는 겁니다.
대형 건설사의 브랜드 아파트인지 여부가 집값을 좌우하기 때문이란 분석이 지배적인데요. 재건축·재개발로 지은 새집이 이전보다 비싸져야 일반분양 수익 등으로 사업비를 충당·상쇄하면서 이익을 남길 수 있다는 거죠.
이를 단적으로 보여주는 사례가 바로 지난 3월 진행된 올해 서울 첫 신축아파트 분양 결과입니다.
지하철 5호선 양평역 인근에 조성하는 영등포자이 디그니티와 9호선 등촌역 등촌지와인이 같은 날 청약 접수를 했는데, 자이는 1순위 모집 평균 경쟁률이 198.8대 1로 흥행한 반면 등촌지와인은 1.28대 1의 저조한 성적을 보였습니다. 동일 평형 기준 영등포자이가 1억원 더 비쌌지만 완판됐고, 등촌지와인은 무순위에서도 미달해 추가 분양 중입니다.
부동산 시장에선 흔히 '역세권·대단지·브랜드' 아파트가 지역 시세를 주도하는 소위 '대장아파트'가 됩니다. 선호도가 높으니, 오를 때 많이 오르고 내릴 때도 가격 방어력을 갖죠. 이에 조합원들은 집 가치를 높여주고 방어해줄 상위 브랜드가 아니면 쳐다보지도 않는다는 말이 업계에선 나옵니다.
한 중견 건설사 관계자는 "서울 정비사업장은 10대 건설사가 아니면 들어갈 엄두도 못 낸다. 조합마다 콧대가 높아 명함도 못 내밀고 수도권이나 지방 리모델링 위주로 참여할 예정"이라면서 "건설사 직원인 동시에 아파트 주민인지라 이해를 못 하는 건 아니다"며 씁쓸히 웃었습니다.
이 중견 건설사의 아파트 브랜드는, 지금은 서울 각 구마다 보이고 나름 '자재도 좋고 튼튼하다'는 평판을 유지해왔지만 서울이 재정비되는 20~30년쯤 후면 자취를 감추겠죠.
![지난 6월 28일 준공승인을 받고 이튿날부터 입주를 시작한 서울 노원구 상계동의 한 신축아파트 내 침수 등 피해 가구가 발생해 논란이 됐다. 피해 가구의 요청으로 벽지와 석고보드를 뜯자 곰팡이가 가득했다고 한다. 2023. 7. 5/뉴스1(독자 제공) ⓒ News1 최서윤 기자](https://image.news1.kr/system/photos/2023/7/28/6131376/high.jpg/dims/optimize)
반면, 소비자 선호도가 높은 아파트 브랜드의 대형 건설사 관계자는 "과거에야 조합이 갑이었지만 요즘은 그렇지도 않다"면서 "공사비도 오르고 사업 여건이 나빠져서 건설사도 돈 되는 사업장만 들어가려 하는데, 우리가 입찰에 참여하지 않아 작은 회사들만 들어가면 조합장이 해임된다"고 정비사업 수주시장 분위기를 전했습니다.
집은 지출의 가장 큰 부분을 차지하는 재화고, 그 가치를 지키기 위해 노력하는 건 당연합니다. 다만 시장의 기형인 독과점은 언제나 폐해를 낳기 마련이란 사실은 어쩐지 찜찜한 우려로 남습니다.
아무리 모든 물가가 다 오른다지만 정확한 근거 없이 매달 분양가가 1억원씩 오르고, 비만 오면 신축 아파트도 물바다가 되는 데 더해, 이제는 무너지고 철근이 튀어나오는 데 이르러버린 상황과 주택시장의 기형적인 '상위 브랜드 과점화' 경향은 정말 아무 관련이 없을까요.
![서울 성북구 북서울꿈의숲 전망대에서 바라본 서울 도심 모습. 2023.7.28/뉴스1 ⓒ News1 권현진 기자](https://image.news1.kr/system/photos/2023/7/28/6129966/high.jpg/dims/optimize)
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