서울 강서구 마곡지구 전경© News1

땅값만 6000억원 이상으로 예상되는 서울 강서구 마곡지구 특별계획구역 매각이 하반기로 연기됐다. 당초 서울주택도시공사(SH)는 상반기 토지매각을 마무리할 것으로 계획했다.

28일 SH에 따르면 마곡지구 특별계획구역 CP1∼3블록(8만2724㎡) 매각절차에 필요한 공모지침수립용역이 지연되고 있다. 공모지침수립용역은 마곡지구 내 부족한 시설을 결정하고 기본적인 개발 가이드라인을 마련하는 절차다. SH 관계자는 "지역 내 공공성 확보를 위해 필요한 시설물 적용과 관련한 조건이 까다롭다"며 "의견조율이 필요해 예상보다 많은 시간이 소요되고 있다"고 설명했다.

용역 이후에도 과제는 남아 있다. 아직 층고제한 완화가 해결되지 않고 있어서다. 마곡지구는 김포공항과 가까워 현재 57.86m로 층고가 제한된 상태다. SH는 항공법 개정으로 고도제한을 완화할 수 있는 길이 열리자 현재 두 배 수준인 119m까지 층고를 높이겠다는 방침이다. 이를 통해 해당부지에 컨벤션·호텔 등이 들어서는 복합센터 조성을 추진 중이다.

공항주변 고도제한은 항공기 비행안전을 위해 국제민간항공기구(ICAO)에서 정한 국제기준으로 적용되고 있다. 마곡지구 층고를 높이기 위해선 ICAO의 규제 완화가 필수다. 현재 ICAO에서도 고도제한 완화 검토를 위해 전담팀을 구성해 논의를 진행하고 있다. 국토교통부도 ICAO 기준 변경 후 빠른 국내 적용을 위해 준비하고 있다.국토부 관계자는 "항공학적 검토 기준 마련을 위한 연구용역 등 국내 제도적 개선 후속 절차를 진행하고 있다"며 "국제 규정 변경 후 국내에서 즉시 적용할 수 있도록 준비하고 있다"고 전했다. 

마곡지구 특별계획구역 위치도 © News1

주목할 점은 ICAO의 규정완화 결정시기가 불명확하다는 사실이다. 이에 대해 국토부도 정확한 답변을 내놓지 못하고 있다.

SH 입장에선 층고제한 완화는 매각금액 책정에 주요한 변수다. 현재 6000억원가량 예상되는 매각비용이 7000억원 이상으로 늘어날 수 있어서다.

일단 SH는 토지매각에 집중할 계획으로 해를 넘기지는 않겠다는 입장이다. 매각 후 층고제한 완화에 따른 확보된 사업성에 준하는 금액을 돌려받는 방안도 구상 중이다.

SH 관계자는 "층고제한이 완화되면 사업성이 추가되는 만큼 토지비를 올리는 것은 당연하다"면서도 "매각 방법에 대해선 아직 결정된 것은 없다"고 설명했다.

특별계획구역 사업비는 땅값과 공사비를 포함해 약 2조원 규모에 달한다. SH는 원활한 사업 진행을 위해 매각대상자를 국내로 한정하지 않는다. 지난해 사업설명회 당시 외국계자본에 매각할 수도 있다는 입장을 공식적으로 밝혔다.

업계에선 마곡지구 지리적 장점에 기반을 두고 높은 관심을 표하고 있다. 해당 부지는 마곡지구 중심부 입지로 지하철과 가까워 접근성이 우수하다. 공항과 인접해 외국인 수요를 충분히 끌어모을 수 있는 장점도 있다. 특히 지구 내 초고층 건물을 세워 랜드마크 건물을 선점할 수 있다는 계산이다.

국내 한 시행사 관계자는 "마곡지구는 대기업 입주 등 개발이 진행되면서 전반적으로 정리가 됐다"며 "현 시점에서만 비춰보면 매력적인 사업인 점은 분명하다"고 말했다.

다만 사업 규모는 부담으로 작용할 수 있다는 의견이 우세하다. 단일 프로젝트로 2조원이 넘는 사업은 국내 디벨로퍼 입장에서도 접근하기 쉽지 않은 규모다. SH가 입찰자를 국내 업체로 한정하기 않겠다는 계획을 밝힌 것도 이 때문이다.

대형 프로젝트는 사업 단계를 2∼3개로 나눠 리스크를 최소화하는 것이 일반적이다. 입찰에 특별한 제한이 없다면 컨소시엄 참여를 고려할 수 있다는 의견도 있다.

한 대형건설사 관계자는 "사업비 1조원 이상은 대형 업체도 부담을 느낄 수 있는 규모"라며 "입찰을 원한다면 컨소시엄 형태로 리스크를 분담할 수도 있을 것"이라고 전했다.


passionkjy@