정부가 도심내 주택공급을 늘리기 위해 노후 아파트 재건축 연한을 10년 단축한다. 이렇게 되면 종전 최장 40년이 지나야 재건축이 가능한 1991년 이후 지어진 아파트의 경우 30년만 지나도 재건축이 가능하다.

재건축 여부를 판단하기 위해  실시하는 안전진단시 주거환경평가 비중을 강화해 구조안전에 문제가 없더라도 재건축을 허용한다. 재개발·재건축사업에서 서울시 등 공공이 자금을 지원하되 인허가에 간섭을 받아야 하는 공공관리제를 주민이 선택하도록 해 사업추진 속도도 높인다.이 제도들이 모두 시행되면 재개발재건축 사업장의 추진속도가 높아져 도심내 주택공급이 급증할 것으로 예상되지만 전세 이주가 한꺼번에 몰릴 것으로 우려돼 서울시의 강한 반대에 직면할 가능성이 높다.

심각한 전월세난을 해소하기 위해 임대주택리츠(부동산투자회사)를 늘리고 민간임대사업자의 대형화·전문화에 나선다. 도심 주택공급 확대에 맞춰 34년만에 택지개발촉진법을 폐지하고 수도권 외곽 택지개발은 중단하기로 했다.

주택공급 확대와 함께 무주택자의 주택구매 여력을 높여주기 위해 주택기금 유한책임(비소구)대출(집값이 하락해도 담보주택만으로 상환하는 대출)을 도입한다. 비소구대출은 무주택자 입자에서 집값 폭락시에도 최소한의 안전판으로 인식할 수 있어 주택 구매심리 개선에도 도움이 될 전망이다.디딤돌대출의 경우 금리도 인하하고 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)도 완화해 주택을 사고 싶어도 여력이 안되는 무주택자에 자금을 확충할 기회를 준다.

85㎡ 이하 민영주택에 의무적으로 적용되던 청약가점제는 지방자치단체장이 자율적으로 운영할 수 있게 해 유주택자도 새 아파트를 쉽게 분양받을 수 있다. 청약예·부금과 종합저축 등으로 나뉜 청약통장은 청약종합저축으로 일원화된다.

정부는 1일 이같은 내용은 골자로 한 '규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안'을 발표했다.

이번 대책은 오래되고 낡은 규제를 과감하게 개혁, 최근 회복세를 보이고 있는 신규분양 시장은 물론 기존 주택의 거래를 활성화하는데 초점을 맞추고 있다. 특히 수요가 많아 전월세난이 심화되고 있는 도심 주택공급은 늘리고, 미분양이 양산되고 있는 수도권 외곽은 택지개발을 중단하게 된다.

전월세난 해소를 위한 임대주택 공급 확대, 무주택자의 주택구매 여력 확대, 청약제도 개편을 통한 신규분양시장 활력 제공 등 부동산시장을 회복시키기 위해 내놓을 수 있는 모든 정책은 담았다는 게 국토부 설명이다.

2014.09.01/뉴스1 © News1

구체적인 대책을 보면 우선 수요가 몰리는 도심내 주택공급 확대를 확대하기 위해 재개발·재건축사업을 활성화한다.

이를 위해 노후 아파트의 재건축 연한을 최대 10년 단축한다. 1991년 이후 지어진 아파트의 경우 40년이 지나야 재건축을 할 수 있었지만 10년이 단축된 30년만 지나면 재건축이 가능해진다. 1987~1991년 사이에 지어진 아파트는 2~8년이 단축된다.

재건축 안전진단 기준도 완화돼 구조적 문제가 심각하지 않더라도 층간소음 등 주민 불편이 크다고 느껴질 경우 재건축을 할 수 있게 된다. 지자체가 참여하는 공공관리제는 공공지원제로 명칭이 변경되며 주민선택시 시공사 선정시기는 사업시행인가 전에도 선정을 허용키로 했다. 재개발 시에는 임대주택 의무건설 비율이 기존 20%에서 15%이하로 완화되고 지역구분도 단순화된다.

34년간 유지해 온 택지개발촉진법(택촉법)이 폐지되는 등 주택 공급방식도 전면 개편된다.

대규모 택지 공급시스템인 택촉법을 폐지해 도시 외곽지역의 신규 대규모 택지개발을 억제하는 것이 핵심이다. 사업계획 승인 이후 착공 의무기간이 연장되고 공급과잉이 우려되는 지역의 LH 분양 물량은 후분양 시범사업으로 전환키로 했다. 과거 공공이 주도해 외곽에 대규모 택지를 공급하는 방식에서 벗어나 공급물량이 특정시기에 집중되지 않도록 시기를 조정키로 한 것이다.

청약제도도 큰 폭으로 개편된다.

85㎡ 이하 민영주택에 의무적으로 적용되던 청약가점제는 지방자치단체장이 자율적으로 운영할 수 있도록 제도가 개선된다. 가점제 비율은 현행 40% 범위 내에서 탄력적으로 적용하며 지자체장 판단에 따라 원칙적으로 추점제를 100% 적용하는 것도 가능하다. 청약가점제를 자율운영으로 전환하더라도 청약경쟁이 치열한 곳은 무주택자 우선 공급을 위해 가점제를 운영할 수 있고, 투기과열지구와 공공주택지구에 대한 청약가점제는 현행 제도대로 유지된다.

또 청약예·부금과 종합저축 등으로 나뉜 청약통장은 청약종합저축으로 일원화되고 무주택자 가구주로 제한됐던 민영주택에 대한 청약자격은 가구원까지 확대된다.

무주택자의 주택구매 여력을 높여주고 세입자의 주거비 부담을 완화하기 위한 금융지원도 강화한다.

법률개정을 통해 주택기금 대출에 대해'유한책임대출(비소구대출 : (집값이 하락해도 담보주택만으로 상환하는 대출)'제도를 시범적으로 도입한다. 시중은행 규제 수준에 맞춰 디딤돌 대출 LTV·DTI를 완화하고, 지속적으로 하락하고 있는 시중금리와 역전되지 않도록 대출금리도 0.2%포인트 인하한다.

깡통전세로부터 세입자를 보호하는 전세금 반환보증의 보증금 한도를 상향하고, 재개발로 이주하는 세입자의 전세금 부담 완화를 위해 근로자서민 전세자금 대출기준을 부부합산 5000만원에서 6000만원으로 상향한다.

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불필요한 규제도 없앤다.

주변시세보다 싸게 공급돼 투기과열을 우려해 도입된 옛 보금자리주택의 전매제한과 거주의무 기간이 축소된다. 부동산 경기 침체로 보금자리주택의 분양가가 주변 시세보다 싸지 않고 일부는 시세보다 높게 공급돼 미분양을 양산하고 있어서다.

다양한 수요에 맞는 주택 공급이 가능하도록 85㎡ 이하 주택 소유자의 지역·직장조합의 조합원 자격도 허용된다. 그동안은 60㎡ 이하 1주택자만 허용됐다. 지자체의 과도한 기부채납 요구를 줄이기 위해 '기부채납에 관한 지침'도 마련된다.

전월세난이 지속되는 것을 근본적으로 해소하기 위해 임대주택 공급 확대대책도 담겼다.

이를 위해 2017년까지 부동산투자회사(리츠)를 활용해 최대 8만가구의 임대주택을 공급한다. 임대주택 리츠에 대한 개인투자를 유도하기 위해 공모리츠를 추진하고, 임대리츠 활성화를 위해 세제·금융지원도 강화하기로 했다. 올 연말 일몰로 없어질뻔한 리츠에 대한 지방세 감면도 당분간 유지하기로 했다. 공공성이 높은 임대주택리츠는 세제 감면 혜택이 필요하다는데 안전행정부도 공감했다는 설명이다. 

민간임대사업자를 대형화·전문화하기 위해 기금지원대상을 10가구로 늘리고 다가구주택도 준공공임대로 전환하기 위해 85㎡로 돼있는 면적제한을 폐지한다.

국토부 관계자는 "이번 대책의 후속조치를 차질없이 추진해 시행령·시행규칙 개정사항은 9월∼10월 중 입법예고하고 법개정 사항은 9월중 국회에 제출하겠다"며 "분양가상한제 신축운영, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 기 추진중인 법안도 국회의 협조를 얻어 조속히 처리하도록 할 계획"이라고 말했다.


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