공시가격 '산정식' 바꾼다…"시장변동률 반영, 세 부담 가중 없어"[일문일답]

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 문재인 정부 당시 도입했던 '공시가격 현실화 계획'을 전면 폐지한다.

공시가격을 시세의 90%까지 높이도록 설계한 탓에 시장 가격 변화를 제대로 반영하지 못하고, 국민 세 부담 증가, 가격 예측·신뢰성 하락 등 각종 '부작용'만 초래했다는 판단에서다.

이에 따라 주무 부처인 국토교통부는 '시장 변동률'을 기반으로 한 공시가격 산정식을 활용해 공시가격이 시장 가격 흐름과 비슷한 수준에서 움직이도록 재설계하겠단 방침이다.

국토부는 12일 이러한 내용의 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 발표했다.

특히, 국토부는 이번 공시가격 산정체계 도입으로 국민 세 부담이 더 늘어나는 일은 없을 거라고 밝혔다.

다음은 김규철 주택토지실장, 남영우 토지정책관, 이유리 부동산평가과장과의 일문일답.

-공시가격 산정방식이 바뀌게 되면 실제 부담이 어느 정도 줄어드는 건지.

▶(김규철 주택토지실장)기존 로드맵대로 가면 69%인 공동주택 공시가격 현실화율이 90%까지 올라갈 수밖에 없는 구조다. 이번에 제시한 공시가격 산정 방식을 사용하게 되면 올해 시장변동률을 반영해 내년도 공시가격이 산정되기 때문에 그렇게 단기간에 올라가지는 않을 거다. 향후에 시장 변동이 있다고 하더라도 시장변동률을 반영하기 때문에 국민들께서도 어느 정도 수용할 수 있는 부분이지 않을까 생각한다.

▶(남영우 토지정책관) 기존 로드맵은 시장의 상승과 함께 인위적인 상승분을 추가해 공시가격을 인상하는 구조다. 이번에 새롭게 제시한 산정방식은 기존의 인위적 인상분을 다 걷어낸 구조다. 국민들도 시장이 변화하는 만큼 공시가격도 그만큼 변동돼야 한다고 인식하고 계신다.

-시장 변동률이란 건 어떻게 해서 산출되는지.

▶(이유리 부동산평가과장) 각 조사자가 해당 부동산이 1년간 얼마나 상승했는지를 통해 산출한다. 해당 부동산 가격 변동은 물론 인근 유사 거래 사례, 감정평가 금액 등을 종합평가 해 산정한다. 공동주택은 부동산원에서, 표준지는 감정평가사들이 평가한다. 산정방식 측면에서는 전년도 공시가격을 기본으로 해서 객관적인 래퍼런스(참고)를 제시하도록 개선했다.

-거래 사례가 없는 부동산에 대해서는 어떻게 측정하나.

▶(이유리) 실거래 가격만 가지고 산정이 된다고 하면 공백이 생길 순 있지만 그런 부분을 보완하기 위해 감정평가 가격이나 국제과세평가관협회(IAAO) 기준에 맞게 개발한 자동산정모형(AVM)을 통해 산정된 가격, 인근 유사 거래 사례 가격 등을 참조한다.

-시장변동률을 반영하면 국민 세 부담이 더 가중되는 거 아닌가.

▶(남영우) 단언하는데, 그럴 일은 없다. 왜냐면 기존 로드맵에서는 인위적인 인상분을 반영했지만 이번에 발표한 산정 방식에는 그런 인위적 인상분을 다 걷어냈기 때문이다. 그렇기 때문에 공시가격 현실화 계획을 이행했을 때의 공시가격보다 당연히 낮게 나올 수밖에 없다.

▶(이유리) 조세재정연구원에 따르면 기존 계획대로 시세반영률이 90%에 도달하면, 주택분 재산세 부담은 현행(2024년) 대비 61% 증가할 거라는 분석도 있다. 61%라는 부분이 현행 로드맵을 추진했을 때와 이번 공시가격 산정체계 합리화 방안을 추진했을 때의 '갭'이라고 보면 된다.

-집값이 수억 원이 오르면 공시가격도 그만큼 오르는 건가.

▶(이유리) 이번에 발표한 공시가격 산정방식은 집값이 많이 올랐다면 많이 오른 만큼 공시가격이 오르는 구조다. 다만 과거 로드맵은 거기에 플러스알파로 더 얹혀서 오르도록 설계됐는데, 그런 인위적인 인상분을 없애겠다는 거지 시장 변동을 완전히 무시하거나 상관없이 공시가격을 산정하겠단 개념이 아니다.

-집값이 10% 올랐다고 가정할 때 실제 세 부담이 어느 정도 늘어나는지.

▶(이유리) 실효세율이나 과표 구간이 굉장히 복합하고, 1주택자냐, 다주택자냐에 따라 워낙에 달라 세 부담이 얼마나 늘어나는지를 정확히 말하긴 조심스러운 부분이다.

-집값 상승에 따른 늘어난 세 부담을 왜 집주인이 짊어지는 구조로 공시가격을 만들어야 하는지 의문이다.

▶(남영우) 공시가격은 일단 보유세를 산정하는 기초 수단이다. 세금을 얼마나 부과할 거냐는 세제당국이 결정하는 사안이다. 집값이 오르면 오른 부분만큼 공시가격에 반영하는 게 국민 보통의 인식이다. 그에 맞춰 보다 합리적인 공시가격 산정식을 제시한 거다.

▶(이유리) 보유세 관련해선 최근 과표 상한이나 세부담상한선 등 보완장치가 마련된 것으로 알고 있다. 세 부담 측면에서 일부 완충이 필요하다면 그 부분은 세제당국에서 조정할 수 있는 부분이다.

▶(김규철) 2021년 현실화 계획을 적용하기 전에는 이번에 제시한 방식처럼 시세 변동을 어느 정도 반영하는 유사한 방식으로 진행해 왔다. 하지만 현실화 계획을 도입하면서 고가, 저가 주택을 나누고, 고가 주택은 현실화율을 더 빨리 높여 부담을 더 늘리는 구조로 바뀌었다. 공시가격이란 건 시세를 100% 반영한 가격이 아닌, 적정 가격을 반영하는 정책가격이다.

-공시법 개정이 필요한 사안인데, 야당이 협조할지.

▶(김규철) 지난 정부에서 추진했던 걸 바꾼다고 무조건 반대할 거 같지 않다. 어쨌든 민생과 관련한 부분이고, 당시 도입 취지야 있었겠지만 공시가격·실거래가 역전현상, 국민 세 부담 증가 등 각종 부작용이 많이 발생했다.

공시가격은 재산세, 종합부동산세(종부세), 건강보험료 등 67개 행정제도의 기준으로 활용된다. 공시가격이 오르면 국민 부담만 늘어난다. 공시가격을 시세의 90%까지 높이는 게 맞는지에 대한 근본적인 의문이 분명히 있다.

이번 개선 방안은 기존의 시장상황을 제대로 반영하지 못했던 공시가격 산정 방식을 시장 상황의 변동률을 최대한 반영하는 방식으로 바꾸는 것이다. 국회를 상대로 제도 개선의 필요성을 설명해 드리고 최대한 설득하겠다.

-야당 반대로 개정이 안 되면 어떻게 되는지.

▶(김규철) 지난 2년간 공시가격 현실화율을 2020년 수준인 69%로 '동결'시켰다. 법 개정을 위해 최대한 노력하겠지만 만약 개정이 안 되면 기존의 방식을 고려해 볼 수 있다.

▶(남영우) 11월에는 내년도 공시가격을 준비해야 한다. 그때쯤 되면 연내 법 개정이 될지 안 될지 어느 정도 방향성이 나올 것 같다. 그때 가서 다시 한번 구체적으로 제시될 수 있을 것 같다.

-연내 법 개정이 되면 언제부터 적용되는 건지.

▶(김규철) 내년 1월1일 기준 공시가격부터 적용된다.

joyonghun@news1.kr