서울 연립·다세대 전세가 떨어지는데 전세가율 오히려 늘었다…왜?

(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 서울 연립·다세대 전세가율이 올해 들어 다시 70%를 넘은 것으로 나타났다. 통상 전세가율(매매가격 대비 전셋값)이 80% 이상이면 이른바 '깡통전세'로 분류되는데, 전세가율이 높아짐에 따라 보증금 사고가 늘어날 수 있음을 시사한다.

25일 한국부동산원 임대차 시장 '사이렌'에 따르면 지난달 서울 연립·다세대 전세가율은 71.1% 수준이다. 최근 3개월간 실거래 자료를 기반으로 나온 수치다.

71.1%는 지난해 12월 68.5%, 올해 1월 70.4%, 2월 71.0%에 이어 3달 연속 상승세인 수치기도 하다.

지난해 서울시 내 연립·다세대 전세가율은 크게 하락한 바 있다. 5월부터 강화된 주택도시보증공사(HUG) 전세보증 가입 기준 강화와 하락한 공시가로 인해 전셋값이 급락하며 하락 폭을 키운 것이다. 가입 기준 강화의 경우 주택가격 산정 시 공시가격의 반영률은 기존 150%에서 140%로, 전세가율은 100%에서 90%로 강화됐다. 실질적으로 보증금이 공시가격의 126%(140%의 90%) 이내여야 보증가입을 할 수 있다.

일례로 지난해 1월 연립·다세대 전세가율은 78.0%이었으나 7월 들어서는 70.7%로 7.3%p 줄었다. 특히 전세사기, 역전세 대란 등으로 전세 수요가 줄어들며 전세가가 하락하자 전세가율도 함께 줄은 영향도 컸다.

다만 최근 들어 전세가율이 상승함에 따라 발생할 수 있는, 이른바 '갭투자' 증가 우려는 낮은 것으로 보인다. 전세 수요가 감소에 따라 매매 또한 제한적이기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 연립·다세대 거래량은 지난해 12월 1996건, 1월 1981건, 2월 1876건 등 감소세다.

특히 최근 전세가율 상승은 전세가 상승이 아닌 매매가가 상대적으로 더 큰 폭으로 하락함에 따른 영향이 크다는 것이 전문가들의 설명이다.

황한솔 경제만랩 연구원은 "빌라는 아파트처럼 적정 매매가격이 형성되어 있지 않고, 전세보증보험 강화돼 전세 대출 이자가 많이 떨어지진 않는 한 전세 수요가 늘어나긴 쉽지 않을 것"이라며 "매매가격이 낮아지면서 전세가율이 올라간 것"이라고 전했다.

실제로 올해 1분기(1~3월) 주택 거래량 중 전세가 차지하는 비중은 국토부가 관련 통계를 집계하기 시작한 지난 2011년 이후 역대 가장 낮았다.

경제만랩이 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 살펴본 결과 올해 1분기(1~3월) 주택 전월세 거래량은 12만 3669건으로 확인됐다. 그중 전세 거래량은 5만 7997건, 월세 거래량 6만 5672건으로 임대차 거래 계약 중 전세가 차지하는 비중이 46.9%로 조사됐다. 서울 주택 전세 비중은 2020년 61.6%이었지만, 2021년 58.0%, 2022년 50.3%, 2023년 47.6%로 하락세가 이어지고 있다.

전세 비중이 작아진 배경으로는 비아파트로 불리는 빌라와 단독주택의 월세화 영향이 큰 것으로 분석된다.

dyeop@news1.kr