'주택대출' 부담 어쩌나… 부동산 시장 가를 최대 변수는 '금리'[새해집값]③

(서울=뉴스1) 최서윤 기자 = 새해 부동산 시장을 관통할 핵심 키워드는 역시 '금리'라고 전문가들은 입을 모았다. 2022년 시장을 냉각시킨 금리 '인상'이 내년 '인하'로 돌아설지가 최대 관심사로 꼽히고 있다.

이 밖에 내년 서울 입주 물량 급감으로 수요를 자극할 수 있는 '공급'이 정책 목표가 될 전망이다. 정부 대응 기조에 영향을 미칠 '총선'도 주목된다.

◇"금리 인하시점이 집값 반등 포인트…금리 따라 '상저하고'"

함영진 직방 빅데이터랩장은 "인플레이션 문제 감소와 연동된 기준금리 인하 시점이 2024년 집값 반등 포인트가 될 수 있다"고 말했다.

국내 부동산 투자 '바로미터'인 서울 아파트 거래 현황을 서울부동산시장정보광장에서 보면 2021년 1월 5000건대로 출발해 줄곧 네 자릿수를 유지하던 서울 아파트 월간 거래량은 2022년 2월 돌연 816건으로 떨어져 한차례 충격을 준 뒤 7월 644건을 시작으로 줄곧 세 자릿수를 벗어나지 못했다.

거래량이 급감했던 2022년 2월은 미국의 첫 기준금리 인상이 예고된 시기로, 실제 그해 3월 연방준비제도위원회(FRB)는 0.25%포인트(p) 인상을 단행했다. 미 연준이 계속해서 5월 0.5%p에 이어, 6월 0.75%p를 시작으로 4연속 '자이언트 스텝'을 밟자 시장은 '공포'에 질렸다. 결국 연준이 2022년 12월까지 0.5%p 인상을 이어간 뒤 올해부터 인상 폭을 0.25%p로 줄이거나 동결하기 시작하자 시장이 진정됐다.

특히 국내 부동산 시장이 진정되는 데는 한국은행이 올해 1월 0.25%P 인상을 끝으로 줄곧 기준금리를 3.5%로 동결한 점이 주효했다는 평가다. 정부의 1·3 규제완화 등 부동산 시장 연착륙 대책과 함께 서울 아파트 거래량은 올해 1월부터 네 자릿수를 회복했다.

이제 시장의 관심은 금리 인하 시점에 쏠린다. 한은이 2%p로 벌어진 한미 금리차를 감수하면서도 동결을 고수해온 만큼, 키는 미 연준이 쥐고 있다. 제롬 파월 미 연준 의장의 구체적인 언급은 없었지만, 외신과 글로벌 시장은 점도표와 다른 지표들을 바탕으로 내년 하반기 금리 인하라는 장밋빛 전망을 내놓기 시작했다.

심형석 우대빵 연구소장(미 IAU 교수)은 "금리는 당연히 내년 주택시장에 계속 영향을 미칠 것으로 보이며 하반기 금리인하 여부가 부동산시장에 미치는 영향은 가장 클 것으로 보인다"고 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 하반기 금리 인하를 전제로 내년 부동산 시장은 "'상저하고(상반기低, 하반기高)'가 될 것"이라고 내다봤다.

함 랩장은 "(집값 반등에는) 심리적으론 경기 위축 우려의 감소 확인도 필요하다"면서 "적어도 2024년 상반기 내 시장 반등은 쉽지 않을 전망"이라고 부연했다.

◇시장 좌우하는 정책…'공급'·'총선'도 관심사

전문가들이 주목한 내년 부동산 시장 관련 또 다른 포인트로는 '공급'이 있다. 한해 서울 신축 입주 물량이 1만6000가구(한국부동산원 기준)로 역대 최저 수준이라 수요를 자극할 수 있어서다.

같은 기간 경기도 입주 물량 11만3000가구, 현재 7만~8만 건에 달하는 서울 구축 매도물량 등이 급감한 서울 신규 공급 부분을 얼마큼 보완할 수 있는지에 따라 집값이 달라질 수 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "분양 축소와 입주 축소의 시기 수요층의 가격 민감도가 커질 것"이라고 분석했다.

정부도 3기 신도시 용적률 상향 등을 통해 신속한 공급 대책을 다짐하고 있다. 이 같은 정부 대응 기조에 영향을 미칠 '총선' 역시 내년 시장 관련 빼놓을 수 없는 키워드다.

윤 연구원은 "4·10 총선 결과에 따라 부동산 관련 세금 완화 등 관련 법률의 국회 통과 이슈가 발생할 수 있다"고 짚었다.

실제 정부가 이른바 '둔촌주공 살리기' 대책 일환으로 약속한 실거주 의무 폐지가 국회에서 통과되지 않아 정부의 약속이 무색해진 전례가 있다.

이 밖에 심형석 소장은 "전세시장이 강세로 돌아서면서 가격 하락을 방지하고 상승의 기반을 만들 수 있다"면서 '전세'와 함께, "추가적으로 입주물량과 정책금융 등을 중요한 키워드로 들 수 있다"고 꼽았다.

박원갑 위원은 "영끌을 주도했던 엠지(MZ)세대의 시장 주도는 여전할 것"이라며 "정부가 내년 30대 수요자를 겨냥해 출시하는 신생아 특례대출이 있기 때문"이라고 말했다.

엠지 세대의 시장 주도로 인해 "현재 부동산 시장에는 군중심리와 군집행동이 크게 영향을 미치면서 시장이 빠르게 변하고 있다"고 박 위원은 덧붙였다.

sabi@news1.kr