2만7000명 넘는 개인이 1조원 '몰빵'…해외부동산 펀드 '경고등'

(서울=뉴스1) 강은성 기자 = 2만7000명 이상의 개인투자자가 총 1조원 이상 투자한 해외 부동산 펀드가 수익률 급락으로 '반토막' 위기에 처했다는 경고가 나왔다. 특히 일부 해외 부동산의 경우 부실이 커지게 되면 '환매중단'까지 갈 수 있어 '제 2의 펀드사태'로 피해가 커지는 것 아니냐는 불안감이 커지는 상황이다.

5일 국회 정무위원회 소속 윤창현 국민의힘 의원이 금융감독원으로부터 제출받은 해외부동산 공모펀드 판매현황 자료에 따르면 2018년 이후 판매된 해외부동산 공모펀드는 총 14개다. 1조2757억원 규모이며 2만7568명(社)이 투자에 참여했다.

이중 개인은 2만7187명이 1조478억원을 투자했고 법인은 381곳이 2279억원을 넣었다.

문제는 올해부터 오는 2026년까지 순차적으로 만기가 도래하는 상황에서 투자한 해외부동산의 수익률이 높지 않아 펀드가 사실상 '반토막'이 났거나 그 이상으로 가치가 하락한 곳이 적지 않다는 점이다.

해외부동산 공모펀드의 경우 1순위 채권자는 현지 은행이며 국내 펀드는 2순위 채권자로 잡힌다. 만약 담보인정비율(LTV) 60%를 잡은 건물의 가격이 20% 하락했다면 2순위 채원자인 공모펀드는 손실이 50% 이상으로 커질 수 있다.

윤 의원실이 공개한 자료에 따르면 2022년 1분기 이후 유럽의 역세권의 최상위급 부동산 기대수익률(Prime yield)은 평균 110bp 상승했다. 이는 자산가치의 하락을 의미한다. 실제 해당 부동산의 자산가치는 25% 가량 하락한 것으로 추정된다.

하락이 가장 큰 곳은 독일 베를린(-38%)과 퀼른(-38%)이었으며 네덜란드 암스테르담(-35%)도 하락폭이 컸다. 유럽 전반의 상업용 부동산 거래량도 고점 대비 60% 감소한 상태다.

미국 뉴욕의 '오피스 공실률'도 심각하다. 코로나19 이후 재택근무 확산의 영향으로 뉴욕 중심가 맨해튼의 오피스 공실률은 2019년말 13%수준에서 올 1분기 20% 수준으로 상승했다. 오피스 건물의 평당 가격은 2021년말 평방피트 당 1000달러에서 올 1분기 778달러로 22% 하락한 상태다.

국내에서 해외 부동산펀드를 가장 많이 판매한 곳은 한국투자증권이다. 총 5087억원 규모다. 이어 한국투자리얼에셋운용(4963억원), 이지스자산운용(139150)(4737억원), KB국민은행(2779억원), 미래에셋자산운용(926억원), 하나증권(911억원) 순이다.

윤 의원은 "해외 부동산의 가격 하락에 따른 국내 공모펀드 수익률 악화가 심화되고 있는 만큼 '제 2의 펀드사태'에 대한 우려도 나오고 있다"며 "국내 투자자를 보호하기 위해 리파이낸싱(Refinancing) 펀드를 도입하는 등 대책마련을 서둘러야 한다"고 촉구했다.

esther@news1.kr