잠실 주공5단지. 2016.12.4/뉴스1 © News1 박세연 기자

"부동산 가격은 정말이지 누구도 예측할 수 없는 것 같습니다. '이제 끝이다' 싶을 정도로 떨어지다가도 예상치 못한 호재 하나에 모든 것을 한순간에 만회해버리니 말이죠."(잠실동 잠실5단지 인근 A공인 관계자)송파구 대표 재건축 단지인 잠실주공5단지가 격랑의 시간을 지나 고점 회복을 눈앞에 두고 있다.

18일 송파구 공인중개업계에 따르면 잠실주공5단지 전용 76㎡ 주택형(구 34평형)이 최근 14억9500만원에 거래됐다. 지난해 10월 최고 거래가인 15억3500만원과 차이가 4000만원으로 좁혀져 고점 회복을 눈앞에 뒀다. 전용 82㎡ 주택형(구 36평형)은 지난달 16억1500만원까지 거래가 성사돼 고점과 차이를 3500만으로 좁혔다.

거래가 성사된 뒤 76㎡ 주택형은 15억원대 82㎡ 주택형은 16억5000만원까지 호가가 올랐으나 단기간 가격 상승에 따른 부담감과 조기대선, 미국 금리인상 등 정책·경제적 불확실성이 겹쳐 거래는 관망세로 돌아섰다.

잠실주공5단지의 지난 5개월간 가격 변동폭은 무려 5억원에 달한다. 정부의 부동산 규제와 대출규제, 정치적 불확실성, 50층 재건축 이슈 등 각종 악재와 호재를 오가며 가격은 수시로 출렁였다.잠실5단지가 강남 재건축의 '뜨거운 감자'로 본격 떠오른 것은 지난해 10월이다. 지난해 초부터 재건축 계획이 가시화되며 승승장구하던 잠실5단지는 10월 전환점을 맞게 된다. 정부의 부동산시장 규제 검토 소식이 처음 나온 당일 호가가 5000만원 떨어진 급매물(76㎡ 주택형, 15억원)이 시장에 출현하면서 강남권 재건축 가격 하락을 주도하기 시작했다.

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당시만 해도 개인 사정에 따른 급매물이라며 일시적 현상이라는 전망도 나왔으나 후에 급매물이 속출했고 11·3 부동산대책이 발표되면서 본격 하락장세에 진입했다. 10월 중순 15억5000만원까지 올랐던 76㎡ 주택형 가격은 불과 20일만에 14억5000만원까지 떨어졌다.  

이후 11월 중순 또 한번의 위기가 찾아온다. 서울시가 잠실5단지의 50층 재건축 계획에 제동을 건 것이다. 서울시는 시 도시계획인 '2030서울플랜'에 따라 제3종일반주거지역의 경우 35층 초과 재건축이 불가능하다며 계획안을 수정할 것을 요청했다.

11·3대책 후폭풍에 이어 초고층 재건축 사업까지 막히자 다시 급매물이 쏟아졌다. 76㎡ 주택형은 이날 13억5000만원까지 가격이 하락했다. 한 달 만에 최고가에서 2억원 떨어진 것이다.

이후 정부의 대출규제와 혹한기 비수기 등 악재가 이어지자 끝없이 추락해 76㎡ 주택형 거래가가 12억8000만원까지 주저앉았다. 당시 잠실5단지 시장은 패닉에 빠졌고 부동산 커뮤니티 등에는 절망감을 토로하는 투자자들의 목소리가 곳곳에서 들렸다. 

하지만 올해 초 급매물이 소진되기 시작하면서 가격이 서서히 회복됐다. 그러다 예상치 못한 호재를 맞이한다. 서울시가 광역중심에 속한 잠실5단지 일부 지역의 50층 재건축을 부분 허용한 것이다. 당일 76㎡ 주택형 호가는 14억3000만원까지 치솟았다.

이후 잠실5단지 조합측은 '초과이익환수제'를 피하기 위해 서울시 도시계획 기준에 맞춰 재건축을 빠르게 추진하겠다는 계획을 밝혔고 이후 상승세는 가팔라졌다.

잠실5단지가 초과이익환수제를 피할 수 있을지에 대해서는 의견이 갈린다. 재건축 정비계획안 통과에서부터 관리처분계획 신청까지 통상 1년 가까이 걸린다는 점을 감안하면 초과이익환수제를 적용받을 가능성이 높다는 것이 시장 중론이다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "잠실5단지는 인근 제2롯데월드와 부분 50층 허용 등의 호재를 생각하면 상승 여력이 더 있다고 본다"면서도 "초과이익환수제 변수와 재건축 과정에서의 사업성 등을 꼼꼼히 따져 신중하게 접근할 필요가 있다"고 말했다.


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