12일 경기도 고양시 행신동 일대 그린벨트지역 모습. 2014.3.12/뉴스1 © News1 박정호 기자

정부가 그린벨트(개발제한구역)에서 풀린 곳을 주거지역 뿐 아니라 준주거나 근린상업지역으로 확장 개발할 수 있도록 했다. 땅의 활용가치를 높여준 뒤 민간자금을 끌여들여 개발을 유도하겠다는 것이다. 하지만 도심 외곽의 무한확장을 자극해 난개발로 이어질 수 있고 민간의 개발이익을 과도하게 보장해줬다는 우려도 나온다.

국토교통부는 이같은 내용을 골자로 한 '개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침'과 '도시·군관리계획수립지침' 일부개정안을 11일부터 시행한다고 10일 밝혔다.

지난 3월12일 열린 제5차 무역투자진흥회의와 제5차 지역발전위원회 연석회의에서 발표한 '맞춤형 지역경제 활성화 대책'의 후속조치다.현재 그린벨트에서 풀린 집단취락(거주민 100가구 이상)은 자연녹지지역 또는 주거지역으로만 개발할 수 있다. 국토부는 이로 인해 정비사업이 지연되고 주민의 생활불편을 초래했다고 판단했다. 그린벨트 해제 취락(1656개 106㎢) 중 정비가 완료되거나 진행 중인 곳은 171개(10%)다.

앞으로는 기존 시가지나 공항, 항만, 철도역 등 주요 거점시설 인근에 있어 상업이나 공업수요가 있는 해제 취락지역은 준주거지역, 근린상업지역, 준공업지역으로 개발할 수 있게 된다. 주택 중심으로 개발해야 했던 곳에 판매시설이나 공장 등도 들어설 수 있어 정비 사업을 촉진할 수 있다는 게 국토부의 기대다.

다만 국토부는 용도지역 변경에 따른 난개발 등 부작용이 발생하지 않도록 △기존 시가지 등에 가까워 상업·공업기능 등의 토지이용수요가 존재하는 곳으로 용도지역 변경 대상을 제한하고 △공원, 녹지, 주차장 등 기반시설을 충분히 설치해 땅값 상승의 이익을 환수하며 △전략환경영향평가, 도시계획위원회 심의, 국토교통부 협의 등 객관적이고 투명한 절차를 통해 부작용을 사전에 방지 △투기 우려가 있는 지역을 지속적으로 점검해 땅값 급등 및 투기행위가 발생하는 경우 시·도지사와 협의해 토지거래허가구역으로 지정하는 등의 장치를 마련했다.

그린벨트 해제지역의 민간 투자 제한 기준을 완화했다. 그린벨트 해제 구역은 난개발을 방지하고 지가 상승으로 인한 이익을 환수하기 위해 가급적 국가나 지자체 등 공공기관이 전면 매수한 후 개발하는 공영개발 방식으로 진행하는 게 원칙이다.

민간은 해제대상지역의 개발을 위해 설립한 특수목적법인(SPC)에 2분의 1 미만으로 참여하도록 제한하고 있으나 민간의 출자비율 제한을 3분의 2 미만으로 완화해 민간의 개발사업 참여를 확대했다. 2015년까지 한시적으로 완화된다.

산업단지나 물류단지 등을 조성할 경우 개별법에 근거한 민간의 대행개발을 허용해 맞춤형 용지조성, 공사기간 단축 등을 원하는 민간의 참여도 넓어진다.

그린벨트 해제지역의 기반시설 규모를 조정해 정비사업을 추진하는데 부담을 덜어줬다. 국토부는 현재 과도하게 계획된 도로, 공원, 주차장 등 기반시설이 지자체의 예산 부족 등으로 설치되지 않아 주민의 생활불편을 초래하고 오랜 기간 미집행된 도시계획시설이 양산될 우려가 있다고 판단했다.

이에 따라 해제취락의 개발계획을 재검토해 도로, 주차장, 공원, 녹지 등 기반시설을 실제 수요에 맞춰 적정 규모로 조정해 기반시설 설치 부담을 낮추고 취락 정비를 유도하기로 했다. 특히 그린벨트에서 해제된 곳의 주변에 녹지, 공원 등이 충분히 있으면 공원이나 녹지 조성을 줄여주거나 폐지할 수 있도록 허용했다.

사업시행자의 부담을 줄여 사업성을 높이는 방안도 추진된다. 현재는 그린벨트를 해제해 주택을 건설하는 경우 의무적으로 임대주택을 35%이상 공급해야 하지만 앞으로는 임대주택 건설용지가 6개월 이상 팔리지 않으면 분양주택 건설용지로 변경해 공급할 수 있도록 완화했다.

또 그린벨트를 풀어 산업단지와 물류단지를 개발하는 경우 일반지역에 비해 과중한 공원녹지 조성의무가 있었으나 해제지역에 산업단지 및 물류단지를 개발할때도 일반지역과 같은 수준의 공원녹지를 조성하도록 사업시행자의 부담을 줄였다.

절차도 간소화했다. 그린벨트 해제 후에 시장·군수가 개발계획을 변경하면 대부분 중앙도시계획위원회나 도(道) 도시계획위원회의 재심의를 받도록 한 걸 국토교통부와 협의를 통해 개발계획을 변경할 수 있도록 해 절차를 4개월 이상 단축했다.

또 그린벨트를 해제하려면 시·군 도시계획위원회의 자문과 중앙도시계획원회의 심의를 받아야 했으나 앞으로는 해제절차를 일원화해 시·군 도시계획위원회의 자문을 생략하고 중앙도시계획위원회(또는 지방도시계획위원회)의 심의를 통해 해제를 결정하도록 2개월 이상 절차를 줄였다.

국토부는 "이번 규제 완화에 따라 해제 후 미착공 사업 등 여의도 면적의 약 4.3배인 12.4㎢의 개발사업이 촉진돼 지역주민의 불편이 줄어들고 투자 활성화를 유도할 것"이라며 "이 중 80%는 대전, 광주, 창원, 부산 등 지방에 있어 지역경제 활성화에 크게 기여할 것"이라고 기대했다.

하지만 그린벨트 해제 지역의 개발사업에 민간의 출자제한을 완화한 것과 동시에 해당 지역의 용도변경을 허용하고 기반시설 설치 부담까지 줄여준 것은 과도하다는 비판을 듣는다.

조성찬 토지+자유 연구소 연구위원은 "그린벨트 지정으로 재산권 침해 소지가 있으면 그에 대한 합당한 보상을 해주는 해결방안을 찾고 주변 환경에 맞는 도시계획을 설계하도록 고민해야 한다"며 "이런 식으로 민간의 개발이익을 보장하듯 용도지역 변경을 통해 사업을 벌여 지역경제를 활성화하겠다는 접근 방법은 국민 전체의 이익과 무관하다"고 지적했다.


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