비아파트 매입은 업자 배불리기?…"아무거나 매입 안해"[일문일답]

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 내년까지 10만 가구 이상의 신축 매입임대주택을 매입한다. 이 중 5만 가구는 6년 이후 분양을 받을 수 있는 분양전환형으로 공급할 예정이다.

다만 이 과정에서 재무구조 악화 우려가 있는 만큼 부채비율 목표치를 233%로 변경을 추진할 방침이다. 아울러 신축매입가와 정부지원단가 간의 간극을 줄이는 한편 점진적인 현실화의 필요성을 강조했다.

한국토지주택공사(LH)는 2일 서울 강남구 소재 LH 서울지역본부에서 신축 매입임대 현안 설명회를 개최했다.

올해 LH는 전월세 시장 안정을 위해 수도권을 중심으로 연초 계획 대비 2만 7000가구가 늘어난 총 5만 가구 이상의 신축 매입임대주택 매입을 추진하고 있다. 내년까지 매입하는 신축 주택은 총 10만 가구를 상회한다.

다만 고가 매입 우려를 불식하기 위해 매입임대 평가 전문 교육을 이수한 감정평가사를 활용하고, 공사비 연동형 가격 산정 방식을 시범 도입한다.

다음은 이한준 LH 사장과 고병욱 LH 주거복지본부장 등과의 일문일답.

-최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 매입임대 업무 관련 감사 면제를 감사원에 요청하겠다고 했는데, 진척 사항은.

▶(이한준)매입임대와 관련해서 직원들이 반복적인 고의적인 잘못이 있는 경우를 제외하고는 직원들이 소신껏 일할 수 있는 여건을 만들겠다. 직원들이 어려움이 있다고 전달하니 부총리가 관계장관회의에서 대응책을 마련하겠다고 했고, 일차적으로 내부 국민 편의증진 위원회에서 면책에 대한 구체적인 내용이 마련해서 됐고, 외부로 협의하는 건 국토부를 거쳐서 기재부와 협의할 예정이다.

-당초 부채비율이 238%까지 오를 것으로 전망됐다. 매입임대 증가분이 반영된 것인지. 또 233%로 낮추기로 했다면 예상보다 5%는 떨어뜨려야 하는데 자구책 마련은 돼 있는지.

▶(이한준)매입임대가 늘어나는 부분에 대해선 부분적으로 부채비율에 반영됐다. 그렇기 때문에 현재 매입임대 정부지원단가가 65% 수준인데, 가격을 인상해서 72%까지 올리는 것을 1차 목표로 국회에 제출된 상태다. 앞으로 5년에 걸쳐서 95%까지 달성된다면 2028년에 233% 달성하는 건 가능하다.

부채비율을 2027년 208%에서 238%로 늘어나는 건 택지개발이나 신도시가 윤석열 정부 들어 많이 지정돼서 이에 따른 보상비가 필요한 것이고, 국가산단이 15개가 발표됐는데 14개를 LH가 담당한다. 산업단지의 보상을 위해서 일시적으로 보상비가 필요하다. 이 땅을 보상해서 자본으로 취득한 이후 길게는 7~8년 이후 시장에 매물로 나와 주택으로 지어질 수 있고 상업시설이 될 수 있는데 회수가 되면 233%로 맞추는 데는 큰 어려움 없을 것이다.

-서울에서 비아파트 무제한 매입 방침은 업자들 배불리기라는 우려도 나오는데, 공사비연동형 가격산정 방식 도입하면 이런 우려를 불식할 수 있는지.

▶(고병욱)공사비 연동형은 조달청에 공사비 산출방식을 따르고 있다. LH에서 도급공사 발주할 때 공사내역서에서 산출된 금액에 금액별로 낙찰률이 있다. 매 반기별로 산출된 공사비에 따라서 LH 낙찰비율이 91%가 됐든 80%가 됐든 간에 정해진 낙찰률로 보증하게 돼 있다. 그렇게 되면 일반적으로 공사 발주하는 것과 공사비 연동형으로 매입하는 것하고는 큰 차이가 없다.

감정평가 방식은 원가방식을 도입해서 거래사례를 중심으로 하고 있지만, 매년 12월에 공고되는 제조 원가와 비교를 하게 돼 있다. 시장가격이 적정하게 결정돼서 매입할 수 있도록 제도 보완을 했다.

▶(이한준)무리한 매입을 한다고 하니 아무거나 매입하는 우려가 있을 수 있는데 10만 가구 이상 매입신청이 됐지만 약정해 가는 단계 1차 심의를 거친다. 입지를 보고, 설계된 도면에 사람이 살 수 있는 관련 법령에 부합하는 설계가 돼 있는지를 본다.

접수된 건 중에 심사에 통과하는 확률은 55% 정도 된다. 약정을 맺는 확률은 40%다. 착공으로 이어지고 준공으로 진행되는 건 당초 약속대로 품질이나 완성이 됐을 때 최종적으로 가격을 매겨 매입한다. 무제한 매입하는 것이 용어는 그렇게 됐지만 일련의 심의단계를 거쳐서 매입 물건이 확정된다.

-재무개선대책에 분영전환 주택 도입도 포함됐는데, 얼마나 분양전환하게 되고, 분양률을 어느 정도로 예측하는지.

▶(고병욱)올해 5만 가구 매입 중에서 2만 7000가구가 분양전환이고, 내년 5만 가구에는 2만 3000가구다. 5만 가구를 분양전환하면 재무구조로 개선에 효과가 있다고 생각한다. 거주자에게 우선분양권을 주는데, 시세보다 낮은 가격으로 분양을 받게 돼 있어서 상당수가 직접 분양받을 것이라고 예측한다.

-시세대비 분양가는 어느 정도로 저렴한지.

▶(고병욱)6년 뒤 분양전환할 땐 매각가는 최초 감정가액과 분양당시 감정평가액의 평균 가격으로 결정한다. 시세보다는 낮다. 올해 A라는 집을 매입했다면 매입할 때 감정가와 6년 뒤 당시의 가격으로 감정평가해서 산술평균한 가격이 분양가로 결정된다. 급락했으면 시세보다 조금 비쌀 수 있지만 그런 상황은 없을 것으로 본다.

-3기 신도시 등 업무가 몰려있는데, 지금의 인력과 재무구조로 매입임대 목표치 달성이 가능할지.

▶(이한준)부채 한도를 233%로 늘렸기에 3기 신도시와 국가산단 하는 데는 문제가 없다. (매입임대 목표가) 2025년까지 10만 가구인데 내부적으로는 11만 가구로 보고 있다. 내년까지 11만 가구 약정은 가능하다. 그러나 올해 5만 가구가 될 거냐 안될 거냐 하는 부분은 미지수로 남아있다. 6월 접수된 게 약정하려면 4개월로 단축을 하더라도 10월이나 11월에 체결이 되기에 올해에는 약정체결이 5만 가구까지 녹록하지는 않다. 내년도까지 11만 가구는 충분히 가능하다.

▶(고병욱)정부 정책 과제는 2025년까지 10만 가구다. 올해 잠정적으로 5만 가구를 목표로 할당을 받았고 매입임대 사업 특성이 공고가 나가게 되면 신청 접수로 해서 5개월 뒤에 약정체결이 되고 2~3개월 뒤에 착공하게 된다. 3월에 공고가 나와 9월부터 본격적으로 약정체결이 되기에 올해 5만을 목표로 하지만 만만치는 않은 물량이다. 예년에 비해서 (매임) 신청 접수된 물량이 4배 이상이다. 목표 5만 가구는 예년에 비해서 4배가량 높다. 그간 조직 시스템 개선해서 예년보다는 약정률 높아지고 있다. 하지만 1년 내내 하기에 충분히 10만 가구 공급 목표 달성할 수 있다.

-보유자산 매각을 추진하고 있는지.

▶(이한준)보유재산 매각은 당초에 생각했던 게 분당 오리역에 있는 LH경기 남부지역본부다. 그런데 업무시설 용도로 돼 있어서 매입자가 나오질 않고 있다. 용도변경을 통해서 매각이나 재활용 계획을 검토하고 있다. 1기 신도시가 분당이 포함돼 있는데, 해당 사옥 역시 분당으로 포함돼 있어서 오리역 일대 전체를 성남시와 협의해서 용도계획 변경을 하고, LH에 본사에 경기남부본부 사옥도 증축해서 활용하고 남는 곳은 주거지로 활용하는 방식을 검토 중이다.

또 여의도에 학교부지가 있는데 이것도 지난번에 유찰이 돼서 영등포구와 서울시와 협의한 후 지구단위계획 변경을 통해서 구매자들이 쉽게 나서서 매각될 수 있도록 하는 작업을 추진 중이다.

-올해까지 매입 신청된 수치는.

▶(고병욱)8월까지 신청 접수된 건수는 10만 3000가구다. 그중에서 상당수가 탈락한다. 입지가 안 좋거나 제출된 도면이 주거환경에 안 좋은 건 탈락한다. 40% 내외가 통과를 한다고 보면 된다. 올해부터는 품질관리를 위해서 신청 접수된 것에 대해서 사전컨설팅하고 있다. 심의에 들어오기 전에 사전에 가이드를 설명해 주는 일을 하고 있고, 약정되기 전에 매입심사 때에도 설계 조건이 부여된다. 해당 부분도 컨설팅해서 높은 수준의 주택이 되도록 준비하고 있다.

-서울에선 비아파트를 무제한 매입한다고 했는데, 내부적으로 정한 수준이 있는지.

▶(고병욱)정부 정책은 내부까지 포함하게 되면 11만 가구다. 전세시장을 불안정하게 하는 건 서울과 인천, 경기라고 보면 된다. 그중 심각한 지역이 서울이다. 정부에 물량을 배정받게 되면 수도권과 비수도권에 배분한다.

수도권은 또 서울과 인천, 경기 남부, 북부 등 지역 본부에 물량 배정을 한다. 수도권에 배정된 물량이 다 소화되고 추가로 신청이 들어오는 경우에는 계속 진행한다는 개념으로 보면 된다. 수도권과 비수도권을 따지면 수도권에 전체 물량의 80%가 배정되고, 그중 25%가 서울에 배정되고 있다.

-가격을 낮게 책정하면 목표 달성이 어려울 것 같은데, 이에 따른 대비책도 있는지.

▶(고병욱)LH는 시장에서 신청이 돼야 물건을 확보할 수 있다. 사업자들이 안정적으로 토지 확보해서 좋은 설계해서 LH에 들어오도록 촉진하는 역할을 한다. 만약 부동산 시장이 활성화돼서 매입 감정가보다 분양이 낫다고 하면 LH에 공급을 안 한다. 지금은 빌라시장 규모가 3분의 1로 줄어든 상황에서 시작한 것이고 지역 중소건설 사업자들에 건설경기 활성화라는 것도 (매입임대 확대 방안 목적에) 포함돼 있다. 예년에 비해서 신청이 4배가 증가한 것은 건설 경기 활성화에 도움이 될 수 있다고 판단했기 때문이라고 생각한다.

-지금까지 신청된 10만 3000건 중 1차 검증을 통과한 것이 몇건이나 되는지.

▶(고병욱)전체 10만 3000가구 중에서 지금 검증을 진행 중인 게 6만 5056가구다. 나머지는 떨어졌다고 보면 된다. 그중에서 서류 통과가 된 것이 3만 2294건으로, 매입심의를 기다리고 있다. 매입 심의까지 다 통과해서 약정 체결을 기다리고 있는 것이 2만 3903가구다.

wns8308@news1.kr