배당률 7% '부동산 리츠' 안전투자 가능할까[리츠가 뜬다]①

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 재테크를 알아보다 보면 여러 투자처가 존재한다는 것을 알 수 있다. 누구나 알고 있는 주식과 몇년 사이 관심이 급증한 암호화폐는 물론 익숙하면서도 생소하기도 한 선물(Futures)과 옵션(Option)까지 다양하다.

리츠(Real Estate Investment Trusts)도 최근 투자자들의 주목을 받는 상품 중 하나다.

리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 말한다.

지난 2001년 부동산 투자에 접근이 어려운 소액투자자에 우량 부동산에 대한 투자기회를 부여하기 위한 목적으로 도입됐다.

리츠는 기업구조조정(CR)리츠와 위탁관리리츠, 자기관리리츠로 구분된다. CR리츠란 기업이 채무상환, 회생절차 등 기업의 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 투자 대상으로 하는 형태다. 최근 지방의 미분양을 해결하기 위해 꺼내든 방안 중 하나로, 과거 금융위기 당시에도 도입돼 2700가구 규모의 아파트를 사들였다.

위탁관리리츠는 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사를 말한다. 반대로 자기관리리츠는 부동산 투자를 목적으로 하며, 직원과 자산을 보유한 실체를 가진 회사다. 일반 투자자를 대상으로 공모 자금을 모아 부동산 실물·대출 등에 직접 투자한 뒤 그 수익을 배분해 준다.

그중 가장 규모가 큰 건 위탁관리리츠로 366개에 달한다. 자산 총계는 95조 6200억 원이며, 자산기준 비율은 97.3%에 달한다. 이어 CR리츠가 14개로 2조 4300억 원의 자산을 갖추고 있고, 자기관리리츠는 4개로 4900억 원수준이다.

리츠협회에 따르면 국내 리츠 시장은 지난 7월 기준 384개의 리츠가 등록됐고, 자산규모별로는 98조 5500억 원 규모다. 이중 주식시장에 상장된 리츠는 24개며, 시가총액은 16조 1400억 원이다.

◇"주가만 본 투자는 금물…곧 금리 인하, 지금이 기회"

리츠는 주로 배당을 통해 수익을 실현한다. 투자한 부동산에서 임대수익이나 매각 차익이 발생하면 이를 투자자에게 배당하게 돼 있는데, 보통 법인세를 면제하기 위해 배당 가능 이익의 90% 이상을 주주에게 지급한다.

평균 배당 수익률은 평균 5.2%며, 상장리츠의 경우 7.8%에 달한다.

세금 혜택도 있다. 리츠를 3년 이상 보유하면 투자금액 최대 5000만 원까지 배당소득에 대해 9.9% 세율로 분리과세한다. 이 혜택은 지난해 일몰 예정이었으나, 2026년까지 연장됐다.

주가 상승도 기대할 순 있지만, 주식처럼 극적인 변화를 노린 투자는 금물이다. 리츠의 주가가 오르려면 건물을 매각하거나, 보유하고 있는 부동산의 가치가 올라야 하지만 국내의 리츠는 그만큼의 물건은 가지고 있지 않다.

김경환 한국부동산금융투자포럼 회장은 "우리나라 리츠들이 그렇게 많은 물건을 보유하고 있지 않기 때문에 매각을 통한 수익은 기대하기가 어렵다"며 "싱가포르처럼 합병 등을 통해 리츠가 대형화되면 주가 상승 가능성도 높아질 가능성이 있다고 생각한다"고 말했다.

투자 시 유의해야 할 점도 있다. 역시 부동산인 만큼 입지와 오피스인지 주택인지 유형도 중요하다. 계약기간이나 매출연동 여부 등도 검토해야 한다.

금리도 무엇보다 중요한 요인이다. 리츠는 은행 대출과 투자금 등을 투자해서 얻은 이익을 배당하는 구조인데, 기준금리가 낮을수록 지출되는 이자도 줄어든다. 그만큼 배당금을 더 확보할 수 있다는 의미다.

전문가들은 초보 리츠 투자자에게는 오피스 빌딩과 물류센터 등을 추천하는 한편, 지금이 투자 적기라고 전했다.

정병윤 한국리츠협회 회장은 "어떤 유형에 투자하라고 얘기하긴 곤란하지만, 오피스하고 물류가 시장이 크다"며 "리츠는 운영수익에서 배당을 받을 수 있고, 향후 매각한다면 주가 상승도 기대할 수 있다"고 말했다.

그러면서 "리츠는 배당주이고 단순히 주가 상승을 기대하고 투자하는 건 금물"이라며 "이제는 금리 인하가 현실화하고 있고, 부동산 시장이 개선되면 주가와 배당이 뛸 것이다. 다만 일반 주식처럼 상한가 같은 걸 기대하는 투자는 아니다. 리츠는 안전하게 배당받을 수 있는 상품"이라고 강조했다.

wns8308@news1.kr