대출조건 완화 등 주거 ‘올인’ 저출생대책…“효과 있지만 한계도”[저출생대책 대전환]

(서울=뉴스1) 신현우 기자 = 정부가 저출생 문제 해결을 위해 총력전에 나섰다. 주거 부담 완화 등이 골자다. 우선 신생아 특례 대출 소득 요건을 한시적으로 완화하고, 출산 가구 대상 주택 공급을 당초 연간 7만 가구에서 ‘12만 가구+α’로 확대한다.

더불어 출산 가구에 특별공급 청약 기회를 1회 더 부여한다. 개발제한구역(그린벨트) 해제 등을 통해 신규 택지를 추가 발굴해 신혼·출산·다자녀가구에 최대 1만 4000가구를 배정할 계획이다.

업계에서는 대책 효과가 일부 있을 것으로 내다봤다. 다만 반전을 꾀할 수준은 아니라고 평가했다. 과거 내놓은 대책을 확대한 수준이거나 향후 주택이 공급되는 지역 등이 수요와 불일치할 가능성이 있어서다.

또 다음달부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계를 시행하는 상황에서 대출 지원을 확대하는 게 국가 정책 방향에 맞을지 의문이라는 목소리가 나온다.

23일 국토교통부에 따르면 앞서 지난 19일 저출산고령사회위원회는 ‘저출생 추세 반전을 위한 대책’을 발표했다.

◇신생아특례대출 소득요건, 내년부터 2억→2.5억 이하로…출산가구에 연 12만가구 이상 주택 공급

우선 국토부는 신생아 특례 구입·전세자금 대출 소득요건을 올해 하반기 중 1억 3000만 원에서 2억 원으로 상향한다. 특히 내년부터는 출산한 가구에 대해서 구입·전세자금 대출의 소득 요건을 2억 5000만 원으로 추가 완화(3년 한시 시행)할 방침이다.

다만 자산 요건(구입자금 대출 4억 6900만 원 이하·전세자금 대출 3억 4500만 원 이하)은 유지된다. 대출 대상주택은 전용면적 85㎡ 이하로, 주택 가액은 △구입자금 대출 9억원 이하 △전세자금 대출 보증금 수도권 5억 원·지방 4억 원 이하 등이 적용된다.

추가 출산 가정에 대한 우대금리 혜택도 늘어난다. 현재 신생아 특례 대출 기간 중 자녀 1명을 더 낳을 경우 적용되는 0.2%포인트(p) 추가 금리 인하 혜택이 0.4%p로 높아진다.

신생아 우선공급 신설 등을 통해 출산 가구에 연간 12만 가구 이상의 주택을 공급한다.

이를 위해 민간분양 신혼 특별공급 물량 내 신생아 우선공급 비율을 기존 20%에서 35%로 늘린다. 또 공공분양 일반공급 물량의 50%를 활용해 신생아 우선공급을 만든다.

공공임대 중 건설임대의 일반공급 내 신생아 우선공급을 신설(전체의 5%)한다.

또 매입·전세임대에 신생아 유형을 추가 배정하고, 재공급되는 공공임대의 경우 출산가구 우선공급 물량을 기존 10%에서 30%로 확대한다.

공공지원 민간임대에 신생아 특공(전체의 5%) 및 일반분양 내 우선공급(전체의 30%)도 만든다.

◇신규택지 발굴, 신혼 가구등에 1.4만가구 배정…민간분양 신혼부부 특공 비중, 18→23%

연내 수도권 중심으로 그린벨트 해제 등을 통해 신규 택지(2만가구 수준)를 추가 발굴한다. 이를 통해 신혼·출산·다자녀가구를 위한 공공주택을 공급(전체 물량의 최대 70%, 최대 1.4만가구)한다.

매입임대는 2024~2025년에 기존계획(7만가구) 대비 3만가구를 추가 공급하고, 추가 공급물량 중 2만 2000가구를 신혼‧출산 가구에 배정한다.

민간분양 내 신혼부부 특별공급 물량 비중을 현행 18%(연간 약 3만 6000가구)에서 23%(연간 약 4만 6000가구)로 상향한다.

기 발표된 공공주택지구(8곳)는 그린벨트 및 농업진흥지역 해제를 조속히 마무리할 계획이다.

해당 지역은 △수도권(14만 5000가구) 김포한강2, 평택지제, 구리토평2, 오산세교3, 용인이동 △비수도권(2만 가구) 진주문산, 청주분평2, 제주화북2 등이다.

◇신규 출산가구에 특공 기회 한번 더…공공임대 재계약서 소득·자산 기준도 적용 안해

국토부는 기존 특공 당첨자 중 대책 발표 이후 신규 출산한 가구는 특공 청약 기회를 1회 더 부여한다. 다만 기존주택은 입주 전까지 처분해야 한다. 공공‧민영 주택 신혼부부 특공 시 청약 신청자 본인의 결혼 전 청약당첨 이력도 배제해 준다.

출산가구 대상으로 공공임대 재계약 소득·자산 기준이 폐지된다. 이에 따라 올해 이후 신규 출산 가구(임신 포함)의 경우 자녀가 성년이 될 때까지 소득‧자산과 무관하게 공공임대 재계약이 허용(최대 20년)된다.

2세 이하 자녀를 둔 공공임대 거주 가구가 희망할 경우 넓은 평형으로의 이주를 지원(넓은 평형의 인근 공가 정보 제공, 별도 재공급 절차 없이 즉시 이주)한다. 또 임대유형 전환(건설임대↔매입임대)을 허용한다.

장기전세주택을 무주택 신혼‧출산가구에 안정적으로 공급하기 위해 소득 기준은 현재 ‘월소득 100% 이하’에서 ‘월소득 200% 이하(맞벌이 규정 신설)’로, 자산 기준은 현재 ‘부동산 2억 1500만 원‧자동차 3708만 원(금융자산 미포함)’에서 ‘지역여건 반영 확대(금융자산 포함)’로 각각 개선된다.

현재 장기전세주택 입주자 선정 시 소득‧자산 기준 등이 일률적으로 적용되고 있으나 오는 8월 지자체가 (입주자 선정) 기준을 완화할 수 있는 지역제안형 특화주택을 도입한다.

더불어 뉴홈 선택형(6년 거주 후 분양전환 선택)에 청약 당첨돼 신규 출산한 가구는 최소 기간(3년 거주) 경과 후 분양 전환 기회가 부여된다. 다만 분양전환 후 3년 범위 내 해당주택 매각 제한(공공사업자에게 환매)에 사전 동의한 가구가 대상이다.

◇출산가구 등에 효과 있을 것으로 평가…일각서 대출요건 완화·가계부채 관리 불일치 지적

</strong>함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “신혼부부 및 출산 가구에 대해 내 집 마련 기회를 확대하기 위해 주택 구입과 연동된 대출 이자 부담을 경감하고, 아파트 청약 당첨 확률을 높인 것”이라며 “구입·보유·매각 단계에서 보유·양도세 부담을 낮추는 전략은 이들 세대의 자가 이전 부담을 다소 낮춰줄 전망”이라고 말했다.

이어 “아직 주택 구매 여력이 낮은 세대는 신생아 출산자를 위주로 공공임대 및 공공지원 민간임대의 우선 공급 물량 배정 기회를 늘리고, 분양을 통한 내 집 마련 목적 세대에게는 특별공급 기준 등을 완화한 것”이라며 “출산 가구가 일반 가구보다 아파트 청약 당첨에 상당히 유리하게 고지를 점할 것으로 기대된다”고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “기존에 발표한 정책을 더욱 구체화한 것으로 보인다”며 “인구감소로 인한 사회 문제가 가시화된 현시점에서 국가정책 자체가 출산 인구 증가에 중점을 두는 만큼, 주택 분야를 포함해 그에 적합한 세부 방침을 제시하고 꾸준히 추진하는 것이 중요하다”고 밝혔다.

그러나 익명을 요구한 부동산업계 한 관계자는 “정부가 저출생 문제 해결을 위해 주거 지원이 필요하다는 점은 이해하지만 내놓은 대책을 보면 한계가 있어 보인다”며 “기존 규제 완화와 같은 뻔한 카드를 쓰는 것도 그렇지만 향후 저출생 문제 해결을 위한 주택 공급지 등이 수요와 일치하지 않을 수 있다”고 귀띔했다.

그는 “특히 대출받아 집 살 여건을 만들어 준다는 내용이 스트레스 DSR 2단계까지 도입하는 상황에서 정책 방향성이 맞는 건지 의문”이라며 “저출생과 부동산 시장 살리기를 동시에 추진하는 것으로 해석하는 사람도 있는데, 변화는 있지만 반전은 없는 대책”이라고 덧붙였다.

hwshin@news1.kr