5~6% 떨어진 주택 공시가격…3월 아파트 '가격 역전' 해소될까

(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 정부가 부동산 공기가격 현살화율을 2020년 수준으로 낮추기로 하면서, 곧 있을 서울 아파트 공시가격도 두자릿수 하락을 기록할 것으로 보인다. 지난해 서울 아파트 누적 실거래가지수가 20% 가까이 하락한 영향이다.

국토교통부는 19일 중앙부동산 가격공시위원회 심의를 거쳐 올해 표준지 공시지가 및 표준주택 가격을 25일 공시했다고 밝혔다. 공시가격이 하락한 건 14년 만에 처음으로, 표준지는 5.92%, 표준주택은 5.95% 내린다.

표준지 공시지가와 표준주택 공시가격은 공공이 활용하는 개별 땅값과 집값, 즉 공시지가와 주택가격 산정의 기준이다. 각 지자체는 여기서 책정된 표준 공시가를 기준점으로 인근 개별공시지가와 개별주택가격을 비교·산정한다.

앞서 지난해 11월 국토교통부·기획재정부는 '공시가격 현실화 수정 계획 및 2023년 주택 재산세 부과와 제도개선 방안'을 마련한 바 있다.

부동산 가격이 크게 올라 공시가격 현실화 계획에 따라 현실화율을 올려 공시가가 급등하면서 국민들의 부동산 보유 부담이 급증했다는 지적이 잇따라 마련된 것이다. 이 방안에 따라 정부는 올해 공시가격 산정시 적용될 현실화율을 지난 2020년 수준으로 낮추기로 했다.

표준주택 가격이 내려간데 이어 서울 아파트 공시가격도 내려갈 전망이다. 국토교통부는 오는 3월 2023년도 공동주택 공시가격안을 발표할 예정이다. 작년의 경우 아파트 공시가격은 17.22% 올랐다.

다만 올해의 경우 지난해 1~11월까지 서울 아파트 누적 실거래가 지수가 18.86% 하락했고 12월까지 더하면 20% 넘게 하락할 것으로 보여, 3월 발표에서 두자릿수 하락할 것으로 전망된다. 전국 아파트 기준으로도 지난해 11월까지 14.34% 하락했다.

이미 아파트 거래 중 실거래가가 공시가격보다 낮은 사례는 속속 나오고 있다.

직방에 따르면 지난해 아파트 거래 중 실거래가가 공시가보다 낮았던 사례는 794건이다. 이번 조사에서 공시가는 동일 단지 동일 면적 중에서 가장 낮은 가격인 최저공시가격을 기준으로 했다. 동일 면적이라도 층과 동에 따라 공시가가 차이가 있지만 그중 최저가를 기준으로 잡아 집계해 실제 역전 사례는 더 많을 것으로 보인다.

전국 최저공시가격보다 낮은 매매 건수는 지난해 10월부터 빠른 속도로 증가하고 있다. 지난 12월은 124건으로 연중 가장 많은 건수를 기록했다. 전월(95건) 대비 30.5% 높은 수치다. 대표적으로 경기 의왕시 청계동 휴먼시아청계마을 1단지 아파트 전용면적 121㎡는 지난달 10일 최저 공시가격 8억4900만원보다 1억4900만원 낮은 7억원에 매매됐다.

다만 지난달 공시가보다 낮게 거래된 아파트 124건 중 57건은 공인중개사를 거치지 않은 '직거래'로 파악돼 절세 목적의 가족 간 특수거래일 가능성이 있다.

한편 뉴스1이 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에 의뢰해 시뮬레이션을 진행한 결과 이번 공시가격 하락으로 17억원 상당의 단독 주택을 한 채 소유하고 있을 때 보유세는 약 323만원으로 나타났다.

이는 지난해 442만원에 비해 26.8% 줄어든 액수로, 국토교통부가 이날 공개한 올해 표준주택 25만가구의 가격이 공시됨에 따라 산정한 수치다. 1주택자 기준 세액공제가 없을 때를 기준으로 모의 계산했다.

전국 최고가 단독주택인 이명희 신세계 회장의 이태원로 자택의 경우 1주택자 기준으로 보유세가 지난해 5억5300만원에서 올해 4억3600만원으로 하락하는 것으로 추정됐다. 최고가 주택 2위인 이해욱 DL그룹 회장의 강남구 삼성로 120길 주택도 올해 보유세가 2억3300만원으로 전년 대비 8000만원가량 감소했다.

3위인 삼성그룹의 호암재단이 보유한 용산구 이태원동 주택의 보유세는 2억400만원으로 추정된다. 이어 4위 아모레퍼시픽그룹의 서경배 회장의 용산구 이태원동 주택이 1억9600만원, 5위 경원세기 오너 일가의 이태원동 주택이 1억9300만원 수준이다. 이들 주택의 보유세는 5200만원에서 최대 6000만원까지 줄었다.

dyeop@news1.kr