첫 단추 꿴 옛 대한방직 개발…과연 첫 삽은 언제쯤?

(전주=뉴스1) 임충식 기자 = 전북 전주시 효자동에 위치한 옛 대한방직부지 개발사업에 대한 관심이 다시 뜨거워지고 있다. 최근 주식회사 자광이 전주시에 ‘협상대상지 선정 신청서’를 제출하면서다. ㈜자광은 부지 소유주이자 개발사업자이기도 하다.

이번에 제출한 ‘협상대상지 선정 신청서’는 말 그대로 도시계획변경 대상지로 선정해 달라는 뜻이다. 전주시가 최근 고시한 ‘도시계획변경 사전협상운영지침’의 첫 단계이기도 하다. 전은수 자광 회장이 “이번 신청서 제출은 그동안 지지부진했던 개발사업이 첫 발을 내딛었다는 데 그 의미가 있다”고 밝힌 것도 같은 맥락이다.

협상대상지 선정 신청서 제출로 지지부진했던 옛 대한방직부지 개발사업이 첫 단추는 끼워졌다. 사업이 궤도에 오른 만큼, 시민들의 관심은 이제 관심은 언제쯤 본격적인 공사가 시작될 지로 쏠리고 있다.

◇자광 2017년 땅 매입 후 개발 추진…개발사업은 여전이 '터덕'

자광은 지난 2017년 ‘전주의 마지막 노른자 땅’으로 불렸던 옛 대한방직 부지(23만565㎡)를 매입했다. 현재 자광이 소유한 땅은 전체부지의 93.9%에 해당하는 21만6464㎡다. 당시 매입가격은 1980억원으로 알려졌다.

이후 자광은 2018년 11월, 타워와 쇼핑센터, 호텔, 공동주택 등을 건설하는 내용을 담은 ‘전주타원복합개발사업’ 제안서를 전주시에 제출했다. 당시 430m 높이의 익스트림타워는 큰 화제를 불러오기도 했다.

하지만 전주시는 장기적 도시 개발 계획 등과 맞지 않는다는 이유로 제안서를 반려했다. 그 대신 공론화위원회를 구성했다. 옛 대한방직 활용 방향이 시민 생활에 중대한 영향을 미칠 수 있는 만큼, 사회적 갈등 예방이 반드시 필요하다는 판단에서다.

그렇게 꾸려진 시민공론화위원회는 1년 넘게 진행된 논의를 끝내고 지난 2021년 2월 ‘상업기능을 중심으로 한 문화관광 공간 조성’안을 채택했다. 그리고 이를 바탕으로 작성한 권고문을 전주시에 제출고, 시는 권고안을 100% 수용한다는 입장을 밝혔다.

하지만 권고문이 제출된 지 2년이 훨씬 지난 지금까지도 여전히 본격적인 개발은 이뤄지지 않고 있다. 지난해 공장 철거 작업에 들어갔지만, 맹꽁이 서식지 발견 등을 이유로 차질이 빚어졌다.

지난 2021년 7월 국토계획법 개정에 따른 ‘도시계획변경 사전협상 운영지침안’ 마련에 상당한 시간이 걸린 것도 개발사업에 영향을 줬다.

◇전주시, 도시계획변경 사전협상 운영지침안 완성…계획이득 40% 환수

국토계획법 개정에 따라 ‘전주시 도시계획변경 사전협상운영지침’ 마련에 착수한 전주시는 전문가들로 구성된 자문위원회를 꾸렸다. 그리고 1년 넘는 논의를 통해 최근 지침안을 완성했고, 지난 21일 을 홈페이지를 통해 고시했다.

도시계획변경 사전협상은 민간사업자가 5000㎡ 이상 면적의 유휴부지 또는 대규모시설 이전 등 개발을 추진할 경우 지자체와 사전에 협의하는 제도를 말한다. 개발사업의 공공성과 타당성을 확보하기 위한 차원이다. 지침안은 옛 대한방직 부지를 비롯해 전주시에서 이뤄지는 대규모 개발사업에 모두 적용된다.

사전협상 운영지침은 크게 협상대상지 선정과 협상 진행, 협상 결과 이행 3단계로 구분된다. 각 단계별 세부적인 절차와 민간사업자가 제시해야 할 사항 등에 필요한 기준이 담겼다.

계획이득(지목 변경으로 인한 토지가치 상승분) 환수 기준도 담겼다. 지침에 따르면 도시계획 변경 전·후에 대해 감정평가한 토지가치 상승분의 범위에서 협상을 통해 정하게 된다. 다만 옛 대한방직 부지의 경우에는 앞서 시민공론화위원회에서 권고한 ‘도시계획 변경 후 토지가액의 40%’을 기준으로 하도록 규정했다.

◇자광 ‘협상대상지 선정 신청서 제출’…공동주택 규모 크게 증가

자광은 지난 22일 전주시에 ‘협상대상지 선정 신청서’를 제출했다. ‘전주시 도시계획변경 사전협상운영지침’이 고시된 지 하루 만이다. 신청서에는 개발계획안과 사업계획서, 공공기여계획서 등이 포함됐다.

당시 전은수 자광 회장은 신청서에 포함된 개발계획안이 지난 2018년 11월 제출했던 ‘전주타원복합개발사업’과 크게 다르지 않다고 설명했다. 실제 타워와 백화점, 쇼핑상가, 공공주택 등 앞서 제출한 사업계획에 포함됐던 내용과 유사한 것으로 파악됐다.

다만 공동주택 규모가 기존 3000세대에서 약 700세대 늘어난 것으로 알려졌다. 오피스텔까지 포함하면 총 1200세대가 증가했다. 기존 3000세대에서 4200세대로 늘어난 셈이다.

또 공공기여 부문에 지하차도 개설이 포함된 것으로 전해졌다. 부지의 절반 가까이를 공원으로 조성하는 것도 특징이다.

전은수 회장은 “선정 신청서에 담은 개발방향은 이전 제출한 사업계획과 크게 달라진 점은 없다. 세계 5위 높이의 전망타워와 공개공지 공원이 개발사업의 핵심이다. 호텔과 복합관광 쇼핑몰, 적정 규모의 아파트 등 주거시설도 계획하고 있다”고 설명했다.

◇과연 첫 사업은 언제쯤?…복잡한 행정절차가 변수, 협상과정서 진통도 예상

전 회장은 신청서를 제출한 뒤 “아직 많은 절차를 남겨두고 있지만 신념과 사명감을 가지고 관광타워복합개발 사업이 완성되도록 노력할 것”이라고 강조했다. 그러면서 “2024년 12월 안에는 본격적인 공사를 시작할 수 있기를 희망한다”고 밝혔다.

하지만 전 회장의 말 대로 내년 말 착공이 이뤄질지는 미지수다. 아직 행정적인 절차가 많이 남았기 때문이다.

이번에 자광이 제출한 ‘협상대상지 선정 신청서’는 전주시가 고시한 ‘전주시 도시계획변경 사전협상운영지침’의 첫 단계다. 이제 시작단계로, 남은 절차가 많다,

우선 협상대상지로 선정돼야 한다. 현재 전주시는 자광이 제출한 신청서를 대상으로 법적요건과 상위계획과의 부합 여부, 타당성 등을 검토 중이다. 이 과정을 통과해야 협상대상지로 선정될 수 있다. 결정 기간은 신청서가 접수된 지 60일이며, 1차례 연장할 수 있다.

협상 대상지로 선정되면 보다 구체적인 내용이 담긴 제안서를 가지고 전주시와 본격적인 협상을 진행하게 된다. 이 단계가 2단계 협상과정이다.

협상과정은 △협상제안서제출 △협상조직 구성 △주민 및 시의회, 도시건축공동위원회 자문 △감정평가 시행 △협상결과 결정 등 복잡한 단계로 구성된다.

협상과정이 끝나면 마지막 3단계인 협상 결과에 대한 이행 단계를 넘어야 한다. 여기에서는 도시기본계획 변경 승인과 도시관리계획 입안 제안서 제출, 관계기관 및 주민, 시의회 의견청취, 전주시 도시건축공동위원회 심의 등 많은 단계를 거쳐야 한다.

전주시 관계자는 큰 이견 없이 순조롭게 협상과 이행과정이 진행되더라도 최소 2년6개월은 걸릴 것으로 예상하고 있다. 게다가 자칫 협상과정에서 이견이 좁혀지지 않을 경우, 그 기간은 더욱 늘어날 수도 있다.

실제 전주시는 자광이 공공주택 규모가 늘린 것을 곱지 않은 시선으로 보고 있는 것으로 알려졌다. 또 면적 100%를 상업용지로 한다는 자광의 계획에도 의문을 품고 있다. 교통 및 환경영향 평가 과정에서도 진통이 예상된다. 최악의 경우 사업자체가 무산될 가능성도 전혀 배제할 수 없다.

전주시 관계자는 “사전협상지침 마련과 신청서 접수로 옛 대한방직 개발사업이 첫 단추를 뀄다”면서 “현재 전주시는 자광이 제출한 신청서에 대한 분석작업을 하고 있다. 법적으로 가능한지, 개발 방향성이 맞는지, 시민공론화위원회 결정과 부합한지 등 다양한 부분에서 면밀하게 검토 중이다”고 설명했다.

그러면서 “대한방직 개발사업이 언제 시작될지는 쉽게 예상할 수 없다. 다만 협상에 소요되는 시간과 남은 행정절차, 그 과정에서 발생하는 이견 조율 등을 감안할 때 실제 공사가 시작되기까지는 상당한 기간이 필요한 상황이다”고 설명했다.

지난 6~7년 간의 진통을 끝내고 이제 첫 발을 내딛은 옛 대한방직부지 개발사업이 과연 순조롭게 이뤄질지, 관심이 모아진다.

94chung@news1.kr