"임대차법 도입이 전셋값 더 끌어올렸다…변동성 0.49%→1.32%"

(세종=뉴스1) 전민 기자 = 임대차법 도입 후 서울 지역 전셋값 변동성이 2배 이상 커진 것으로 나타났다. 임대차 3법 도입이 주거 안정성을 높이는 데 기여했지만, 전셋값의 변동성을 크게 확대하면서 시장의 불안정성도 함께 증가했다는 분석이다.

16일 한국개발연구원(KDI)은 '주택시장과 규제' 보고서에서 토지거래허가제, 분양가상한제, 임대차법 등 문재인 정부의 부동산 규제가 시장에 미친 영향에 대해 분석했다.

보고서에 따르면, 임대차 3법 도입 후 1년간(2020년 8월~2021년 7월) 서울 지역의 전세 가격 변동성(표준편차)이 월평균 1.32%로, 법 도입 이전 1년(2019년 8월~2020년 7월) 0.49%에서 2배 이상 확대됐다.

경기도와 비수도권 지역 역시 비슷한 추세를 보였으며, 경기도의 경우 전셋값 변동성은 0.47%에서 0.74%로 증가했고, 비수도권 역시 0.46%에서 0.74%로 확대됐다.

임대차법 중 계약갱신청구권의 경우, 전셋값을 전국에서 0.97%, 서울에서 4.8% 상승시킨 것으로 추정했다. 그러면서 일각에서 제기된 계약갱신청구권으로 인한 가격상승 효과 우려가 과도했으나, 서울의 경우 적지 않은 영향을 미쳤다고 분석했다.

보고서는 "이러한 수치는 지금까지 우리 사회에서 짐작되었던 수준을 크게 하회하는 것"이라며 "다만 서울은 규제 직후의 옵션(청구권) 가치가 4.8%로 결코 낮지 않으며, 이후에도 5~6% 수준으로 정량적 효과가 다른 지역에 비해 높았다"고 평가했다.

문재인 정부에서 시행한 토지거래허가제의 경우도 규제 지역의 주택 가격 안정에 기여했으나, 인근 지역의 가격이 올라가는 '풍선효과'가 발생했다.

2020년 6월 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동을 토지거래허가 구역으로 지정한 결과, 이 지역의 거래량은 38.3% 감소하고 가격은 4.3% 하락했다. 그러나 규제가 적용되지 않은 인근 지역의 주택 가격은 오히려 상승했다. 특히 토지거래 허가 구역에서 근거리에 있는 주택은 원거리 주택에 비해 가격이 2.3% 더 상승한 것으로 나타났다.

한편 분양가상한제에 대한 효과 분석에서는 분양가 상승을 제한하는 규제가 성공적이었다고 평가했다. 분양가상한제가 시행된 이후 신규 주택 분양가가 상승세를 제한받았으며, 공급 위축에 대한 우려와 달리 분양 물량 감소는 5% 미만으로 나타났다.

보고서는 "분양가상한제의 시행이 이론적인 예상과 달리 주택공급과 가격을 안정시킨 이유는 분양가의 상한을 토지비와 건축비 등 원가와 연동시키기 때문"이라며 "따라서 주택의 공급이 위축되지 않았으며 가격 또한 안정적으로 나타났다"고 분석했다.

그러면서 "주택공급에 대한 규제는 주택공급을 지속할 수 있을 정도의 최소한으로 시행할 필요가 있다"고 덧붙였다.

min785@news1.kr