서울의 한 재건축 단지 모습. © News1 임세영 기자

서울시와 서울주택도시공사(SH공사)가 리츠를 활용해 재개발 임대주택을 매입한 뒤 행복주택으로 활용한다. SH공사의 재무건전성에 부담으로 작용하는 대형 장기전세주택(시프트)도 리츠에 운영을 맡기기로 했다. 현금·현물을 출자한 뒤 배당수익을 받고 향후 매각대금을 상환받는 구조다.

27일 서울시와 서울시의회에 따르면 서울시의회는 서울리츠 3호(공공주택사업자) 출자 동의안과 재개발 임대주택 매입임대리츠 출자사업 시행 동의안 등을 가결했다. 이에 따라 서울리츠 2호(서울리츠임대주택 2호 위탁관리 부동산 투자회사)와 서울리츠 3호(서울리츠 임대주택 3호 위탁관리 부동산 투자회사)가 곧 설립된다.서울리츠 2호는 재개발 임대주택의 일부를 매입해 행복주택으로 공급하는 역할을 하게 된다. 재개발을 할 때 일정 비율로 임대주택을 짓게 돼있는데 이를 사들이는 서울시가 현물로 리츠에 출자하는 방식이다. 서울시는 우선 신정5구역(목동우성2차) 재개발 임대주택 1140가구를 현물로 출자하고 SH공사가 156억원을 낸다. 525억원은 국고에서 지원받고 민간자본 2783억원을 끌어들여 리츠가 이를 운영한 뒤 배당수익을 지급하는 방식이다. 리츠 운영이 종료될 때 자산을 매각하는 과정에서 출자금을 반환받을 수 있다는 장점도 있다.

서울리츠 3호는 85㎡ 초과 대형 장기전세주택을 매입해 운영하게 된다. SH공사의 자료를 보면 서울시와 SH공사가 소유하고 있는 대형 장기전세주택은 2724가구다. 이 중 리츠 운영대상은 14개 지구·30개 단지 2450가구다.

서울시는 서울리츠 3호에 현금으로 1971억원을 출자한다. 2019년까지 매년 242억8000만원을 넣고 이후 2027년까지 8년간은 121억4000만원을 현금출자한다. 현물출자도 계획돼있다. 서울 성북구 하월곡동에 위치한 동일하이빌 뉴시티 11가구와 서울 강서구 가양동에 있는 강서한강자이 8가구다. 동일하이빌 뉴시티는 122~129㎡ 주택형이고 강서한강자이는 98~102㎡ 주택형으로 모두 85㎡를 초과하는 중대형이다. 현물출자분은 45억9300만원(감정평가액 기준)이다.SH공사는 리츠에 감정평가금액으로 양도하고 리츠는 공사에 매입대금을 지급하기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 보증상품을 이용해 보험사의 자금을 유치한다. 자금은 서울투자운영에서 운영하고 입주자 관리는 SH공사에서 맡는 구조다. 운영하는 동안 수익을 배당하고 임대 의무기간(20년) 이후에는 매각해 출자자에게 매각대금을 돌려준다. 리츠를 활용할 경우 서울시와 SH공사가 3593억여원의 배당수입을 올리고 매각 이후 청산하는 경우 3593억여원의 매각대금을 상환받을 수 있는 것으로 나타났다.

서울시와 SH공사가 대형 장기전세주택을 리츠로 운영하는 이유는 SH공사의 재정건전성에 부담이 되기 때문이다. 서울시 측은 "대형 장기전세주택은 국고보조금과 주택도시기금 지원 없이 시비가 전액 투입된 사업이기 때문에 SH공사의 재정 부담이 가중되고 있다"며 "중산층까지 공급 대상이 되고 있는 반면 다른 유형의 공공임대주택보다 과도한 편익이 발생해 논란도 일고 있다는 점을 감안했다"고 말했다.


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