미국과 한국 임대주택 수익률 비교/KB부동산신탁 제공 © News1

뉴스테이(기업형 임대주택)의 캡레이트(Cap Rate, 자본환원율)가 프라임 오피스보다는 다소 낮지만 4.2~5.2% 수준을 보일 것으로 추정됐다. 저금리가 장기화되면서 기관투자가들이 뉴스테이 투자를 확대하는 이유로 풀이되고 있다.6일 국토교통부와 업계에 따르면 KB부동산신탁이 조사·추정한 서울 프라임오피스와 임대주택간 캡레이트 스프레드는 114bps(bps=0.01%P)인 것으로 조사됐다. 캡레이트란 수익자산의 자산 가치를 도출하기 위해 사용하는 기대이율로 통상 투자대비 수익률로 쓰인다.

세부적으로 보면 서울 프라임 오피스의 캡레이트는 5.2~6.5%이고, 서울 임대주택 캡레이트는 4.2~5.2%로 추정됐다. 미국의 경우 △오피스 5.53~6.63% △임대주택 4.59~5.30%인 것을 감안하면 서울 오피스·임대주택의 캡레이트는 낮은 편이 아니다.

실제 KB부동산신탁이 추진하고 있는 뉴스테이 3건의 캡레이트는 △대림동 도시형생활주택 4.44% △동자동 오피스텔 5.26% △안산 오피스텔 5.37%인 것으로 추정되고 있다. 실제 8년간 임대운영이 끝나봐야 정확한 수익률을 계산할 수 있지만 KB부동산신탁의 뉴스테이는 대부분 100% 임대된 상황임을 감안할때 큰 변화는 없을 것으로 업계는 보고 있다.

KB부동산신탁 관계자는 "뉴스테이 캡레이트가 프라임오피스가 낮지만 변동성 측면에서는 오피스보다 안정적인 것으로 나타났다"며 "일본의 임대주택리츠도 수익률이 5~6%에 달하며 신용보강 및 규모의 경제를 위해 임대리츠간 인수 합병이 활발하게 일어나고 있다"고 설명했다.이처럼 뉴스테이 수익률이 안정적인 수준을 유지할 것으로 기대되면서 기관투자가들의 투자도 늘어날 것으로 예상되고 있다.

실제 LH(한국토지주택공사) 보유부지를 활용한 뉴스테이(기업형임대주택) 3차 공모에는 삼성생명과 삼성화재 등 재무적투자자(FI)가 처음으로 참여했다. 4차 공모에는 KEB하나은행이 투자를 결정하기도 했고, 한화생명 등 다른 큰손들도 뉴스테이 투자를 검토하고 있다.

정부도 뉴스테이에 대한 기관투자가들의 투자를 유인하기 위해 사업구조를 개선하고 리스크를 줄이는 방안을 추진하고 있다.

우선 임대기간 중에도 안정적으로 배당하고 인허가·준공 리스크를 줄이기로 했다. 기금과 LH(한국토지주택공사) 등이 출자해 설립한 토지지원리츠가 토지를 매입해 뉴스테이리츠에 저렴하게 임대하는 토지임대형 뉴스테이도 도입한다. 지난해 도입한 모(母)리츠(뉴스테이 허브리츠)가 기관투자가를 대상으로 채권을 발행, 리스크를 줄여 준다.

이를 통해 국토부는 자본시장의 '큰 손'인 국민연금, 사학연금, 교직원공제회, 건설공제조합, 건설근로자공제회 등 5개 연기금의 투자를 유치할 계획이다. 국토부 관계자는 "뉴스테이 사업구조 개선에 따라 FI에게 5.5% 이상 안정적인 배당을 지급하게 될 수 있는 만큼 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 금융기관·연기금 등이 뉴스테이에 적극적으로 투자할 것"이라고 말했다.


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