일본은행의 마이너스 금리 도입으로 와타나베 부인들이 부동산 등 위험자산 시장으로 발걸음을 옮길 것으로 전망됐다.

제프리증권은 3일 투자노트에서 마이너스 정책금리 도입이 부동산투자의 주요 지표인 자본환원율(cap rate)을 떨어뜨려 투자매력도를 높일 것이라며 이같이 예상했다. 금리하락이 무위험 이자율을 끌고 내려가는 가운데 금융조달 비용 하락은 부동산으로 자금을 이동시킬 것이란 분석이다.

자본환원율(cap rate)은 무위험이자율(risk-free rate)에 위험프리미엄을 더한 후 영업수입 증가율을 빼서 산출하는 데 마이너스 정책금리가 무위험이자율과 위험프리미엄 모두를 낮춰 자본환원율을 하락시킨다.

창 분석가는 “현재의 자본환원율은 2007년 수준이나 더 내려갈 여력을 지니고 있으며 부동산 개발업종에 호재이다”고 평가했다. 그는 미츠이후도산을 유망주로 추천했다.창은 이어 “현재의 환경도 부채조달을 활용하는 차입자들에 유리하나 추가적인 금리 하락은 부채조달 비용을 더 낮춰 부동산 투자의 매력을 더 높여줄 수 있다”고 강조했다.

또한 오는 16일부터 일본은행 당좌예금 일부 잔액에 대해 마이너스 금리를 적용받게 되는 금융기관들 역시 관련 자금 중 일부를 부동산투자신탁(JREITs) 등 하이일드 증권으로 이동할 것으로 관측했다.

일본은행의 당좌예금 잔고(123.9조엔)는 부동산투자신탁(JREITs) 자본금 총액(11.2조엔)을 10배 이상 웃돌아 소액만 이동해도 리츠시장은 요동칠 수 있다.

또한 일본은행이 단일 매입종목 비중을 10%로 2배 높여 이 부분에서 제공되는 잠재매수여력도 감안해야 한다. 제프리는 관련 유망주로 니폰프로로지스리츠와 GLP J-리츠를 추천했다.

창은 “장기적으로 와타나베 부인들이 위험자산으로 이동하면서 부동산시장에 큰 영향을 미칠 것”으로 판단했다. 일본의 가계금융자산 총액은 1천684조엔에 달하며 이중 절반 가량은 외환과 예금이다.

엔화 절하에 따른 외국인 관광객 증가는 호텔, 판매점 등 관광산업 부동산 개발 수요를 부추길 것으로 예상했다.

 

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