부산 해운대 엘시티 공사현장/사진=뉴스1DB© News1

이달 8일 모델하우스 오픈과 함께 분양이 시작되는 '해운대 엘시티 더샵' 청약전망에 대해 엇갈린 평가가 나온다.청약흥행쪽에 무게가 실리는 모습이지만 3.3㎡당 평균 3000만원(아파트 기준)에 육박하는 고(高)분양가에 발목이 잡힐 수 있다는 우려도 있다. 이 사업장은 책임준공 방식으로 건립되는 단지여서 흥행에 실패할 경우 시공사인 포스코건설에 상당한 부담이 될 것으로 보인다.

7일 엘시티 개발 시행자인 엘시티 PFV에 따르면 이달 13일부터 해운대 엘시티 더샵 아파트 882가구에 대한 청약접수를 받는다.

해운대 해수욕장 동쪽 6만5934㎡ 규모 부지에 들어서는 이 복합단지는 101층 높이의 6성급 관광호텔, 레지던스호텔 각각 1개동과 최고 85층 높이의 주거타워 2개동으로 구성된다.

이번에 공급되는 물량은 아파트로 전가구(144∼244㎡) 모두 85㎡ 이상 중대형으로 이뤄졌다. 561실 규모의 레지던스호텔은 내년 상반기에 공급이 예정됐다. 관광호텔은 롯데호텔이 운영한다.업계가 아파트 청약결과에 주목하고 있는 이유는 해운대 엘시티 더샵의 분양성을 가늠해볼 수 있는 바로미터로 여겨지고 있어서다.

엘시티 프로젝트는 사업비(2조7000억원) 중 34%(9200억원) 가량을 분양대금으로 조달하는 구조다. 아파트는 물론 레지던스호텔 청약이 흥행해야만 원활한 사업추진이 가능하다.

일단 해운대 백사장과 맞닿은 입지, 국내 최고층 주상복합이라는 희소성, 거주제한 미적용에 따른 투자수요 유입 등을 감안하면 아파트 분양성은 괜찮다는 게 업계의 대체적인 분석이다.

해운대 관광특구에 위치한 이 복합단지는 지역우선 공급제도가 적용되지 않는다. 전가구가 85㎡ 이상 중대형이어서 추첨제로 당첨자를 뽑는다. 이 때문에 부산에 거주하는 실수요자는 물론 서울권 큰손들도 투자 차원에서 청약을 문의하고 있는 것으로 알려졌다.

반면 분양가가 부담스러운 수준이어서 아파트와 레지던스호텔이 청약에 흥행할지 여부는 더 지켜봐야 한다는 의견도 있다.

이번에 공급되는 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 2700만원에 달한다. 그동안 부산에서 공급된 민간 아파트 중 최고 가격이다. 총 분양가격은 면적에 따라 14억∼20억원 안팎으로 추산된다. 집값이 비싸기로 소문난 강남 대치동의 래미안대치팰리스1단지(2015년 9월 입주) 114㎡ 타입과 비슷한 가격이다.

여기에 내년 상반기 공급이 예정된 레지던스호텔 분양가가 3.3㎡당 평균 4000만원에 육박할 것으로 예상된다는 점도 부담이다. 분양가 확정 전이지만 업계는 레지던스호텔 가격이 3.3㎡당 평균 3500만∼4000만원 사이에 이를 것으로 보고 있다.

업계 관계자는 "부산에서 공급된 아파트의 평균 분양가격은 올해 상반기 기준 991만원"이라며 "해운대 엘시티 아파트는 이보다 가격이 3배 정도 더 높아 청약흥행을 단언할 수는 없다"고 말했다.

문제는 아파트와 레지던스호텔이 기대보다 저조한 분양성적을 거둘 경우 시공사인 포스코건설에 상당한 피해가 전가된다는 점이다. 엘시티 프로젝트의 시공계약이 책임준공방식으로 체결돼 대금을 제때 받지 못해도 포스코건설은 공사를 중단할 수 없어서다. 책임준공이란 시공사가 공사비를 받지 못하거나 민원이 제기됐다는 이유로 공사를 중단할 수 없는 계약방식이다.

엘시티 프로젝트 총 사업비는 2조7000억원 정도로 엘시티 PFV는 금융투자사들에서 1조7800억원을 조달했다. 자금조달을 위한 담보는 포스코건설의 책임준공 약정과 분양대금이다. 나머지 9200억원은 호텔과 아파트 분양수익을 통해 충당한다.

미분양 사태가 발생해 충분한 분양수익이 확보되지 않으면 시공사인 포스코건설은 제때 공사비를 지급받지 못할 수 있다. 이럴 경우 포스코건설은 손해가 누적되더라도 계속 공사를 진행해야 한다.

모기업인 포스코 지원 감소로 매출 및 영업이익이 쪼그라든 데 이어 해운대 엘시티가 기대 이하의 분양성적을 받게 되면 포스코건설은 막대한 타격을 받게 된다. 원활한 자금조달을 위해 체결한 책임준공방식 계약이 포스코건설에 독으로 작용할 수도 있는 구조다.

대형 건설업체 관계자는 "최근 시장에서 아파트 공급과잉에 대한 우려가 불거지고 있는데다 연말 미국의 금리 인상이 확실시되는 등 대·내외적인 여건이 그렇게 좋은 편은 아니다"며 "지난해부터 이어진 청약열기가 언제 꺾일지 모르는 상황"이라고 말했다.

실제 부산은 지난 6월 987가구(부산시청 분양정보)를 기록했던 미분양 물량이 8월 들어 1044가구까지 늘어나는 등 청약열기가 한풀 꺾인 모습이다.

이 관계자는 "내년 상반기 공급될 예정인 레지던스호텔이 더 큰 문제"라며 "대·내외적인 경제변수로 내년 부동산경기가 올해보다 좋지 않을 것으로 예상돼 레지던스호텔에서 미분양 사태가 발생할 위험이 더 높다"고 덧붙였다.


haezung2212@