서울 송파구 일대 아파트 단지. 2015.7.5/뉴스1 © News1 박세연 기자

내년부터 은행에서 주택담보대출을 받는게 팍팍해진다.  은행이 주택담보대출을 취급할때 변동금리, 만기일시상환 대출을 자제하고 고정금리, 분할 상환대출을 우선시하도록 했기 때문이다. 기존 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)규제가 바뀌는 것은 아니지만 돈을 빌리는데 따른 부담이 늘어나게 된다.  고정금리가 변동금리보다 높은 데다 변동금리 대출을 받을때는 대출한도가 줄어들게 된다. 이자만 내는 거치기간도 1년 이내로 축소되고 원금 일찍 조금씩 갚아가야한다. 이자만 또 소득능력이 떨어질때는 한도가 더 떨어질 수 있다. 따라서 소득능력이 낮은 젊은층이나 주부, 소득증빙이 애매한 자영업자 등이 보다 은행돈 빌리기 어려워졌다.

이번 대책은 금리가 이제 올라갈 일 밖에 없는 상황에서 1100조로 불어난 가계빚이 경제를 파괴시키는 위기진원지가 되지 않게 미리 대비를 하자는게 취지에서 마련됐다.

22일 발표된 가계부채 종합대책의 내용과 의미를 문답으로 풀이했다.

-이번 가계부채 종합 관리방안의 기본 골격은
▶빚을 늘리는 구조에서 갚아나가는 구조로 전환하는데 중점을 뒀다.  내년부터 은행이 신규 대출을 취급할 경우 이자만 내는 거치기간을 원칙적으로 '1년 이내'로 줄여야한다. 또 신규대출부터는 대출상환방식은 분할상환 방식을 우선시 해야한다. 주택가격·소득 대비 대출금액이 큰 경우는 과다대출분을 의무적으로 분할상환을 채택해야한다. 분할상환으로 인해 대출 초기부터 원리금 상환부담이 늘어난다. 또 변동금리 주택담보대출의 경우 고정금리 대출에 비해 대출한도가 사실상 줄어들 전망이다.  은행들은 변동금리 대출을 취급할때 취급시점 기본금리에 최근 3~5년간의 금리 변동폭(스트레스 금리)을 고려해 대출가능 한도를 계산, 원리금 상환 부담이 일정 한도를 초과하지 않도록 해야한다. 

-주택가격·소득 대비 대출금액이 큰 경우 과다대출분을 의무적으로 분할상환해야한다는 것은 무슨 의미인가
▶ 내년 1월부터 총부채상환비율( DTI )과 주택담보대출비율( LTV )로 산정된 대출한도가 각각 일정 비율을 넘을 경우 그 부분은 무조건 분할상환을 하도록 해야한다는 것이다. 그 비율은 아직 정해지지 않았지만 60%가 될 것이란 추측이 나온다. 현재 은행권 LTV는 70%, 수도권 아파트에 대해 적용되는 DTI는 60%다.  LTV만 봤을때 3억짜리 집 대출한도는 2억1000만원이지만 새규제가 적용되는 60%인 1억8000만원을 넘는 3000만원에 대해서는 분할상환이 의무화되는 것이다.

-스트레스 금리(Stress rate) 적용으로 변동금리 대출의 금리가 올라가나. 
▶그렇지는 않다. 같은 돈을 대출 받는다고 해도 변동금리 일때 사실상 사실상 스트레스 금리를 추가해 총부채상환비율을 산정하기 때문에 소득능력이 떨어지면 한도가 줄어들 수 있다.  최근 3∼5년간의 금리 변동폭과 주요국과 은행 사례 등을 고려해 은행권과 상의해 결정된다. 당국은 현재 스트레스 금리를 2% 정도로 추정하고 있다.

- 고정금리 대출을 받으려면 이자부담이 더 높지 않나
▶맞다. 은행권에 따르면 현재 고정금리가 변동금리보다  0.70~0.80%포인트 가량 높다. 정상적인 관행이다. 다만 은행들도 정부방침에 공감하고 있기 때문에 고정금리 대출을 늘리려면 고정금리 대출 금리를 더 낮추려할 유인은 크다. 그리고 금리면에서 고정금리가 다소 불리하다고 해도 대출한도는 변동금리보다 더 나올 수 있다. 

-거치식 및 일시상환 대출은 이제 취급되지 않나.
▶그건 아니다. 주택구입 이외의 용도나 명확한 상환계획이 있다면 기존처럼 거치식과 일시상환도 가능하다. 모든 주택담보대출을 비거치식 분할상환으로 한다는 게 아니다. 주담대는 원칙적으로 분할상환 방식으로 유도하는 것이 바람직하다는 게 정책 방향이라는 이야기다.

-모든 신규 주택담보대출 거치기간을 기존의 3~5년에서 1년 이내로 단축한다는 건가.
▶그렇지 않지만 주택구입용의 경우 원칙적으로 1년이내로 유도될 가능성이 많다. 다만 사업자금일 경우에는 다르게 적용될 가능성도 적지않다. 

-소득증빙이 강화된다고 했다
▶내년부터 은행들은 소득금액증명원(사업소득), 원천징수영수증(근로소득), 연금지급기관 증명서(연금소득), 국민연금 납부액, 건강보험료 등 대출자의 실제 소득을 정확히 입증할 수 있는 '증빙소득 자료'로 대출자의 상환능력을  확인해야 한다. 그동안 소득 증빙 서류로 사용됐던 신용카드 사용액, 적립식 수신금액, 매출액 등은 더 까다로운 심사를 받게 된다. 고객이 신고소득을 이용해 대출을 받을 경우 은행이 내부 심사단계를 상향해 영업점이 아닌 본점에서 꼼꼼히 보고, 분할상환 방식으로 취급을 유도한다는 것이다.

-소득증빙 강화로 자영업자들은 대출을 못 받는 것 아닌가. 
▶자영업자는 사업소득이 있으므로 국세청이 발급하는 '소득금액증명원'으로 소득증빙을 하면 된다. 그 밖에 국민연금 납부액과 건강보험료 등으로 실제 소득을 객관적으로 추정해 소득을 입증할 수 있다.

- 주택시장에 미칠 영향은
▶ 정부는 건전성 조치일 뿐이라는 얘기지만 주택시장에서는  주택자금 마련의 제한으로 이어져 자칫 살아나는 주택시장에 찬물을 끼얹을 수도 있다는 우려가 나온다. 돈 빌리기 팍팍해지는 만큼 주택시장에 호재는 아니다.  내년 1월부터 시행되기 때문에 변동이나 대출을 받고자하는 사람들은 연내 대출을 서두르면서 하반기에 주택수요가 몰릴 수도 있다는 지적도 나온다.  소득증빙이 불리한 자영업자나 소득수준이 낮은 사회초년생은 아무래도 더 불리해졌기 때문에 또 연내 대출수요가 늘어날 가능성은 있다.


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