2015.02.17/뉴스1 © News1

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"전세난에 전세 세입자들의 내집 마련이 계속되고, 부동산 3법의 국회 통과 영향으로 서울 강남 재건축을 중심으로 투자수요도 가세할 것이다. 투자수요의 가세로 국지적으로 집값이 큰 폭으로 오르는 지역도 나올 것이다."

전문가들은 설 이후 부동산시장질문에 대해 '전세 초강세, 매매 동반 강세'를 예상했다. 전세값 상승으로 실수요자들이 매매수요로 돌아섰고, 이에 따른 거래량 증가가 매매가격을 끌어올리고 있어서다. 전문가들은 이같은 상황이 설 연휴 이후 본격적인 이사철이 다가오면서 더욱 강해질 것으로 분석했다.◇설 이후 매매-전세 가격 상승 이유는?
전문가들이 전세 초강세와 매매 동반 강세를 예상하는 이유는 각종 지표가 개선되고 있어서다.

실제 지난해 연간 주택 거래량은 100만건을 넘어서 2006년 이후 최고 수준을 기록했고 올 1월 주택 거래량도 7만9300건으로 작년 1월보다 34% 정도 급증했다.

거래가 늘면서 집값도 오름세다. KB 국민은행 시세 통계에 따르면 서울 아파트값은 2010년 이후 4년 연속 하락세를 멈추고 지난해 1.09% 상승 반전에 성공했다. 올 1월도 전국 아파트값은 0.15% 올랐고 서울 아파트값도 0.18% 상승했다.특히 주목할 점은 1월 은행권 주택담보대출이 전년 동기대비 큰 폭으로 늘어났다는 점이다. 1월 말 기준 주택담보대출은 지난해 말 대비 2조5109억원이 늘어났는데 이는 2008~2014년 1월 은행 주택담보대출 평균 증가 규모인 4000억원의 6배가 넘는다.

실수요자들이 내집 마련에 나서면서 모자란 돈은 주택담보대출로 충당한 것도 대출 증가 원인이지만 서울 강남 재건축을 중심으로 일부 투자수요가 가세했다는게 전문가들의 분석이다.

홍석민 우리은행 부동산연구소 연구실장은 "2013년과 2014년 거래량을 비교보면 20% 이상이 증가한 반면 주택가격은 오르지 않아 실수요 위주로 주택시장이 정상화된 것"이라며 "특히 고무적인 것은 1월 주택담보대출이 예년에 비해 늘었다는 점으로 이는 일부 투자수요가 가세했다는 것을 의미하며 부동산시장 회복이라는 측면에서 중요한 시그널"이라고 말했다.

이상영 명지대 경영대학 부동산학과 교수는 "부동산 3법의 국회 통과 후 서울 강남이 재건축을 줌심으로 강세를 보이면서 일부 투자수요가 유입된 것으로 보인다"며 "일부 집주인들이 매물을 회수하는 것을 보면 투자수요가 확연히 눈에 띠는 것으로 볼 수 있는데 이런 움직임이 지속되면 거래는 다소 줄어들 수 있다"고 지적했다.

2015.02.17/뉴스1 © News1

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◇3월 이사철 시작되면 전세-매매가 동반강세 뚜렷
전문가들이 부동산시장이 강세를 보일 것으로 전망하는 이유는 봄 이사철을 맞아 전세난이 더욱 심화될 것으로 예상돼서다.

전세난이 심화될 것으로 보는 이유는 우선 올해 입주물량이 큰 폭으로 줄어들기 때문이다. 부동산114에 따르면 3월 입주예정 아파트는 2월 입주예정 아파트 2만2371가구보다 38.9% 감소했고 특히 수도권은 73%나 줄어든 2235가구에 그치고 있다.

전세의 월세 전환도 가속화되고 있다. 국토교통부의 주거실태조사에 따르면 2012년 전체 임차가구 중 월세가구 비중은 49.9%(보증부월세 42.9%, 순수 7.0%)로 전세가구 비중(50.1%)보다 낮았지만 지난해 말 기준 월세 비중은 55.0%(보증부 월세가 50.2%)로 전세비중(45.5%)를 초과했다.

서울 강남 재건축이 본격화되면서 이주물량도 늘고 있다. 올해 강남권(강남·서초·송파·강동구)에서 이주가 예정된 단지는 최소 1만3000여가구고 내년까지 합하면 총 2만1000가구를 넘어설 것으로 예상된다.

조은상 부동산써브 리서치팀장은 "강동구 전세시장은 재건축아파트 1000가구 이주에 초토화될 정도로 서울 강남 재건축 이주수요에서 시작된 전세난이 심각하다"며 "이미 서울과 맞닿은 수도권까지 전세난이 번진지 오래여서 전세값 상승세는 지속될 수밖에 없고 교통이 편리한 곳을 중심으로 전세난이 심화될 것이 분명하다"고 밝혔다.

결국 전세난을 피해 실수요자들의 내집 마련 러시가 계속될 수밖에 없고 이로 인해 매매가 상승으로 이어질 것이란 예상이다. 실제 서울부동산정보광장 거래량 조사에 따르면 서울에서 지난해 아파트 매매 거래가 가장 활발한 곳은 노원구, 거래량 증가율이 가장 높은 곳은 중랑구로 이들 지역은 지난해 아파트 값이 4.5%, 2.5% 상승했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "전세시장이 불안정하다보니 집을 사려는 수요가 더욱 늘어나고 있다"며 "봄 이사철과 맞물리면 전체적으로 수도권 부동산시장이 완연한 회복세를 보일 것으로 예상된다"고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "전세가격이 초강세를 보이고 매매가격도 전세보다는 덜하지만 소폭 오름세를 유지할 것으로 보인다"고 설명했다.

홍석민 실장은 "올해 부동산시장을 전세는 5% 내외, 매매는 2~3% 상승을 예상했는데 이 추세라면 지역별로 체감 상승폭이 다를 것"이라며 "국지적으로 급등하는 지역이 나올 수 있다"고 지적했다.

◇실수요자들의 매매수요 몰릴 지역은
전문가들은 설 연휴 직후 매매시장이 들썩일 곳으로 서울 강북과 함께 서울과 맞닿은 수도권을 꼽았다. 결국 노원구와 중랑구처럼 수요가 몰리는 지역은 국지적 가격 상승이 불가피하다.

함영진 센터장은 "전세난에 시달려 집을 사는 대표적인 지역이 광명"이라며 "하남시, 김포시 등에서도 비숫한 모습을 보일 것"이라고 말했다. 김규정 연구위원은 "비강남지역인 강북 서북부와 서울과 닿아있는 경기도 구리와 과천 등에서 매매수요가 많이 포착될 것으로 보인다"고 예상했다.

특히 전문가들은 85㎡ 이상 주택 거래량이 늘어날 지에 주목하고 있다. 지금까지 60~85㎡대 주택이 주로 거래됐지만 거래량이 제한적인만큼 85㎡ 이상 아파트의 매매가 본격화되면 거래량 증가와 함께 주택가격까지 상승할 수 있다는 것이다.

조은상 팀장은 "앞으로 부동산시장이 더욱 활기를 띨지 여부는 85㎡대 아파트 거래량이 될 것"이라며 "현재 85㎡대 아파트가 가장 많은데 거래량이 늘어난다면 전체 가격 상승폭도 커질 것"이라고 밝혔다.


guno@