국토교통부 © 류수정 디자이너

#1. 홍보업무를 맡고 있는 A씨는 지난 2009년 판교신도시에 공급된 공공임대아파트를 높은 경쟁률을 뚫고 분양 받았다. 전용 101㎡ 아파트의 보증금은 1억7000만원 월 임대료는 65만원으로 10년간 임대로 살수 있는 것이다. 임대 의무기간이 10년이지만 조만간 분양 전환을 앞두고 있다.

#2. 올 초 정년퇴임한 B씨는 15년간 임대가 가능한 민간임대 아파트 전용 57㎡형에 청약했다. 4대1의 경쟁률을 뚫고 보증금 3억원에 월 임대료22만원을 내면 된다. 2년마다 계약을 해야 하지만 임대료 상한선이 5%를 넘지 않기 때문에 크게 부담이 없다. 최근 몇 년간 공공을 비롯한 민간 임대아파트의 인기가 떨어지지 않고 있다. 전셋값이 크게 오르고 집값이 바닥을 기면서 저렴한 임대료를 내고 살다가 A씨처럼 분양전환을 통해 소유권을 이전 받을 수 있어서다.

또 앞으로 B씨가 입주하게 되는 민간임대 아파트 처럼 대형 건설사의 브랜드를 딴 민간임대 아파트까지 활성화 될 것으로 입주자격 요건에 대한 관심도 일고 있다.

실제로 이달 초에 서울시내 대형건설업체 브랜드로선 처음 임차인을 모집한 민간 임대아파트 '신도림 아이파크'가 평균 4대 1의 경쟁률을 기록하며 전 주택형 마감됐다.이 단지는 전체 189가구 중 1가구를 제외한 나머지 모두 임대아파트인 데다 85㎡ 이하여서 청약1순위는 무주택세대주여야 한다. 통상 민간 임대아파트는 입주 2년6개월 후 협의를 통한 분양전환을 조건으로 하지만 이 아파트는 임대만을 목적으로 한다. 최대 임대차 계약은 15년까지다. 세입자는 임차권을 제3자에게 전대하거나 양도·양수할 경우 계약 해지되고 퇴거조치될 수 있다.

임대차계약은 2년 단위로 갱신되며 법에 따라 매년 5%를 초과하지 않는 범위에서 보증금과 월임대료를 인상할 수 있다.

◇임대아파트 초기 주택 구입비용 줄일 수 있어

이처럼 공공임대 아파트나 분양전환 민간임대 아파트 그리고 새롭게 등장한 장기 민간임대 아파트는 초기 주택 구입비용을 줄일 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다. 수도권에서 85㎡형 아파트를 분양 받으려면 최소 4억~5억원은 있어야 하는데 신혼부부 등은 금융권 대출을 끼지 않고 마련하기 쉽지 않다. 오르는 전셋값 걱정할 필요 없이 임대로 살면서 장기적으로 주택구입자금을 마련할 수 있어 임대아파트의 매력이 부각되고 있다.

임대아파트에 대한 인식도 많이 달라지고 있다. 과거 임대아파트는 저소득층이 거주하는 '싸구려 주택'이라는 인식이 강했으나 최근 들어 고급 마감재를 사용하고 조경·설계 등도 향상되면서 일반 분양 아파트 못지않다는 평가를 받고 있다.

임대아파트는 LH와 SH공사가 대부분 공급하지만 민간 건설사가 분양하는 물량도 적지 않다. 부영·중흥건설·호반건설·유승종합건설·한양 등이 임대아파트를 많이 공급하는 건설사로 꼽힌다. 특히 일부 대형 업체는 민간 임대용 자체 브랜드 개발을 통해 사업을 본격화 할 가능성도 높다.

양지영 리얼투데이티 팀장은 "입지가 좋은 공공임대는 없어서 못 들어갈 정도이며 민간 임대아파트도 초기 청약률이 다소 저조했지만 초기 투자에 대한 부담이 적고 전셋값 상승 걱정 없이 거주할 수 있다는 장점이 부각되면서 계약률이 꾸준히 오르고 있다"고 말했다.

◇공공임대 들어가고 싶다면?

공공임대는 유형별로 △영구 및 50년 임대 △국민임대 △장기전세 △매입임대 △5년·10년 공공임대(분납포함)로 구분된다. 공공 임대에 입주하려면 무주택자여야 하며 소득 및 자산기준(부동산 1억2600만원 이하, 자동차 2494만원 이하)을 충족해야 한다.

이 가운데 중·서민용 공공임대는 매입임대와 5년·10년 임대가 적합하다. 매입임대는 공공기관이 민간 건설사의 미분양 주택을 매입해 시중 시세보다 저렴하게 임대하는 주택이다. 임대기간은 10년이며 무주택자일 경우 신청할 수 있다. 소득 및 자산기준이 적용되지 않고 10년 거주 후 일반분양 받을 수 있는 우선권이 부여된다.

5년·10년 공공임대는 해당 기간 동안 시중 시세보다 저렴하게 살 수 있고 기간이 완료되면 분양전환 받을 수 있는 임대주택이다. 자산 기준은 위에서 저소득층 임대주택보다 조금 완화된 기준(부동산 2억1550만원, 자동차 2799만원 이하)이 적용된다. 이 임대에는 주택가격의 일부를 중도금 형태로 분납하며 살면서 거주기간 완료 시점에 분양대금을 완납하는 분납임대와 아파트 분양가만 내고 토지 임대료를 40년간 내는 토지임대부 주택도 있다.

정태희 부동산써브 팀장은 "저소득층일 경우 정부의 국민임대를 청약하는 것이 유리하고 조금 소득이 높다면 장기전세나 5∼10년 공공임대 등을 노려볼 만하다"며 "경쟁률은 높지만 당첨되면 시중 시세보다 저렴한 임대조건으로 살 수 있다"고 전했다.

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◇민간임대에 살고 싶다면?

민간임대아파트는 민간건설업체가 짓는 임대아파트다. 5년 임대로 2년반이 지나면 건설사와 협의해 분양전환이 가능하다. 공공임대보다 분양전환 가능 기간이 짧은 것이 장점이다.

대신 전용 85㎡ 이하 국민주택기금지원을 받는 민간임대 아파트는 공공임대 아파트와 비슷한 조건을 갖춰야 하지만 85㎡ 이상은 건설사의 자율에 의해 결정되게 된다. 2년 반동안 임대한 후 입주민의 50%의 동의를 얻어 건설사와 협의해 분양전환할 수 있다.

특히 최근 뜨고 있는 확정 분양가 민간임대아파트는 초기비용 부담 최소화 등의 장점 뿐만 아니라 임대아파트인 만큼 주택 취득때 내야 하는 각종 세금 문제에서도 자유롭다.

민간임대아파트도 무주택자만 1~3순위 청약이 가능하지만 청약이 미달될 경우 유주택자도 4순위 청약할 수 있어 폭넓은 수요층을 형성한다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "확정형 분양가 민간임대를 제외한 민간 건설사가 공급한 5년·10년 임대아파트는 분양 전환 과정에서 세입자와 건설사가 분양가 산정을 놓고 갈등을 빚는 경우도 종종 벌어진다"며 "임대 계약을 맺을 때 월 임대료 수준과 분양 전환 조건 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다. 


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