<연재 목차>
1."임대주택 리츠투자 13조 시장 열렸다"…윈-윈 투자구조 완성
2.정부·LH, 공공·민간자본 임대주택시장 물꼬 튼다
3.큰손, 임대주택리츠 '군침'…위험대비 수익률은?
4.선진국 임대주택 리츠는
5.리츠 활성화되려면…"빗장 풀어야 한다"

#지난해 4월 경기도 의정부 민락2 보금자리지구에선 '의정부 민락 푸르지오' 943가구가 분양됐다. 주택경기가 아직 침체해서 벗어나지 못했던 시기지만 이 단지는 연말에 계약률 90%이상 달할 정도로 분양에 성공했다. 얼핏 공공택지지구에 분양받은 민간 건설사가 지은 아파트 처럼 보이지만 사업 방식은 큰 차이가 있다. 증권사인 우리투자증권과 LIG투자증권이 컨소시엄으로 만든 리츠가 LH(한국토지주택공사)의 미분양 토지를 싸게 사서 대우건설에 시공을 맡긴 것이다. 일정기간 지나도 미분양이 해소되지 않을 경우 이 물량은 LH에게 사전 약정된 금액에 매각할 수 있다. 이 리츠 회사는 주변시세보다 저렴한 값싼 분양가로 수요자들에게 어필했고 미분양 부담 없이 수익을 내게 됐다.



지난 11일 국토교통부 주택기금과와 LH 금융사업처는 희색이 만연했다. 지난달 13일 금융회사를 대상으로 임대주택 리츠 투자설명회 결과 국내 대형 은행, 보험, 증권 등 38개 금융회사들이 투자의사를 밝혔기 때문. 금액만 13조6000억원에 달한다. 국토부는 당초 2조~3조원으로 예상했으나 이보다 5배나 많은 투자의향 금액이 몰렸다. 이들 참여한 회사들은 공공임대와 민간임대 리츠 모두 관심이 뜨거웠을 뿐만 아니라 단순 융자가 아닌 우선주에도 투자할 계획이 있다고 밝혔다. 그동안 난항을 겪던 임대주택 리츠의 민간자본 유치에 청신호가 켜진 것이다.

◇임대리츠 사업구조 표준화…주택기금 마중물 역할
정부는 리츠를 활성화하기 위해 지난 10년 전부터 민간자본 유치에 공을 들여왔다. 하지만 임대주택에 대한 투자 불확실성과 낮은 수익성 탓에 민간 자본의 외면으로 활성화되지 못하고 번번히 실패해 왔던 게 사실이다.

이번에 분위기가 종전과 확 달라진 이유는 몇 가지 요인이 있다. 우선 주거환경의 시대적 변화다. 주택경기 침체가 장기화되면서 집을 재테크 개념의 소유보다 거주 공간으로 인식이 바뀌었다. 그 결과 집값은 뒷걸음치는 대신 전셋값이 급등했다. 저금리 기조의 장기화도 한몫했다. 집주인들이 전세에서 얻는 이득이 사라지게 되자 월세 전환 추세가 빨라지면서 민간 임대시장의 대부분을 차지하는 전세 공급도 크게 줄어 더더욱 전셋값의 급등이 반복되는 현상을 불러왔다.

정부와 지자체의 공공임대 공급물량은 기존 방식으로는 민간 임대시장을 대체하기는 턱없이 부족한 상황이다. 게다가 임대주택 공급의 핵심 공기업인 LH도 142조원에 달하는 부채감축이 지상과제로 떠오른 상황에서 임대주택을 지으면 지을수록 적자를 내는 구조를 더 이상 감내하기 어려운 상황이다.

결국 이를 해소할 수 있는 방안이 민자유치를 통한 임대주택 공급모델 구축이다. 김재정 국토부 주택정책관은 "임대리츠 활성화 방안이 금융기관 투자자들의 관심을 끈 것은 표준화된 사업구조와 주택기금의 마중물 역할이 금융기관으로서는 안정적 수익을 창출할 수 있다는 기대감이 표출됐기 때문"이라고 설명했다.


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◇공공과 민간 임대주택리츠 차이점은
국토부와 LH가 추진하는 임대주택 리츠 활성화 방안은 크게 공공임대리츠와 민간임대리츠 2가지 축으로 추진된다.

공공임대리츠는 주택기금과 LH를 중심으로 리츠를 설립한 뒤 민간자본을 유치하는 구조다. 민간임대리츠는 사업제안자가 출자해 리츠를 설립하고 주택기금과 기관투자자가 출자·융자를 지원하는 방식이다. 공공이나 민간임대리츠 모두 비슷한 구조이지만 민간임대리츠는 민간사업자가 먼제 제안한다는 점에서 차이가 있다.

또 공공임대리츠는 LH의 공공택지를 활용해 수익성이 있는 10년 뒤 분양전환할 수 있는 임대주택 건설에 초점이 맞춰져 있는 반면, 민간임대리츠는 도심지 재개발 지역 등에 다양한 형태의 임대주택을 공급토록 한 것이 특징이다.


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◇공공·민간 임대주택리츠 사업구조는
공공임대 리츠는 LH가 택지공급가 조정 등을 통해 건설원가를 주변 시세보다 최소 15% 내외로 낮춰 공급된다. 이 때문에 집값이 1.5%만 상승해도 출자수익이 5~6% 확보된다는 게 LH의 설명이다.

공공임대주택 리츠의 투자 구조는 크게 돈을 빌려주는 융자와 투자자로 참여하는 출자로 나뉜다. 출자의 경우 LH 보통주와 주택기금은 후순위 출자 등을 통해 30% 버퍼(완충장치)를 둠으로써 민간 투자자들의 출자 위험을 줄였다. 민간은 상환 우선주로 출자하게 된다. 융자는 다시 민간차입과 국민주택기금으로 나뉘는데 민간 차입금에 상환 선순위를 주고 주택 기금은 상환 후순위로 참여한다.

특히 건설 즉시 시세차익이 15% 확보되는 임대사업에 대해 주택담보대출(LTV) 20~30% 최우선 순위로 융자를 하게 된다. 또 이 융자는 대한주택보증의 지급보증도 도입돼 안정적인 수익 달성이 가능하다.

민간제안 임대리츠도 대상 주택을 시세보다 10~20% 저렴하게 매입한 뒤 사업제안자가 20% 내외 보통주로 참가하도록 해 안정성을 확보한 게 특징이다. 집값이 상승하지 않아도 우선주가 5~6% 수익을 달성할 수 있도록 했다.

민간제안 임대리츠의 사업구조 역시 출자와 융자 방식으로 나뉘는데 출자는 사업제안자의 20% 보통주 출자, 주택기금의 10% 우선주 출자 등으로 이뤄진다. 이러면 사업을 제안한 민간 투자자의 위험은 큰 반면 수익이 나면 가장 많이 챙겨갈 수 있다. 신중한 사업추진이 가능하다는 점도 장점이다. 융자는 주택 시세대비 40~50% 수준의 담보대출이 가능하고 대한주택보증도 활용할 수 있다.


dbman7@mt.co.kr