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정부가 준공공임대주택의 공급 확대를 유도하기 위해 양도소득세 면제와 소득세, 법인세 감면 혜택 확대 등의 세제 종합선물세트를 풀어놨다. 준공공임대주택으로 등록하면 일반주택에 비해 수백만 원에서 수천만 원까지 세금을 절감할 수 있어 준공공임대 시장에 진출하는 민간 사업자도 늘어날 것으로 기대된다.정부가 26일 발표한 '2·26전월세대책'은 준공공임대주택에 대한 세제지원을 강화하는데 초점을 맞추고 있다. 매년 5% 이상 임대료를 인상할 수 없는 조건으로 10년간 공급되는 준공공임대주택은 지난 4·1대책을 통해 새로 도입된 임대주택 제도다.

정부는 이같은 준공공임대주택의 공급확대를 유도하기 위해 앞으로 3년간 신규로 주택을 구입해 준공공임대주택으로 활용하는 사업자에게는 해당 주택을 팔 때 생기는 양도차익에 대한 양도세를 전액 면제해주기로 했다.

민간의 준공공임대주택 사업진출을 독려하기 위한 '당근'을 제시한 것으로 양도세 면제 혜택이 제공되면 일반주택에 비해 최소 1000만원 이상의 세금을 절감할 수 있게 된다.

현행 세법상 양도차익에 대한 기본세율은 6~38%가 적용되고 있는데 주택보유 기간에 따라 장기보유특별공제 혜택이 차등 적용된다. 예를 들어 3억원에 사들인 일반주택을 10년간 보유하고 4억원에 팔게 되면 양도차익은 1억원이 발생한다. 이때 집주인에게 제공되는 장기보유특별공제는 매년 3%씩 최대 30%까지 누적 적용되기 때문에 총 30%의 공제 혜택이 제공된다. 양도차익 1억원의 30%에 해당되는 3000만원과 기본공제 250만원을 더한 3250만원을 양도차익에서 뺀 6750만원을 기준으로 양도세가 부과되면 일반주택을 매매할 때는 총 1200만원의 양도세를 납부해야 한다. 준공공임대주택 사업자가 같은 기간 주택을 보유하고 1억원의 양도차익을 거뒀을 경우에는 세금자체가 부과되지 않아 결과적으로 1200만원의 세금을 줄일 수 있게 된다.

기존 매입임대주택과 준공공임대주택 간에도 양도세 부담 금액이 달라진다. 장기보유특별공제 혜택이 40%까지 적용되는 매입임대주택은 양도차익이 1억원이 발생했을 경우 장기보유특별공제액 4000만원과 기본공제 금액 250만원을 뺀 5750만원을 기준으로 940만원의 양도세가 부과된다.

종전에 주택을 매입해 준공공임대로 등록한 주택 역시 양도세 면제 혜택 대상이 아니라서 장기보유특별공제 60%를 적용해 총 500만원의 양도세를 납부해야 한다. 앞으로 3년안에 주택을 매입해 준공공임대사업을 시작하면 일반주택, 매입임대, 종전 준공공임대에 비해 각각 1200만원, 940만원, 500만원의 세금을 절감할 수 있는 셈이다.

곽철은 세무사는 "양도세는 양도차익 금액에 따라 차등세율이 부과되기 때문에 양도차익이 크면 클수록 절세금액은 더 커진다"고 설명했다.

법인세와 소득세의 세제혜택 확대 방안도 준공공임대 지원에 방점을 뒀다. 기존 민간임대주택은 종전대로 20%까지 감면 혜택이 제공되는 반면 준공공임대주택은 이 비율을 10%포인트 늘린 30%까지 세금이 감면된다.

주택과 토지가격을 합해 기준시가 3억원 이하 준공공임대주택이 대상이며 3가구 이상을 5년 이상 임대해야만 세제감면 혜택이 제공된다. 4가구를 가진 다주택자가 1가구를 제외한 나머지 3가구를 준공공임대로 공급하면 세제감면 대상에 포함되는 식이다.

법인세의 경우 총 이익이 2억원을 넘어서면 20%, 이하이면 10%의 세율이 적용돼 과세된다. 3가구를 임대로 놓고 연간 임대수익을 2500만원 거뒀다고 가정하면 법인세율 10%를 적용해 250만원의 법인세를 납부해야 하는데 준공공임대주택으로 등록하면 175만원만 법인세로 납부하면 된다.

이와 함께 정부는 소규모로 이뤄지는 민간 임대사업을 육성하고자 2가구 이하, 연간 임대소득 2000만원 미만의 조건을 만족하는 사업자에 한해서는 사업자 등록의무를 면제하고 임대소득을 종합과세 소득대상에서 분리하는 방안을 추진한다.

국토부 관계자는 "부동산 임대업을 진행하며 손실이 발생할 경우 이 금액을 종합소득세 과세 대상에서 공제할 수도 있게 된다"면서 "부동산 임대손실을 손실비용으로 인정하고 이 돈을 제외한 금액을 기준으로 소득세를 납부하는 방식"이라고 설명했다.

이 관계자는 "임대사업으로 손실이 발생할 경우 그만큼 세금을 줄여주겠다는 의미"라며 "민간 사업자가 임대시장에 진입할 수 있는 장벽이 낮아짐에 따라 이들을 통한 임대주택 공급이 확대될 것으로 기대된다"고 덧붙였다.


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