뉴욕증시 강세장 확장하면 금리 인하발 부동산 추세 반전[신기림의 월가프리뷰]

(서울=뉴스1) 신기림 기자 = 미국 뉴욕증시가 2년 만에 다시 사상 최고를 경신하며 대형 기술주가 주도했던 랠리가 더 넓은 시장으로 확산할지 관심이 이동하고 있다. 그 동안 시장보다 뒤처진 부동산이 금리인하를 주시하는 매수자를 끌어 모을 수 있다고 로이터는 전망했다.

인플레이션이 하락하고 경기가 연착륙할 것이라는 기대감은 2024년 미국 부동산 주식에 대한 희망을 부풀리고 있다는 설명이다.

부동산 투자신탁(REITs, 리츠)은 높은 금리부터 원격 근무 시대의 오피스 수요 부진까지 다양한 요인으로 인해 약세를 면하지 못하며 지난해 최악의 성적을 기록했다.

간판지수 S&P 500의 부동산 섹터는 2023년에 3.4% 하락한 사이 전체 S&P 500 지수는 24% 이상 급등했고 새해 들어 사상 최고를 다시 썼다.

부동산의 고통은 2024년에도 계속되어 1월에 S&P 500 지수는 1.4% 상승한 반면 부동산 섹터는 3.4% 하락했다.

하지만 일부 투자자들은 연준이 공격적으로 금리를 인하할 경우 추세가 반전될 것이라는 확신을 유지하며 리츠를 노리고 있다. 리츠는 금리 인하로 자본 비용을 줄이고 수익 성장을 촉진하는 혜택을 누릴 수 있다고 로이터는 설명했다.

가벨리 펀드의 리서치 애널리스트 저스틴 맥컬리프는 로이터에 "리츠는 40년 만에 가장 빠른 금리 인상 사이클에 짓눌렸으며, 금리 인하 기대에 따라 움직일 것"이라고 말했다.

부동산으로 복귀하는 투자들도 늘었다. BofA 글로벌 리서치의 최신 설문조사에 따르면 글로벌 펀드 매니저들은 12월에 리츠에 대한 노출을 15%포인트 늘려 12개월 만에 최고로 끌어 올렸다.

분석 회사 베티파이 데이터에 따르면 미국 최대 리츠 중심 상장지수펀드(ETF)인 스왑 미국 리츠 ETF는 지난 한 주 동안 3500만 달러가 순유입됐는데 이는 10월 이후 최대다.

역사적으로 연준의 금리 인상 사이클이 끝나면 리츠에 호재로 작용했다.

센터스퀘어 인베스트먼트 매니지먼트의 데이터에 따르면 1995년 이후 상장 리츠는 마지막 금리 인상 다음 해에 20.1% 상승했다.

1980년 이후 연준이 마지막 금리인상 사이클을 마친 후 12개월 동안 S&P 500 지수는 평균 10% 상승한 것보다 더 많이 오른 것이다.

센터스퀘어는 2024년 전망에서 "중앙은행이 진정으로 비둘기파로 돌아선다면 리츠에 유리한 환경이 조성될 것"이라고 전망했다.

물론 금리 기대에 대한 섹터의 민감도는 양방향으로 하락할 수 있다. 2023년 부동산 주식은 연준이 올해 금리 인하로 전환할 것이라는 기대감으로 나머지 시장과 함께 상승했지만, 일부 투자자들이 연준이 얼마나 공격적으로 완화할지에 대한 베팅을 재조정하면서 이번 달에 타격을 받았다.

이에 이번주 발표되는 제조업 구매관리자지수(PMI), 개인 소비 지출(PCE) 물가 데이터를 통해 인플레이션 속도와 경제에 대한 수치를 확인해야 한다. 또 3M, 유나이티드에어라인, 넷플릭스, 테슬라 등 실적도 나온다.

많은 리츠가 분기 후반까지 실적을 발표하지 않는다. 소매 중심 리츠인 사이먼 프로퍼티 그룹은 2월 5일에, 아메리칸 타워는 2월 21일에 분기 실적을 발표할 예정이다. 창고형 리츠인 프롤로지스는 1월 17일 실적을 발표하면서 화물 수요 약세를 이유로 들며 애널리스트 예상치를 낮췄다.

하지만 부동산은 아직 많은 장애물이 남아 있는데 그 중에서도 사무실 공간의 공급 과잉이 조만간 흡수될 수 것 같지 않다는 것이 가장 큰 문제다.

컨설팅 회사인 맥킨지는 지난 7월 하이브리드 근무 정책으로의 전환으로 인해 2030년까지 전 세계 주요 도시의 오피스 빌딩 가치에서 8000억 달러가 사라질 것이라고 전망했다.

올스프링 글로벌 인베스트먼트의 포트폴리오 매니저인 크리스 밀러는 부동산 부문에 대해 전반적으로 낙관적인 전망을 유지하지만, 주가는 올해 동안 "우려의 벽"을 넘어야 할 수도 있다고 로이터에 말했다.

하지만 그는 "금리 변동성이 안정화될 것으로 생각하며, 2024년까지 낙관적인 전망이 가능하다"고 덧붙였다.

shinkirim@news1.kr