대법 "공인중개사, 채무인수 법적 성격 설명할 의무 없어"

(서울=뉴스1) 윤다정 기자 = 공인중개사가 부동산 매매계약 과정에서 매도인에게 법적 판단이 필요한 법률사무에 대해 조언할 의무는 없다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 청구 소송 상고심에서 원고 일부 승소로 판결한 원심을 파기하고 사건을 울산지법으로 돌려보냈다고 13일 밝혔다.

A 씨는 2018년 11월 자신이 소유한 울산 소재 아파트에 대해 한국에너지공단과 임대차보증금 2억 원의 임대차계약을 체결했다.

이후 2020년 5월 A 씨는 B 씨의 중계로 C 씨와 2억 8000만 원의 매매계약을 체결했다. 이때 임대차보증금 2억 원은 C 씨가 인수해 매매대금에서 공제하기로 약정했다.

C 씨는 공단 임대차보증금 채무인수를 하지 않고, 매수한 아파트에 총 2억 6000여만 원의 근저당권을 설정했다.

전세금을 돌려받지 못한 공단은 전세금보장신용보험 회사에 보험금을 청구했고, 보험금을 지급한 보험사는 A 씨를 상대로 구상금 청구 소송을 내 2억 원을 지급하는 판결이 확정됐다.

이에 A 씨는 B 씨와 협회에 "채무인수가 불가능한 상황과 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 매매계약을 중개해 공인중개사법이 정한 공인중개사로서의 주의의무를 위반했다"며 소송을 냈다.

공단은 법인이기 때문에 주택임대차보호법상 대항력이 있는 임차인이 아니고, 매수인도 임대인의 지위를 승계하지 않으므로, B 씨가 공단을 매매계약에 참여시켜 면책적 채무인수 계약을 체결하도록 해야 했다는 것이다.

1심은 주의의무를 부정해 원고 패소로 판결했지만, 2심은 반대로 주의의무를 긍정해 원고 일부 승소로 판결했다.

그러나 대법원은 "피고가 공인중개사법의 주의의무를 위반해 중개행위를 했다고 볼 수 없다"며 사건을 다시 심리하도록 했다.

공인중개사의 중개행위는 어디까지나 거래 당사자 사이에 매매 등 법률행위가 용이하게 성립할 수 있도록 돕고 주선하는 '사실행위'일 뿐이라는 판단에서다.

대법원은 "채무인수의 요건에 관한 분석 등을 통해 채무인수의 법적 성격을 가리는 행위는 사실행위가 아닌 법률사무"라며 "공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무인수의 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다"고 지적했다.

그러면서 "이 사건의 경우 공인중개사인 피고 B 씨가 임대차보호법 3조 2, 3항의 요건을 갖춰 대항력이 존재하는지 여부 등을 분석해 이 사건 약정의 법적 성격까지 조사·확인해 원고에게 설명해야 할 의무가 있다고 보기 어렵다"고 짚었다.

이어 "피고 B 씨가 중개 과정에서 원고에게 '면책적 채무인수에 해당해 채무를 면하게 됐다'는 등 그릇된 정보를 제공했다고 볼 만한 정황도 찾아볼 수 없다"고 덧붙였다.

maum@news1.kr