"주택 정책 장기 대응 필요해, 규제만 하는 시기 벗어나"(종합)

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 정권에 따라 달라지는 정책이 주거불안의 원인으로 작용하고 있는 만큼 장기적 대응방안으로 예측성을 높여주는 것이 필요하다는 의견이 나왔다.

이와 함께 분양사업 비중을 줄이는 새로운 부동산 사업 모델 개발과 정비사업에 대한 정책 지원이 시급하다는 주장도 제기됐다.

한국건설산업연구원이 28일 서울 강남구 건설회관에서 개최한 '주택·도시의 미래와 건설산업의 대응 방향 세미나' 세미나에서 허윤경 건산연 연구위원은 이같이 주장했다.

허 연구위원은 "주택시장 불안 등의 문제가 지속되는 이유 중 하나는 고(高)성장기에 맞춰 설계되고 발전해 온 주택정책 시스템이 근본적인 변화 없이 경기 상황에 따라 냉온탕을 반복하면서 단기 대응 위주로 운영해왔기 때문"이라고 말했다.

그는 1969년 도입된 선분양 제도와 분양가 상한제(1977년), 토지거래허가제(1979년), 택지개발촉진법(1980년) 등을 언급하며 과거 단기 공급을 위해 도입된 낡은 제도를 현재 시장에도 적용하며 혼란을 불러왔다고 지적했다.

주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등의 금융규제도 강화와 반복을 반복한 것도 경기 상황에 따라 극심한 집값 변동폭을 유도한 요인이 됐다.

프로젝트파이낸싱(PF) 문제도 마찬가지라는게 허 연구위원은 주장이다. 과거 금융위기 당시 지금과 같은 PF 문제가 발생했지만, 자기자본금 상향 등 근본대책을 내놓기보다 단기적으로 대응한 것이 또다시 이런 현상을 불러왔다는 것이다.

그는 건설사들이 분양사업 비중을 줄이고 임대주택 등을 기반으로 하는 형태의 새로운 부동산 사업 모델 개발에 나서야 한다고도 했다. 지나치게 경기에 영향을 받는 만큼 시기에 따라 공급 불안 등의 부작용이 나타날 수 있어서다.

허 연구위원은 "분양사업 비중을 줄이고 임대주택 등 운영을 기반으로 하는 새로운 사업모델을 개발해 산업 선진화를 도모해야 한다"고 강조했다.

'도시의 미래와 건설산업의 대응과제'라는 주제로 발제를 맡은 이승우 건산연 연구위원은 "미래의 삶에서 도시의 기능과 도시 경쟁력의 중요성은 지속해서 커지고 있으나, 이에 대해 도시공간 조성의 핵심 주체인 건설산업의 관심 수준은 높지 않다"고 주장했다.

그 이유로는 공공은 통제 및 관리를 맡고, 민간은 틀 내에서 단기적인 이익을 추구하는 데 초점을 맞추는 경직된 구조를 꼽았다. 즉, 이러한 구조가 유연하고 복합적인 개발이 아닌 획일화된 공간조성을 부른다는 의미다.

이 연구위원은 "단순한 법규제 개선이 아니라 가치체계의 혁신을 통한 도시공간 조성을 도모할 필요가 있다"며 "공공과 민간이 상호 신뢰에 기반한 수평적·협력적 파트너십을 구축하고 시스템을 정비해야 한다"고 제언했다.

이와 함께 수요가 높은 지역에서 주택공급 수단은 정비사업이 유일한 만큼 규제에서 지원으로 패러다임 전환이 필요하다고 강조했다.

이 연구위원은 "현행 정비사업은 사업 기간과 사업성 두 가지에서 리스크가 큰 상황"이라며 "기성시가지의 장기적 미래에 대한 고민이 필요하다"고 했다.

지금과 같은 형태라면 1기 신도시 등 노후계획도시 개발과정에서 리스크가 발생할 수 있다고 봤다.

이 연구위원은 "통합정비는 권리와 이해조정이 더 복잡해 리스크는 많이 증가할 수 있다"며 "사업 지연과 갈등 심화로 인한 사회적 비용 증가 우려가 있다"고 말했다.

재정비 과정에서 상업 업무시설도 포함해 복합개발이 가능하게 하는 도시 개발 방안이 고려될 필요가 있다고도 주장했다.

이 연구위원은 "상업 업무시설 재정비도 중요한 과제"라며 "복합개발이 가능하도록 사업모델 구축 및 정부의 정책적 지원이 요구된다"고 설명했다.

이어진 토론에서도 규제 일변도에서 벗어나되 국민이 수용 가능한 지속가능 정책을 마련해야 한다는 의견이 나왔다.

전성제 국토연구원 연구위원은 "공급만 확대하면 되고 규제만 하면 되는 시기는 벗어났다고 생각한다"며 "근본적인 전환이 필요하다. 주택 정책에서 지속가능성은 국민과 민간, 업체가 수용할 수 있는 수 있는지가 중요하다"고 말했다.

정부의 적극적인 개입을 요청하는 목소리도 분출됐다. 이동주 한국주택협회 본부장은 모듈러 주택과 노인 주택 거래 시 세제지원 등을 사례로 들며 파격적인 조치를 요구했다.

그는 "선진화된 모듈러 기술을 도입하기 위해선 정부 차원이나 파격적인 조치가 필요하다"며 "또 노인들이 가진 주택을 시장에서 거래될 수 있도록 세제지원이 필요하지 않을까 생각한다"고 강조했다.

건설산업의 변화에 따른 수익구조 다변화가 필요하다는 지적도 제기됐다. 최상희 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원 선임연구위원은 "어떻게 지속적인 수익 구조를 만들 것인가 하면 업역을 서비스와 관리업뿐만 아니라 나아가서는 기술혁신에 있어서 수익모델을 어떻게 만들 것 인가를 LH에 포함한 공공도 고민해야 한다"고 했다.

wns8308@news1.kr