PF 자기자본비율, 20%까지 높인다…"현물출자 방식 도입"(종합)[PF개선대책]

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 국내 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 체질을 개선한다. 낮은 자기자본비율로 과도한 대출을 일으키는 현재의 사업구조를 바꾸겠다는 거다. 5% 이내인 자기자본비율을 중장기적으로 미국 등 선진국 수준인 20%대까지 높이는 게 목표다.

이를 위해 PF 사업에 현물출자 방식을 도입하고, 자기자본비율 높은 사업에 각종 인센티브를 부여한다.

정부는 14일 관계 부처 합동으로 이런 내용의 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다.

이번 방안은 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회가 공동으로 마련했다.

정부는 큰 틀에서 PF 사업의 자기자본 비율을 높여 나갈 계획이다.

기존 고금리 대출을 통한 토지 매입 방식의 사업을 토지주가 토지·건물을 현물로 출자해 주주로 참여하도록 유도한다는 설명이다.

특히, 현행 '조세특례제한법'을 개정해 출자자에 대한 양도차익 과세 및 납부를 이연한다.

현재는 기업·개인이 보유한 유휴토지를 PF사업(리츠)에 현물로 출자하면 법인세·양도세가 부과되는 문제가 있어, 출자자의 이익 실현 시점에 세금을 매기겠다는 설명이다.

미국의 경우 1992년 이러한 리츠 방식을 도입해 5년간 시가총액이 11배 증가한 바 있다.

선도사업 후보지도 공모한다. 대상지에는 건축물용도·용적률 등 각종 도시규제를 적용하지 않을 방침이다.

국토부 관계자는 "현물출자를 통하면 자기자본비율을 최대 40% 수준까지 높일 수 있다"며 "브리지 대출을 받지 않아도 돼 사업비가 절감되고 사업 안정성이 제고된다"고 강조했다.

업계에 따르면 1000억 원 규모(토지비 300억 원, 건설비 700억 원) PF 사업의 경우 3%인 자기자본비율을 30%로 높이면, 금융비용(333억 원→163억 원)과 사업이익(167억 원→337억 원)이 각각 170억원 개선되는 것으로 나타났다.

정부는 이런 높은 자기자본비율을 기반으로 시행자가 직접 사업장을 관리·운영하도록 바꿔나갈 계획이다.

기존의 사업방식은 분양, 준공 뒤 청산을 거쳐 사업자가 빠져나가는 구조로, 자본 확충 유인이 낮고, 공실 등의 문제가 발생하기 때문이다.

이외에 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관 내규를 개정해 자기자본비율이 높아 리스크가 적은 사업장은 PF 보증료를 할인해 준다.

PF 대출 시 진행하는 사업성 평가도 한층 강화한다.

시행·시공사의 담보나 신용을 보기보다 자체의 사업성 및 안정성을 평가해 대출이 나가도록 하겠다는 거다.

시공사에 책임준공 의무를 부담하지 않도록 불합리한 관행도 개선한다.

현재 금융권은 시행사가 아닌 시공사의 신용을 보고 대출을 해줘 시공사에 책임준공 의무 부담을 지우고 있다.

이는 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융권, 전문가 등이 참여하는 책임준공 개선 TF(태스크포스)를 운영해 내년 1분기까지 마련할 예정이다.

이외에 불합리한 수수료 부과 관행을 개선하고, 전국의 PF 사업 현황을 들여다볼 수 있는 통합정보시스템을 구축할 예정이다.

역량 있는 한국형 디벨로퍼도 육성한다.

국내 디벨로퍼는 한국토지주택공사(LH)로부터 택지를 공급받아, 오피스·상가 등을 분양하는 방식으로 이익을 독점하고 있다.

이를 개선하기 위해 안정적 자기자본을 갖춘 리츠가 우수한 입지의 공공택지를 먼저 매입할 수 있도록 해 개발과 운영을 동시에 하도록 할 구상이다.

국토부 관계자는 "운영 노하우를 축적한 전문 디벨로퍼를 육성해 미국, 일본처럼 중장기적으로 개발, 운영 중심으로 부동산 생산 구조를 선진화할 것"이라고 설명했다.

시행능력평가 제도를 도입해 디벨로퍼 인증 체계를 마련한다. 유능한 시행자가 제대로 평가받고 육성될 수 있도록 하기 위해서다.

정부는 이번 방안을 통해 자기자본비율을 △2026년 10% △2027년 15% △2028년 20%로 점진적으로 높여나간다는 계획이다.

국토부 관계자는 "유휴토지 현물출자가 활성화되면 부동산개발시장 경기 활력이 제고돼 주택공급 여건도 크게 개선될 것으로 기대한다"고 말했다.

joyonghun@news1.kr