불합리 수수료 개선·PF대출시 사업성평가 강화…"공정질서 만든다"[PF개선대책]

민간의 전문 자격이 있는 사람들이 사업성 평가를 할 수 있도록 하겠다.

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 공정질서 확립에 나선다. 대출 시 사업성 평가 강화, 불합리한 책임준공·수수료 개선 등으로 공정한 시장환경을 만들 계획이다.

정부는 14일 관계부처 합동으로 부동산 PF제도 개선방안을 내놨다. 공정질서 확립을 위해 먼저 PF대출시 사업성 평가를 강화한다. 현재까지는 시공사와 신탁사의 신용보강으로 리스크가 완화됨에 따라 금융사는 면밀한 사업성 분석을 할 유인이 부족했다. 또 사업성 평가 용역을 진행하는 금융사도 용역 결과에 대한 신뢰도가 낮아 내부 심사 통과를 위한 형식적 절차로만 인식됐다.

이에 시행사와 시공사의 담보다 신용보다는 PF사업의 사업성, 안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출하도록 개선이 이뤄진다. PF 사업성 평가 기준과 절차를 마련하고 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성 평가 의무화를 한다.

국토부 관계자는 "PF는 사업성에 기반해서 대출을 해줘야 하는데 사업성 평가를 제대로 하지 않고 있다는게 문제"라며 "민간의 전문 자격이 있는 사람들이 사업성 평가를 할 수 있도록 가이드라인을 제시하고 평가하게 한 후 금융기관이 받아들여서 대출 여부를 정할지에 대한 연구 용역을 착수할 계획"이라고 말했다.

불합리한 관행도 개선한다. 현재 금융사는 대출 시 리스크 완화를 위해 시행사 대신 시공사의 책임준공, 채무인수 등 추가 신용보강을 요구한다. 도급계약과 달리 PF 대출계약과 신탁계약은 책임준공 연장 사유가 전쟁과 천재지변 사유로 제한적이어서 시공사 귀책이 아닌 경우에도 책임준공 의무 부담이 발생한다. 또 책임준공 미이행에 따른 손해배상(대출원리금 채무인수) 등으로 인해 미분양 위험 등을 시공사 또는 신탁사가 부담한다.

이에 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 책임준공 개선 TF를 운영해 책임준공 개선방안을 마련한다.

PF 수수료 관행도 개선할 예정이다. 금융감독원이 올해 3월부터 4월까지 PF 수수료를 점검한 결과 일부 불합리한 수수료 부과관행과 차주에 대한 정보제공 부족 등의 문제점이 확인됐다. 이에 투명성 제고를 위해 금융과 건설업계, 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF를 통해 개선방안을 도출해 시행할 예정이다.

국토부 관계자는 "현재 금융기관도 책임준공이 너무 시공사나 신탁사에 불리하다라는 인식이 좀 있는거 같아서 내년 1분기까지 개선 방안을 마련할 것"이라며 "PF 수수수료도 굉장히 많다는 것에 대해 문제점을 확인했고 연말까지 개선안을 만들겠다"고 설명했다.

PF 통합정보시스템도 구축한다. 현재는 인허가, 대출, 분양 등 PF 관련 정보의 체계적 관리 부재로 효과적인 정책 수립과 선제적 리스크 대응에 한계가 있다. 이에 PF 사업의 유형별, 지역별, 단계별 추진현황, 재무현황 등에 대한 상시 모니터링을 위해 ‘PF 통합정보시스템’을 구축할 계획이다.

사업 착수단계부터 토지매매, 인허가 현황, 자금조달, 분양률 등 사업장별 전 단계에 걸쳐 현황 정보를 정기적으로 축적할 예정이다. 개별사업 정보와 지역별 사업 현황 관리를 통해 국내서 시행되고 있는 전체 PF의 상황을 모니터링하고 공개해 디벨로퍼는 공급상황을 판단하고, 금융사는 대출심사 시 리스크를 진단할 수 있게 된다. 정부는 PF 부실 가능성 모니터링과 선제 대응이 가능해진다. 또 개별 사업 이력관리가 가능해져 PF 조정위원회 조정력 상승도 기대된다.

부동산신탁사의 토지신탁도 내실화한다. 현재는 토지신탁에서 신탁사의 책임준공 의무로 인해 부동산 시장 위축이나 우발채무 현실화 등의 위험이 존재한다. 공사비용 상승 등을 이유로 책임준공 주체인 시공사의 공사지연 사례가 나타나고, PF 리스크가 신탁사로 전이된다.

이를 개선하기 위해 신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고, 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리를 강화한다. 또 책임준공형 토지신탁 업무처리 모범규준을 마련해 NCR(영업용순자본비율) 규제 정비, 자기자본 대비 토지신탁한도 도입 등을 추진할 예정이다.

국토부 관계자는 "순자본이 어느 정도 갖춰진 상태에서 사업을 할 수 있있도록 하곘다"며 "수탁 한도도 자기자본의 100% 정도로 캡을 씌워서 욕심내서 많이 받지 못하도록 진행할 것"이라고 밝혔다.

dkim@news1.kr