"왜 나는 청약에 실패할까"...성공을 위한 필수 체크리스트는[집이야기]

(서울=뉴스1) 한지명 기자 = 청약은 내 집 마련을 꿈꾸는 많은 사람에게 중요한 절차다. 하지만 복잡한 규정과 조건들 때문에 청약에 성공하기란 쉽지 않다. 청약 신청을 준비하는 과정에서 반드시 알아야 사실은 무엇일까.

◇"집은 언제 팔 수 있나요...재당첨 가능성은?"

청약에 당첨된 후에는 일정 기간 분양받은 집을 팔 수 없다. 이는 투기 목적의 주택 거래를 방지하기 위한 제도이다. 주거 이전이 필요한 경우라도 전매 제한 기간을 준수해야 한다. 수도권 내 공공택지와 규제지역, 분양가상한제 적용 지역의 전매 제한 기간은 3년이며, 과밀억제권역은 1년, 기타 지역은 6개월로 다르다.

전매 제한이 있는 이유는 주택 투기를 막고 실수요자들에게 주택이 돌아가도록 하기 위해서다. 만약 전매 제한을 어길 경우, 법적인 제재를 받을 수 있으며 앞으로의 청약에서도 불이익을 받을 수 있다. 따라서 분양받은 주택을 팔고자 하는 계획이 있다면 반드시 전매 제한 기간을 확인해야 한다.

청약에 한 번 당첨된 사람은 일정 기간 다른 청약에 신청할 수 없다. 이는 많은 사람들에게 공정한 기회를 제공하기 위한 규정이다. 재당첨 제한 기간은 분양가상한제 적용 주택은 10년, 투기과열지구 내 주택은 7년, 청약과열지역 내 주택은 5년 등으로 구분된다. 부적격 당첨자의 경우에도 일정 기간 재당첨이 제한된다.

재당첨 제한은 무주택 실수요자들에게 보다 많은 기회를 주기 위해 마련된 제도이다. 특히 당첨 후 계약을 포기하거나 자격 미달로 인한 취소 사례는 재당첨 제한 기간을 적용받게 된다. 청약 신청 전 본인의 자격 조건과 신청 정보를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다.

◇거주의무기간 및 사전청약 제도는

분양가상한제 적용 주택을 분양받은 사람은 최초 입주 가능일부터 일정 기간 해당 주택에 거주해야 한다. 거주의무기간은 주택의 인근 지역 주택 매매 가격의 비율에 따라 다르며, 최대 5년까지 적용될 수 있다.

공공택지에서 건설·공급되는 주택은 5년, 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택은 3년이다. 분양 가격이 인근 지역 매매 시세의 80% 미만인 경우 거주의무기간은 5년, 80% 이상 100% 미만인 경우 3년으로 규정된다.

거주의무기간은 실거주를 목적으로 한 분양 정책의 일환으로, 투기를 방지하고 실수요자들에게 주택이 공급되도록 하기 위한 제도다. 최근에는 실거주 의무 폐지에 대한 논의가 진행 중이지만, 현행법에 따라 분양을 받을 경우 해당 조건을 준수해야 한다.

사전청약은 착공 시점에 실시하는 본청약보다 1~2년 이상 앞당겨 청약을 진행하는 제도로 공공분양과 민간분양으로 나뉜다. 사전청약은 분양 시기를 앞당겨 공급함으로써 입주까지 많은 시간이 소요되지만, 일반 청약보다 자금 마련에 용이하다. 민간 사전청약에 대한 정보는 '청약홈'에서, 공공 사전청약은 '사전청약' 홈페이지에서 확인할 수 있다.

사전청약의 장점은 자금 마련 시간을 벌 수 있다는 것. 일반적으로 청약에 당첨되면 짧은 시간 안에 자금을 마련해야 하지만, 사전청약은 입주까지 시간이 길어 자금 마련에 여유가 생긴다. 또 사전청약은 공공과 민간으로 나뉘어 진행되며, 각 유형에 따라 신청 방법과 조건이 다르므로 청약 신청 전 반드시 관련 정보를 확인해야 한다.

◇청약에 도전하려면

최근 청약 가점제와 추첨제 비율이 개편되면서 가점이 낮은 사람들도 청약 당첨의 기회를 얻기 쉬워졌다. 청약 가점이 높은 사람은 가점제를, 가점이 낮은 사람은 추첨제를 노리는 것이 유리하다. 규제지역 해제, 청년 특별공급, 중소형 아파트 청약 추첨제 확대 등의 규제 완화로 인해 청약 문턱이 낮아지고 있다.

청약 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약 통장 가입 기간 등을 기준으로 점수를 산정하여 당첨자를 선정하는 방식이다. 반면, 추첨제는 무작위로 당첨자를 선정하므로, 가점이 낮은 사람들도 당첨될 기회가 있다. 본인의 가점을 확인한 후, 가점이 높은 경우 가점제를, 낮은 경우 추첨제를 선택하는 것이 좋다.

hjm@news1.kr