"악재, 호재도 없다" 반년가량 매매 지수 변동 없는 서울 지식산업센터

(서울=뉴스1) 한지명 기자 = 임대 및 공급 등 상업용 부동산 투자 환경에 큰 변화가 없는 가운데, 올해 1분기 서울 지식산업센터(이하 지산)와 오피스 시장 모두 가격·거래규모가 정체돼 있다는 분석이 나왔다.

상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어의 리서치센터는 '2024년 1분기 서울 오피스∙지산 매매지표'를 공개했다고 30일 밝혔다.

보고서에 따르면 최근 임대 및 공급 등 투자 환경에 큰 변화 요인이 없는 가운데, 거래 시장은 정체되고 있다. 2024년 1분기 서울 지산 매매 지수(217.5p)는 전 분기 대비 0.2p 소폭 하락했다. 그리고 지산 거래액은 1416억 원 수준으로, 전 분기(1315억 원)보다 7.6% 증가했다.

2024년 1분기 오피스 매매 지수(471.9p) 역시, 작년 1분기 대비 16.2p 하락했다. 오피스 거래 규모(계약 기준)는 작년 1분기보다 오히려 2900억 원 늘었다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "이번 분기 지수는 하락하였지만, 과거 지수 변화의 진폭을 고려했을 때, 하락 추세라기보다는 일시적인 현상으로 보인다"고 전했다.

2024년 1분기 서울 오피스 캡레이트(Cap. Rate, 연 임대료를 건물 매매가격으로 나눈 것)는 4.6%로, 지난해 동기 대비 0.4%p 상승했다. 캡레이트 스프레드(켑레이트와 무위험자산 수익률 차이)가 장기적으로 250~300bps(1bps는 0.01%p)를 보였지만, 2024년 1분기 스프레드는 130bps로 좁혀졌다.

2024년 1분기 서울 오피스 캡레이트(Cap. Rate, 연간 순영업소득을 건물 매매가격으로 나눈 것)는 4.6%로, 지난해 동기 대비 0.4%p 상승했다. 최근 캡레이트 스프레드(켑레이트와 무위험자산 수익률 차이)가 2022년 50미만으로 나타났으나 2024년 1분기 스프레드는 130bps로 증가하고 있다.

캡레이트 스프레드는 위험 프리미엄에 기대 가격 상승률을 뺀 것으로 표현된다. 즉, 캡레이트 스프레드가 증가한 것은 위험 프리미엄이 증가하거나, 기대 가격 상승률이 낮아진 것을 의미한다. 현재 거래 시장은 과거 장기 스프레드의 수준인 250~300bps으로 회귀하는 정상화 과정 중에 있으며 스프레드는 당분간 증가할 것으로 예측했다.

류 센터장은 "지산은 오피스와 용도는 유사하지만, 우수한 인프라를 가진 핵심 권역에 위치한 오피스 입지와 다르게 가산·구로·마곡·송파·영등포·성수 등 주변에 자리잡고 있어 오피스 시장과 상호 보완적인 시장"이라며 "시장 분위기가 전분기와 비슷한 만큼, 큰 변화는 없는 상황"이라고 설명했다.

hjm@news1.kr