서종대 주산연 대표 "주택 공급 '붕괴', 규제 풀고 집값 '폭등' 지름길 막아야"[인터뷰]

(서울=뉴스1) 조용훈 기자 = 최근 1년 새 각종 주택 공급 선행 지표들에 '적신호'가 켜지면서 향후 주택 공급 감소로 인한 집값 상승 우려가 커지고 있다.

이 때문에 주택 공급을 가로막는 재건축 초과이익 환수제(재초환), 분양가 통제 등 각종 규제를 걷어내고, 정부의 중·장기적 공급 정책이 필요하다는 목소리가 나온다.

서종대 주택산업연구원 대표는 지난 19일 서울 영등포구 여의도동 주택산업연구원에서 진행된 <뉴스1>과의 인터뷰에서 "이대로라면 향후 2~3년 뒤 신규 주택 공급 감소에 저금리 파도까지 덮치며 지난 2021년의 부동산 폭등장이 재현될 수 있다"며 이같이 밝혔다.

작년 전국 주택 인허가·착공 '급감'…가구원 수는 해마다 증가세

서 대표는 갈수록 국내 주택 수요가 늘어나는 상황 속에 공급이 줄면서 향후 집값을 밀어 올릴 상방압력이 커지고 있다고 진단했다.

그는 "주택 수요는 누적되고 있는데 공급은 줄고 있다"며 "이미 수도권 일부 인기 지역 집값은 강보합세로 전환했고, 서울도 상승으로 돌아선 상황에, 하반기 중에는 산업·일자리가 풍부한 지방 광역시부터 시장이 꿈틀댈 수 있다"고 말했다.

국토교통부에 따르면 실제 지난해 전국의 주택 인허가, 착공, 분양은 일제히 감소한 것으로 조사됐다. 1년 전과 비교하면 인허가는 25.5%, 착공은 45.4%, 분양은 33.1% 각각 줄어들었다.

반면 전체 가구 수는 매년 증가세다. 지난 1970년 558만이었던 국내 전체 가구 수는 지난 2022년 2175만 가구까지 늘어났으며, 오는 2039년엔 2387만 가구로 정점에 이를 전망이다.

서 대표는 "당장 눈에 보이진 않지만 주택 공급 감소가 매년 누적되고 있다. 이 와중에 가구 수 증가로 주택 수요가 꾸준히 늘면서 수요 압력이 커지고 있는 상황"이라고 우려했다.

그러면서 "최근에는 인플레이션(물가 상승) 여파로 전월세 주거비까지 오르고 있어 향후 집값 불안은 필연적"이라고 전망했다.

특히 서 대표는 급격히 늘어난 30대 가구원수에 주목했다. 주택 시장에 미치는 이들의 영향력이 날로 커지고 있기 때문이다. 지난 2005년 159만 가구에 불과했던 30대 가구원수는 지난 2022년 313만 가구로 2배 가까이 불어났다.

서 대표는 "우리나라는 평균 30대부터 주택 시장에 본격적으로 진입하는데, 지난해 30대의 아파트 구입비중이 30%를 넘어섰다"며 "30대의 주택 시장에 참여율이 높아지면서 과거와 달리 시장이 굉장히 센서티브(민감)하게 반등하고 등락 폭도 더 커졌다"고 설명했다.

"재초환 등 규제 대못 뽑아야"…1기 신도시 재건축, '사업성'이 관건

서 대표는 주택 공급감소 문제를 해결하기 위해선 무엇보다 부동산 규제 완화가 선행돼야 한다고 말한다.

그는 대표적 규제 정책으로 재초환을 꼽았다. 재초환은 재건축 사업으로 얻는 조합원 1인당 이익이 평균 8000만 원을 넘을 경우 이를 세금으로 환수하는 제도다.

서 대표는 "재산이라곤 낡은 아파트 한 채 가지고 있는 평범한 국민이 무슨 나쁜 짓을 한 것도 아닌데, 그 집을 고쳐(재건축) 살겠다는 걸 왜 국가가 강탈(재초환)하려고 드냐"며 목소리를 높였다.

1기 신도시(분당·일산·중동·산본·평촌) 재건축 사업의 성공 가능성과 관련해선 결국 사업성이 승패를 가를 거라고도 전망했다.

그는 "조합원 1인당 심리적 자기부담금 한계선은 1억 원 정도가 될 것"이라며 "1기 신도시 중 집값이 평당 3000만 원 이상인 지역은 350%의 용적률만으로도 사업 추진이 가능하겠지만 평당 2000만 원 이하 지역은 용적률을 500%는 줘야 할 텐데, 과연 500%까지 받아낼 수 있을지 의문"이라고 덧붙였다.

이와 함께 지자체의 임의적인 분양가 통제와 분양아파트의 53% 수준에 불과한 임대아파트 표준건축비 등도 또 다른 주택 공급 저해 요인이라고 지목했다.

서 대표는 "지금 강남 3구·용산만 분양가 통제를 한다고 하지만 사실 지자체별로 분양가 심사위원회에서 분양가를 통제하고 있다"며 "사업자 입장에서는 그런 식으로 규제받아 분양하고 나면 원가도 못 건지는 실정"이라고 설명했다.

이어 "더 큰 문제는 분양아파트의 53%밖에 안 되는 터무니없이 낮은 임대아파트 표준 건축비"라며 "결국 철근 빼먹고, 마감재 줄이라는 소리지, 누가 손해 보면서까지 임대 아파트를 짓겠냐"고 되물었다.

4월 PF 위기설은 '낭설'…정권 말기, 집값 오르면 '폭등' 수순

4·10총선 후 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)발 금융·건설 위기가 본격화할 거란 '소문'이 여전한 가운데 서 대표는 이를 일축했다.

그는 "이른바 '4월 위기설'이 무성하지만, 가능성은 크지 않다"고 말했다. 이어 "정부가 그럴 계획이 있는 것도 아닐 테고, 새마을금고나 저축은행 부실이 전면적인 금융시스템에 문제를 일으킬 정도도 아니"라며 "지금도 지방의 중소건설사들이 부도를 맞고 있지만 시장에 미칠 영향은 제한적"이라고 진단했다.

서 대표는 또 본인이 몸담았던 조직을 향한 쓴소리도 아끼지 않았다. 올 초부터 1·10 대책(주택공급 확대 및 건설경기 보완방안), 3·28대책(건설경기 회복 지원방안) 등 정부의 연이은 주택 공급 대책에도 불구하고 시장 환경은 나아지지 않고 있다는 이유에서다.

그는 "주택시장은 수급 간 시차 때문에 주택 수요와 가격 안정에 매몰되면 문제를 해결할 수 없다"며 "정부는 특정 시점의 '유효수요'가 아닌 '전반적 수요'의 증감 상황을 면밀히 살피면서 관리해야 한다"고 설명했다.

그러면서 "지난 정부 당시에는 주택을 공급할 택지 준비가 덜 됐고, 저금리까지 가세하면서 집값이 크게 올라갔지만, 지금 정부도 임기 막판에 가면 공급이 줄고 금리가 내리면서 집값 폭탄이 또 한 번 터질 수 있다"며 "이번에 집값이 다시 오르기 시작하면 이전보다는 더 큰 폭등으로 가는 지름길이 될 것"이라고 경고했다.

◇서종대 주택산업연구원 대표 프로필

△1960년 전남 순천 출생 △한양대학교 경제학 학사 △서울대학교 행정대학원 정책학 △버밍엄대학교 대학원 경제개발정책 석사 △한양대학교 도시대학원 도시공학 박사 △건설교통부 신도시기획단 단장 △건설교통부 주택국 국장 △건설교통부 주거복지본부 본부장 △행복중심복합도시건설청 차장 △한국주택금융공사 사장 △제14대 한국감정원 원장 △주택산업연구원 대표

joyonghun@news1.kr