사업성 부족한 재건축·재개발 지역에 '사업성 보정계수' 적용[일문일답]

(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 서울시가 정비 사각지대 재건축·재개발 추진을 위해 사업성 보완을 위한 '사업성 보정계수'를 적용한다.

유창수 서울시 행정2부시장은 27일 서울 중구 서울시청에서 이런 내용이 담긴 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 발표했다.

사업성 보정계수는 상대적으로 높은 분양 수익을 기대하기 어려운 지역에 사업성을 높여줄 수 있도록 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 보정하기 위한 계수다.

시는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에 기존 세대수·지가·과밀 정도 등을 고려해 적용한다. 현재 10~20% 수준인 '허용용적률 인센티브 범위'를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전해 준다는 계획이다.

일례로 '허용용적률'은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률인데, '기준용적률 210%에 허용용적률 20%'인 3종 지역에 보정계수를 최대로 넣으면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p(분양 275%·임대 25%→ 분양 285%·임대 15%) 늘어나게 된다.

사업성 확보에서 중요한 요건인 공공기여 부담도 낮춰준다. 1종→2종, 3종→준주거로 상향 시 당초 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮추고, 공공임대주택 등 지역 필요 시설 또는 전략육성시설에만 상한 용적률 산식의 '건축물 기부채납 계수'를 0.7→1.0으로 올려 '건축물'을 내놓았을 때 공공기여를 더 많이 인정해 주기로 했다.

건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해왔던 심의를 단 한 번 '통합심의'로 처리, 인허가 기간을 1년 6개월까지 획기적으로 줄여준다. 시는 이미 '통합심의위원회'를 꾸렸으며, 4월 첫 심의부터 적용해 신속한 사업 추진을 지원할 계획이다.

다음은 유창수 서울시 행정2부시장과의 일문일답.

-보정계수 관련 사업성이 부족한 곳의 기준이 무엇인지

▶사업성이 낮다는 지역은 실질적으로 지가가 낮다. 분양 수익이 낮은 지역, 일례로 상계·중계동의 분양가와 강남 분양가가 차이가 나는데, 분양 당시 조합원 부담이 커지는 지역에 보정계수를 적용한다. 용적률의 경우 250%~300% 사이에 있는 단지들이 혜택을 볼 수 있는 단지라고 생각한다.

-보정계수가 구체적으로 어떻게 운영되는 것인지

▶지가나 기존 세대수, 기존 평형 등을 고려한다. 일례로 강북 지역의 상계5단지의 경우 소형평형이 상당히 많아서 재건축 후 넓은 평형으로 이동하고 싶어도 분양하게 되면 분양 수익이 다른 단지에 비해 집값 수준이 낮아 상당히 낮은 분양 수익을 낼 수밖에 없다. 이런 지역에 사업성 보정계수를 적용하겠다는 것이다.

-보정계수가 적용되는 지역이나 단지는

▶강남 지역을 제외하면 대부분 사업성보정계수를 적용받을 수 있는 것으로 보면 된다. 공공기여 부담을 많이 완화했고, 기부채납 인센티브 제도도 많이 상향 조정했다. 현재 시공사 선정을 미루는 단지들이 있는데, 그런 지역의 사업 추진이 원활히 이뤄질 것으로 예상된다.

-보정계수 적용 시점은

▶지금 즉시 시행할 수 있도록 가이드라인 만들어 가면 된다. 9월에 기본계획이 변경·고시되면 그때부터 적용되고, 착공 이전 단지도 사업성 개선할 수 있게 하겠다.

-준주거 상향 관련 3종 주거지역에 있는 역세권의 경우 일률적으로 상향되는 것인지

▶서울시 도시계획에 위계가 있다. 지역중심, 지구중심, 생활권중심 이런 식의 지역적 위계인데, 일률적으로 역세권이면 다 해주기는 어렵고, 지역적 위계를 따질 것이다. 필요시 역세권 지역 내에서도 지역의 필요시설, 업무상업, 복합개발이 가능한 곳을 위주로 용도지역을 변경할 생각이다.

-다음달 통합심의 적용 대상이 어디인지

▶다음달 통합심의가 처음 개최되는데 매월 1·3주 목요일, 필요하면 수시로 개최해 통합심의를 할 것이다. 지금 접수된 곳이 13건이며, 4건 정도가 통합심의를 통해 일괄 심의가 이뤄질 것이다.

-토지거래허가제 해제 가능성은

▶구체적으로 해제할 계획은 없다.

dyeop@news1.kr