재초환 부담금 면제 8000만원까지 상향에 "지방 재건축 '수혜' 늘어날 듯"

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 재건축 부담금이 면제되는 초과이익(면제금액)을 기존 3000만원에서 8000만원으로 늘리는 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안이 국회 국토교통위원회 법안소위원회를 통과하면서 재건축 조합원들의 부담이 줄어들었다.

전문가들은 이번 개정안 통과로 재건축 시장 활성화가 기대된다면서도 추가분담금 부담 등 근본적인 장애물이 있어서 급격한 활성화는 어려울 것으로 전망했다. 다만 초과이익이 크게 발생하지 않을 지방 재건축에서는 면제 대상이 늘어날 것으로 예상됐다.

국회 국토교통위원회 법안소위는 29일 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'(재초환법) 개정안을 통과시켰다. 부담금을 부과하는 초과이익의 기준을 기존 3000만원에서 8000만원으로 높이고, 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 올린 것이 핵심이다.

구체적으로 초과이익에서 8000만∼1억3000만원은 10%, 1억3000만∼1억8000만원은 20%, 1억8000만∼2억3000만원은 30%, 2억3000만∼2억8000만원은 40%, 2억8000만원 초과는 50%의 부담금을 부과한다.

여기에 더해 1주택 장기보유자 등 실수요자를 위한 혜택도 신설됐다. 1주택자로서 20년 이상 장기보유자에 대해서는 최대 70%의 부담금을 감면해 준다. 15년 이상은 60%, 10년 이상은 50%, 9년 이상은 40%, 8년이상은 40%, 7년 이상은 20%, 6년 이상은 10%를 감면한다.

이로써 재초환 제도는 지난 2006년 노무현 정부 때 도입 이후 17년만에 바뀔 가능성이 높아졌다.

◇법안 통과로 재건축 활성화 기대…지방서는 부담금 면제 대상 늘 듯

이법 법안 통과로 가장 기대되는 효과로는 재건축 활성화가 꼽혔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "8000만원으로 기준을 조정한 것은 현재 정책방향에 부합한다는 점에서 긍정적"이라며 "재초환은 본래 재건축을 억제하려는 목적으로 도입된 것인데 지금은 정비사업의 활성화를 통한 주택공급의 확대(재건축)를 더 추진하겠다는 정책목표가 설정돼 있다"고 분석했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "사업이익이 비교적 큰 서울 강남권역 일대 재걱축 사업지들은 사업추진 부담이 다소 낮아질 것으로 본다"며 "부담금을 반영해 관리처분계획을 수립해야 하는 후반 정비사업지의 경우에도 예상 부담금이 종전보다 낮아지면서 부담금 부과 절차에 대한 저항도 다소 줄어들 것으로 보인다"고 말했다.

아울러 "1980년~1990년대 준공돼 재건축을 검토해야하는 노후 아파트들도 이번 통과를 계기로 사업추진 검토 등에 숨통이 틀 것"이라고 덧붙였다.

함 랩장은 "부담금을 산정하는 개시시점이 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립인가일로 조정돼 정비계획 수립, 안전진단, 정비구역 지정, 추진위 승인 단계까지는 부담금에서 자유로워질 수 있다"며 "사업이익이 비교적 작은 지방 재건축 사업지들의 경우에는 부담금을 내지 않아도 되는 면제대상에 들어갈 수 있을 것으로 판단된다"고 분석했다.

서진형 경인여대 교수도 "조합원들의 높은 기대에는 못미치지만 어느 정도 완화된 것이기에 재건축 시장의 활성화에도 조금 기여할 것으로 본다"며 "도심 공급확대에도 긍정 영향을 줄 것"이라고 말했다.

◇급격한 시장 활성화에는 한계…추가분담금 부담 여전

다만 이번 통과가 재건축 시장의 급격한 활성화를 가져오기는 어려울 것으로 진단했다.

이은형 연구위원은 "재초환법은 기존 추가분담금에 더해서 내는 구조였기 때문에 조합원들에게는 공사비 상승 등으로 인한 추가분담금 상승이 더 근본적인 부담으로 다가오고 있다"며 "분명 재건축 사업 활성화에 긍정요인이지만 이로 인해 탄력을 받을 것으로 보지는 않는다"고 분석했다.

함영진 랩장도 "재건축 사업은 재건축 부담금 외에도 규제지역, 분양가상한제, 토지거래허가구역 여부, 사업 추진 속도, 건설사 브랜드, 기준금리 등 사업추진과 관련된 다양한 변수가 산재해 있어 재초환 완화로 거래량과 가격상승을 기대하는 것은 제한적으로 보인다"고 말했다.

주택을 장기 보유한 1주택자들에게 주는 혜택과 관련해 함 랩장은 "1주택자 입장에서는 단기보유보다는 장기보유로 돌아설 것이고, 기 장기보유자는 입주권 상태의 매각보다 세금을 줄이기 위해 준공 이후 매각하려는 움직임이 커질 것으로 본다"고 밝혔다.

한편 국토위 법안소위를 통과한 법안은 향후 국회에서 의결되면 공포 후 3개월 뒤 시행될 예정이며 국토교통부는 하위법령 개정도 조속히 마무리할 계획이다.

dkim@news1.kr