'서울의 맨해튼' 꿈꾸는 여의도?…관건은 '스카이라인' [송승현의 손바닥부동산]

(서울=뉴스1) 송승현 도시와경제 대표 = 서울의 고도지구 제도가 전면 개편된다. 그간 남산과 북한산, 국회의사당 주변 건축물 높이가 제한됐다. 고도지구는 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구다.

건물과 하늘이 만나는 지점을 연결한 선을 스카이라인이라 칭한다. 고도지구 개편으로 서울 도심 경관과 스카이라인에 일대 변화에 기대가 커질 것이다.

세계의 도시들은 각자 고유의 독특한 스카이라인을 보유하고 있다. 스카이라인은 도시의 매력도를 올릴 수 있는 도시 디자인이며, 해당 도시의 상징물 역할을 하기도 한다. 뉴욕 맨해튼, 홍콩 구룡의 마천루, 파리 에펠탑 일대 등의 스카이라인만 봐도 도시의 정체성을 확신할 수 있다.

도시 관광 선택속성의 중요도에서도 치안, 음식 등과 함께 자연경관, 스카이라인의 중요성이 커졌다. 서울의 스카이라인은 건축물은 효율성 중심의 단순한 디자인으로 관광객의 기대에 부응하지 못하고 있다.

서울 구도심 지역은 난개발이 심하고 한강 변을 둘러싸고 있는 성냥갑 모양의 콘크리트 아파트들로 인하여 스카이라인은 매우 아쉽다. 서울의 여러 산이 난개발로 된 스카이라인을 바로잡아 주는 역할을 할 정도다.

◇고도지구 제한 완화된 여의도, 초고층 재개축 기대감

한국의 스카이라인으로 대표성을 가진 지역은 서울 여의도다.

1979년 명동에 있던 한국증권거래소가 동여의도로 이전했다. 이후 여러 증권사가 모여들었다. 현재 동여의도는 금융의 중심 역할을 하며 현재 한국의 월스트리트로 불리고 있다.

서여의도는 대한민국 정치 1번지다. 옛날 국회의사당을 짓던 시절의 국회의원들이 미관에 좋지 않다는 이유로 고도를 규제해 고층 건물이 없다.

서여의도에 있는 국회의사당 주변 고도지구는 동여의도 스카이라인과 연계해 최대 170ｍ까지 제한을 대폭 풀어준다.

그간 일률적으로 높이(41ｍ·51ｍ 이하)를 관리해왔다. 앞으로는 국회에서 여의도 공원으로 갈수록 점차 높아지도록(75ｍ·120ｍ·170ｍ 이하) 해 도심 기능을 활성화한다는 구상이다.

서여의도에 있는 토지의 활용도가 떨어져 기업들의 건물 층수 낮았다. 토지 활용도를 높인다면 생산성을 높일 수 있는 인력들의 고용창출과 직접 이익을 유발할 것으로 기대한다.

여의도는 서울에서 압구정동과 함께 집값과 주민소득, 재산 등 모든 분야에 대표적인 부촌 중 한 곳이다. 과거 여의도 아파트는 압구정동보다 비싼 대한민국 최고가 아파트 기록을 보유하기도 했다.

서울시는 여의도를 국제적인 금융 중심지로 육성하는 방향으로 지구단위 계획도 마련했다. 여의도 지역 일대를 국제금융중심지구, 금융업무지원지구, 도심기능지원지구, 도심주거복합지구 4개 지구로 나눴다.

서울시는 여의도의 '국제금융 중심지구'를 중심상업지역으로 용도지역을 상향하고, 용적률을 최대 1200%까지 완화하는 방안을 제시한 것이다.

여의도는 현재 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 하지만 호가가 계속 상승하고 있고 신고가로 이어졌다. 여의도 재건축 단지에서 신고가가 잇따라 나오고 있는 것은 고층 개발 기대감이 높아지고 있어서다. 서울시는 지난 4월 '여의도 아파트지구 지구단위계획 결정안'을 통해 재건축 추진 시 용적률을 최고 800%까지 상향할 수 있도록 했다.

초고층 재건축사업에 대한 기대감으로 신고가를 기록한 상승액 상위 20위권에 여의도 재건축 단지 4건을 기록했다.

한국부동산원이 발표한 ‘2023년 6월 4주(지난 26일 기준) 주간 아파트가격 동향조사’ 결과에 서도 여의도가 포함된 영등포구가 0.04%가 상승폭을 키우고 있다.

도시 스카이라인의 공공성까지 확보된다면 여의도 지역의 가치는 더욱 올라갈 것이다. 다양한 주체들의 일상생활이 가능해지도록 해야 한다. 삶의 질 향상을 통해 도시의 정체성 확보와 함께 지역주민과 관광객에게 문화콘텐츠를 제공해야 한다.

국내도시의 개발방식은 단순히 용적률 상향을 통한 양적 확대에 중점을 부동산가격 상승에 중점을 두고 있다. 여의도가 양적인 개발이 아닌 질적 개발로 도시의 미래가치를 올린다면 더 큰 부를 창출할 수 있다.

여의도의 미래는 스카이라인의 디자인에 달려있다.

h9913@news1.kr