희소성 높아진 '단독주택 재건축'…'응봉1구역' 살펴보니[송승현의 손바닥부동산]

(서울=뉴스1) 송승현 도시와경제 대표 = 우리나라는 지난 과거 급격한 산업화와 도시화를 경험했다. 서울을 중심으로 일자리를 찾아 급격하게 인구들이 유입됐다. 급격한 인구증가는 주택 부족 문제로 이어졌다. 주택 부족 문제는 허가받지 않은 주택과 부정형, 소형 필지의 주택 등이 난립하면서 확산했다.

이러한 주택들은 경제성장과 더불어 주택의 노후화로 이어지면서 주거환경의 문제, 도시미관의 훼손, 재난과 화재의 위험성에 노출되었다. 재건축의 필요성이 커지는 시기였다. 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택 등의 비(非)아파트 형태의 주택들은 서울의 주요지역에 광범위하게 분포됐다.

과거 서울시에 고시된 정비사업에서 절반 이상은 단독주택 재건축 사업이었다. 노후주거지를 재건축하는 단독주택 재건축 사업은 아파트 입주권 확보는 물론, 자산가치 상승을 위한 투자수단이 됐다. 특히 단독주택은 주로 도심입지라는 특성이 있어 투자자에게 큰 관심을 받았다.

◇임대주택 공급의무 없는 단독주택 재건축…2011년 이후 희소성 높아져

단독주택 재건축은 재개발과 크게 다르지 않아 보이지만, 재개발과 달리 임대주택 공급의무 등을 부여하지 않는다. 세입자 등에 대한 손실보상의무도 부담하지 않다 보니 수익성이 크다. 이를테면 일반적으로 정비사업에는 비례율이라는 지표로 사업 수익성을 가늠한다. 수익과 비용의 비율이다. 100%를 수익과 비용이 같다고 본다. 서울 기준으로 120~130% 정도가 나온다면 사업 수익성이 크다고 본다.

다만 단독주택 재건축은 서울시가 2012년 1월 뉴타운 출구전략을 발표하면서 2011년 10월 이후 신규로 지정된 사업이 없다. 2012년 7월엔 도시정비법 시행령 개정을 통해 구역지정 요건도 삭제됐다.

그만큼 현재 진행중인 단독주택 재건축 사업의 희소성이 높아진 상태다.

단독주택 재건축으로 진행된 대표적인 지역은 서초구 방배5구역이다. 방배5구역은 관리처분계획 수립할 때 비례율이 무려 245%까지 나왔다. 물론 비례율이 높아 발생하는 문제도 있다. 비례율 변경으로 평가금액 높은 주택을 소유한 조합원 대비 소규모 지분을 가진 조합원은 막대한 추가분담금 발생하는 문제 등이다.

서울 성동구에 위치한 응봉1구역도 단독주택 재건축으로 진행 중이다. 한강변 경관 관리구역에 묶여 최고 층수가 15층이지만 사업 수익성이 좋을 것이란 평가다. 1, 2종 일반주거지역이기에 허용 용적률이 200%대 초반이다. 단독주택 재건축은 임대주택 공급의무가 없어 큰 평형 위주의 고급단지로 지을 계획이다. 그만큼 가격 방어가 가능하다.

응봉1구역은 2023년 4월 20일 사업시행인가를 받았다. 조합원은 320명 정도이며, 총 525세대로 짓는다. 세입자에 대한 손실보상 등을 하는 경우 용적률의 최대 10%까지 인센티브를 받을 수 있다는 점도 장점이다. 이곳은 2022년에 특별건축구역으로 지정됐다. 건축물 높이 제한 완화가 가능성을 열고 자유로운 설계가 가능하다는 점도 유리하다.

단독주택 재건축 사업의 경우 아파트재건축사업과 달리 구역경계가 명확하지 않다. 또 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택 등 다른 유형의 주택들이 혼재돼 있고 대지면적과 건축물 규모 등이 달라 아파트 재건축보다 가치평가가 쉽지 않다.

중점사항은 대지지분이다. 대지지분이 클수록 감정평가액이 많이 나오는 것이 일반적이다. 공동주택 가격을 보면 그 가격의 1.3~1.5배 정도가 종전자산평가금액이라고 대략 추측해 볼 수 있다. 투자 시 해당 지역의 공동주택 가격이 있다면 그 금액을 참고해야 한다. 대지지분과 응봉동 주변 주택의 3.3㎡당 시세를 파악해 봐야 한다.

향후 비례율이 조정되고 일반분양수입이 늘어나면 추가분담금은 더 낮아질 수 있겠지만 매수 시 권리 가액에 웃돈이 과하게 붙어있다면 아파트를 비싸게 매수하는 것과 같다고 볼 수 있다. 주변 시세 대비 향후 과도하게 신축 프리미엄을 주고 매수하는 방식은 지양해야 한다. 프리미엄이 과하게 형성되었다면 주변 기축단지를 매수하는 것이 더 나은 선택이 될 수 있다.

h9913@news1.kr