60% 동의율에 용적률 500%까지? 시장 정비사업이 뭐길래[송승현의 손바닥부동산]

송승현 도시와경제 대표 = 부동산 투자에서 주택 수를 늘리는 것은 항상 부담스럽다. 때론 집값 상승의 주범이 되기도 하고, 집값이 하락할 때는 영웅이길 바란다.

부동산시장에서 주택 수를 늘리지 않는 상가 투자 방법 중 시장 정비사업은 상당히 흥미롭다. 시장 정비사업은 노후화된 시장을 대상으로 재개발·재건축을 하는 것이다. 도시정비법에 따른 재개발·재건축과 달리 시장 정비사업은 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법으로 진행한다. 시장은 정비사업을 진행하기가 어렵다.

지분이 작고, 영업 중인 경우가 많기 때문이다. 이런 이유로 시장 정비사업은 동의율 요건도 완화해주고, 용적률 인센티브도 부여해서 사업 수익성도 개선해주는 것이다. 재개발·재건축은 조합설립을 하기 위해선 토지 등 소유자 75% 이상의 동의를 받아야 한다. 시장 정비사업은 60% 동의만 받으면 된다. 용적률도 최대 500%까지 인센티브를 받을 수 있다.

◇시장 정비사업 60% 동의로 '속도'…용적률도 최대 500% 인센티브

부동산 투자의 최종 수익률은 세금에서 결정된다. 단순 수익률보다는 세금을 고려한 세후 수익률이 더욱 중요하기 때문이다. 세금으로 부동산 경기를 조절한다는 이야기도 있어 더더욱 세금은 계산기를 반드시 두드리게 된다. 시장 정비사업은 주택이 아닌 상가를 매수하기에 취득세가 4.6%로 고정돼 있고, 종합부동산세나 양도소득세도 중과되지 않는다. 올해 공동주택 공시가격이 전년 대비 18.6% 하락했다. 작년과 비교해 다주택자는 최대 70% 수준까지 부담이 감소할 전망이 나오고 있다.

따라서 현재 다주택자에 대한 세금부담이 완화돼 장점이 크지 않을 수 있다고 볼 수도 있다. 1·3 부동산대책 이후 서울에서 분양하는 아파트들의 경쟁률이 상승하고 있다. 조합원 보유 입주권에 대한 관심도 높아졌고 프리미엄이 형성되고 있다. 시장정비사업은 주택 수에 포함되지 않아 청약자격을 유지할 수 있다. 청약통장 예치금이 100조원 아래로 줄어들긴 했지만, 청약을 고려한다면 놓칠 수 없는 점이다.

재개발·재건축의 경우에는 사업 규모가 크기 때문에 복잡한 이해관계와 사업 진행 속도에 어려움이 있다. 시장 정비사업은 재개발·재건축 대비 규모와 인센티브의 장점을 활용한다면 사업속도를 높일 수 있다.

사업이 순조롭게 진행된다면 시장정비사업은 주상복합형태로 건설이 되기 때문에 상가 분양과 추가로 오피스텔이나 아파트를 저렴하게 분양받을 수 있다. 보통 권리가액 순서에 따라 주택을 추가 분양하기 때문에 너무 작은 상가보다는 규모가 있는 상가가 투자성이 좋다.

◇최근 사업시행인가 남서울종합시장 주목

서울시 강남구 대치역에 1981년 7월 사용승인이 된 남서울종합시장이 있다. 지상 3층, 지하 1층 총 상가 숫자 240호실, 제3종일반주거지역에 있어 용적률이 최대 300%까지 허용되는 곳이다. 이곳은 전통시장 특별법에 따라서 용적률 인센티브를 받아 399.98%로 재건축이 된다.

최근 사업시행인가가 났다. 여기 상가 분양 외에도 90세대 아파트가 추가로 공급된다. 모두 조합원 분양이다. 지하 1층부터 지상 4층까지는 상가이며, 6층부터 14층까지는 아파트이다. 5층에는 기부채납으로 공공도서관이 들어온다. 구체적 분양기준이 나오지는 않았지만 권리가액 순서로 아파트 분양 우선권을 받을 가능성이 크다. 주의할 점은 지하상가나 너무 작은 상가를 사면 나중에 아파트 배정은 어렵고 상가 배정도 위치나 평형 면에서 불리할 수 있다는 점을 참고해야 한다.

상가의 경우에는 아파트보다 투자금이 적게 들 수 있다는 장점이 있다. 인근 단지인 래미안 대치팰리스와 비교해보면 남서울종합시장의 경우에 지금 대부분 59형으로 공급되기 때문에 래미안 대치팰리스 비슷한 면적의 시세 동향을 참고하면서 매수가격을 정해야 한다. 금융비용과 원자재 상승으로 최근 추가분담금 변동요인이 커져 당장 정확한 시세 비교를 하기는 어렵긴 하다. 하지만 비교적 적은 금액을 투자해서 아파트를 싼값에 분양받을 수 있다고 판단된다.

인근 단지인 대치클래시아는 시장 재건축으로 분양까지 완료된 주상복합단지다. 이런 사례로 향후 청실, 홍실 상가도 시장 재건축을 기대할 수 있다. 청실 상가는 남서울종합시장대비 낮은 시세로 형성되어 있다. 장기투자까지 고려한다면 좋은 투자처가 될 수 있다. 청실 상가의 투자전략은 상권이 자리 잡은 곳이기 때문에 임대수익으로 상가를 운영하면서 시장 재건축을 노려볼 수 있다.

h9913@news1.kr