尹정부 '270만가구' 주택공급대책…규제 문턱 낮추고 민간 인센티브(종합)

(서울=뉴스1) 김진 기자 = 윤석열 정부가 향후 5년간 전국에 주택 270만가구를 공급하는 내용의 첫 주택공급대책을 16일 발표했다.

서울을 비롯한 수도권 중심 공급을 확대하기 위해 재건축·재개발 등 정비사업 규제를 대폭 완화하고, 민간의 도심개발사업을 지원한다. 청년층의 내 집 마련을 위한 지원책과 최근 폭우로 피해가 컸던 반지하 등 재해취약주택 대책 등도 포함됐다.

원희룡 국토교통부 장관은 이날 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 브리핑을 열고 "향후 5년간 270만가구를 공급하겠다"며 "그중에는 서울 50만가구, 도심 정비사업 52만가구, 공공택지 88만가구가 공급된다"고 밝혔다.

공급 원칙은 △도심 개발 규제 완화를 통한 내집 마련 기회 확대 △주택공급 시차 단축 △주거사다리 복원 △주택품질 제고 등 5가지다.

원 장관은 "270만은 인허가 기준이라 공급에 시차가 있다"며 "주택가격 하락기에 공급을 줄였다가 막상 상승 사이클 때 공급 부족으로 (가격) 폭등을 맞은 실태를 범하지 않아야 한다는 면에서 차질 없이 진행할 것"이라고 강조했다.

◇신규 도심정비 22만가구…재초환·안전진단 완화 및 민간 인센티브

우선 민간 정비사업을 묶었던 각종 규제를 해소하기 위해 △신규정비구역 지정 확대 △재건축 초과이익 환수제(재초환) 감면 △안전진단 제도 개선을 추진한다.

향후 5년간 새롭게 지정될 정비구역은 전국 22만가구다. 서울에서는 신속통합기획(신통기획) 방식으로 10만가구를, 경기·인천에서는 역세권과 노후주거지 등에 4만가구를 지정한다. 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만가구 규모로 새 정비구역을 지정할 계획이다.

이를 위해 10월부터 수도권과 광역시를 대상으로 추가 정비사업 수요조사에 나서고, 한국토지주택공사(LH) 등을 통해 사업 컨설팅을 지원할 예정이다. 구역 지정 소요 기간도 5년에서 2년으로 단축시킬 계획이다.

재초환은 현행 부과기준을 현실화한다. 현행은 사업이 진행되는 기간에 오른 집값에서 개발 비용과 평균 집값 상승분을 뺀 이익을 10~50%까지 세금으로 환수하도록 돼 있는데, 최근 집값이 크게 오르며 부담 액수가 대폭 높아졌다.

국토부는 1주택 장기보유자나 고령자에 대한 배려방안 등도 9월 내로 마련하고, 향후 국회에 개정안을 낼 방침이다.

재건축의 첫 관문인 안전진단 규제는 평가 기준 중 '구조안정성' 비중을 합리적인 수준으로 조정한다. 지난 2018년 30%에서 50%로 대폭 상향된 구조안정성 비중을 30~40%로 조정하는 안이다.

다만 규제 완화에 따라 예상되는 부작용 등을 면밀히 검토하기 위해 적용 범위와 시행 시기는 연말 제시할 계획이다.

또 민간도심복합사업을 신규 도입한다. 신탁사·리츠 등 민간 전문기관이 토지주와 협력해 도심, 부도심, 노후역세권에서 복합개발을 신속 추진할 수 있도록 하는 게 골자다. 그간 공공에만 부여됐던 용적률과 세제 혜택, 공원 및 녹지 기준완화 등 인센티브(특전)도 적용된다.

국토부는 이를 위해 연말 도심복합개발법 제정을 추진하고, 내년 상반기 중 공모에 착수할 방침이다.

◇주택 인허가 걸림돌 완화…'주택공급 촉진지역' 도입도 검토

주택사업 인허가 걸림돌로 작용했던 각종 규제도 완화한다. 대표적으로 분야별로 나눠진 심의제도를 통합한 통합심의를 공공과 민간에 전면 도입하는데, 서울시의 신통기획이 전국적으로 확대되는 셈이다.

100만㎡ 이하의 중소택지의 경우 지구지정과 지구계획수립 절차를 통합하기로 했다. 또 중소택지 정비사업 변경 및 사업인가 시 총회 의결 등 동일 절차를 일괄 처리하기로 했는데, 이 경우 사업기간이 5~6개월 단축될 전망이다.

소규모 주택사업에 대해서는 금융·세제 지원 및 절차 간소화도 추진한다. 민간자금을 조달할 경우 기금과의 금리차 일부를 약 2%포인트(p) 수준에서 보전하는 이차보전 제도를 신설하기로 하고, 1가구 1주택 소규모 조합원에 대한 지방세 감면도 협의할 계획이다.

또 단일 공동주택 단지에서만 추진 가능한 소규모 재건축의 경우 사업요건을 충족하는 연접 복수단지에도 이를 허용하는 방안을 추진할 예정이다.

특히 공급 속도를 높여 수급 균형을 꾀하기 위한 '주택공급 촉진지역 제도' 도입 또한 검토한다. 대출·세제 문턱이 높아지는 투기과열지구·조정대상지역과 달리 지정 시 △각종 동의요건 완화 △용적률 상향 △금융 지원 등 인센티브를 주는 방안이다.

다만 국토부는 투기 유발 가능성과 특혜 우려, 도시계획 정합성 등을 고려해 연구용역, 지자체 의견수렴 등을 거쳐 내년 1분기 중 도입 여부를 결정할 방침이다.

◇전국 15만가구 신규택지 후보지 발굴…1~3기 신도시 대책도

안정적인 중장기 공급 기반을 확보하기 위해 올해 10월부터 내년까지 15만가구의 신규 택지 후보지도 순차 발굴한다. 수도권·지방의 수요가 높은 곳으로 지정하되 산업단지나 도심·철도 인접지역 등이 중심이 될 예정이다.

철도역 인근 부지는 개발밀도를 높이고 주변부 연결성을 강화한 '콤팩트 시티'(Compact City) 콘셉트를 적용할 계획으로, 기존 3기 신도시 중 GTX 정차지구인 고양창릉·남양주왕숙에 시범적용을 추진한다.

1~3기 신도시 대책도 일부 담겼다. 우선 1기 신도시는 오는 2024년까지 연구용역을 거친 마스터플랜을 수립하겠다고 공식화했다.

3기 신도시 등은 GTX-A 조기 개통(2024년 6월 이전), B·C 노선 조기 착공 등을 추진하고 도첨산단 중복지정, 개발밀도 확대 등을 추진할 예정이다. 2기 신도시는 지난 8월부터 시행 중인 128개 지구 광역교통 전수조사를 통해 맞춤형 개선대책을 마련한 뒤 9월부터 순차 발표할 계획이다.

또 청년, 신혼부부 등의 '내 집 마련'을 위해 시세보다 저렴한 50만가구 내외의 '청년원가·역세권 첫집'을 공급한다. 대상은 청년(19~39세이하)과 신혼부부(결혼 7년내 등), 생애최초 주택구입자 등이다. 소득 요건은 민간 신혼특공(월평균 근로자소득 140~160%) 이하로 검토하고 있다.

입지가 좋은 3기 신도시 선호지, 도심 국공유지 등에 중점 공급할 예정인데 남양주왕숙(1만5000~2만가구), 고양창릉(9000~1만3000가구), 하남교산(8000~1만가구) 등이 우선 대상지로 검토된다.

특히 고양창릉, 부천대장, 남양주왕숙 등에서 연내 사전청약(3000가구)을 진행할 예정이다. 서울 고덕강일지구 약 850가구, 용산 도시재생혁신지구 약 330가구 물량 확보도 추진한다.

◇구축 층간소음 저감비 300만원 대출 지원…반지하 대책 연말 마련

품질 면에서는 이웃 갈등 원인이던 층간소음 대책이 담겼다. 우선 신축주택은 층간소음 기준을 경량 및 중량 모두 49dB로 통합하고 층간소음 차단구조 의무등급 상향을 검토한다.

최소 21㎝로 규정된 바닥두께를 강화할 시 분양가 가산도 허용하고 용적률 상 불이익이 없도록 높이제한이 완화된다.

구축주택의 경우 소음저감매트 설치비를 전용 84㎡기준 300만원 내외로 융자지원하는 것을 추진하고 있다. 저소득층의 경우 무이자 내지는 1%대의 저리로 융자를 지원하는 방안을 고려한다.

반지하 등 재해취약주택 대책과 관련해서는 9월부터 연말까지 관계부처·지자체와 협력해 합동 실태조사를 벌여 재해우려 주택 분포, 밀집지역 현황 등을 조사할 계획이다. 또 재해취약주택 거주 가구의 생활여건, 세대구성, 소득·임대료 수준 등을 파악하고 공공임대 이주수요도 발굴한다.

재해취약주택은 우선 매입해 공공임대주택으로 리모델링하고, 지하층은 커뮤니티 시설로 용도변경을 추진한다. 매입이 어려운 주택은 침수방지시설, 여닫이식 방범창 설치비용 등을 지원한다.

재해취약주택 인허가 제한 강화 여부는 주거복지망 확충 여력, 지자체·관계부처 의견 등을 종합해 검토할 예정이다.

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