[김윤경의 촉] 유현준 "공공임대 확대? 주택의 소유욕을 허하라"

(서울=뉴스1) 김윤경 기자 = "주택 공급 문제를 해결하기 위해 공공임대주택을 더 많이 늘리겠다고만 하는 것은 프라이버시 보장, 집에 대한 소유욕 등을 갖고 있는 인간의 기본 속성에 대해 제대로 이해하지 못하는, 상상력 부족한 정책입니다. 임대와 소유를 50대 50으로 놓고 봐야 하고 오히려 공격적으로 소유자를 늘리는 정책을 써야 합니다. 진짜 집을 살 생각이 없고 집을 사지 못할 것 같은 사람들에겐 임대를 해줘야 하겠지만 정부와 대자본만 지주(地主)가 되는 건 건강한 사회가 아닙니다."

◇전전긍긍하며 집값 감시 말고 정책에 상상력을

유현준 홍익대학교 건축도시대학 교수(유현준건축사무소 대표 건축사)는 생각보다 훨씬 더 솔직하고 신랄했다. 도시나 주거의 문화적 특성과 역사적인 맥락을 미디어를 통해 친절하고 재미있게 풀어주는 모습만 주로 봐 왔기 때문에 그렇게 느꼈는지도 모르겠다. '살기 좋은 주거 문화' '집다운 집'을 얘기할 때 빠질 수 없는 정부의 주택 정책이나 사회 통념에 대한 비판은 날카로웠다. 집을 사고 소유하려는 건강한 의도나 욕구까지를 투기와 함께 뭉뚱그려 '나쁘다'라고 인식할 때엔 절대로 현실적인 대안은 나오기 어렵다고 지적했다. 전전긍긍하며 집값을 감시하는 것보다 미래를 내다보는 상상력이 정책에 스며들 필요가 있다고도 주장했다.

재건축이나 재개발에 대한 편견도 경계했다. "오래된 건물은 항상 옳다"고 생각하는 맹목적인 노스탤지어는 버려야 제대로 된 도시 재생이 가능하다고 봤다. 그리고 이러한 모든 관성과 편견들은 '코로나 시대'를 맞아 비로소 바뀔 수 있는 기회를 얻은 것이라면서 과거보다 미래를 보는 인식 전환이 민간이나 정부 모두에 필요하다고 강조했다.

다음은 유현준 교수와의 일문일답.

-아무래도 현안인 정부의 부동산 정책에 대한 견해를 묻지 않을 수 없다. 그린벨트를 풀자고 했다가 반발에 부딪혀 철회했고 공공임대주택을 많이 늘리겠다고 한다. 그린벨트에 대한 생각은 어떠한가.

▶ 우리나라가 1960,70년대부터 시작해서 펼쳐 온 국토개발정책이란 것이 항상 그렇게 "농지를 택지로 만들어서 사람을 살게 하면 해결된다"는 식이었다. 그렇게 해서 만들어진 결과가 대한민국 인구의 91%가 다 도시에 살게 된 것이다. 이런 곳은 홍콩과 싱가포르와 같은 도시 국가 외에 대한민국밖에 없다. 그린벨트를 택지로 만들면 안 된다. 지금 있는 택지를 더 제대로 개발을 해야 된다. 서울의 외곽지역 같은 곳을 운전을 하고 지나가다 보면 정말 다시 지어져야 할 곳들, 재건축이 필요하다고 생각되는 곳들이 많다. 상가 1층은 다 문을 닫고 앞으로도 더 나아질 기운도 안 보이고 이런 곳. 그런 지역은 재건축이라고 해봤자 다세대 주택을 지은 정도밖에 없다. 이게 우리의 1980, 90년대 재건축이었다. 그걸 2020년엔 제대로 된 재건축을 해야 하지 않을까. 한국토지주택공사(LH) 같은 곳들이 관성적으로 써 왔던 해법이란 걸 버려야 한다. 중학교 때는 인수분해만으로도 웬만한 수학 문제를 풀 수 있다. 그러나 미적분학을 풀어야 할 때가 됐는데 아직도 인수분해로 문제를 풀려고 해선 안 된다.

-그러나 규제로 막혀있는 부분도 많지 않은가.

▶ 필지 디자인이 원래부터 잘못돼 있는 곳들이 많다. 미국 집들 보면 필지를 좁고 길게 만들어서 앞쪽으론 창문을 내고 뒤쪽으로는 후정(後庭)을 만들어 활용하곤 한다. 집과 집 사이도 딱 붙어 있어 합벽이 돼 있는 곳도 있다. 그러나 우리는 건물과 건물 사이에 쓸모없이 내버려진 땅들이 너무 많다. 진짜 아깝다. 이런 땅들 필지 디자인만 제대로 해서 재건축을 한다면 도시가 훨씬 좋아질 수 있지 않을까. 또 우리가 엄청나게 못 살던 시대를 지나 1970년대 들어 아파트란 건축을 택했지만 그다음의 롤모델이 될 만한 주거 시설을 만든 적이 없다. 2020년엔 이런 걸 고민해야 한다. 만약 많은 분들이 얘기하는 것처럼 그린벨트 지역에 비닐하우스나 무허가 집들만 가득하다고 하다면 그린벨트 땅의 5~10%만 밀도를 높여 개발을 해 경제적인 이익을 거두게 하고 나머지 90~95%는 그린벨트로 유지하면 어떨까. 이 시대에 맞게 땅을 바꾸는 방법을 택해야 하지 않을까.

-일본의 경우엔 그린벨트를 아예 못 만들었다고도 하는데.

▶ 우리나라처럼 강력하고 독재에 가까운 정부가 없었으니까(웃음). 그리고 일본의 경우엔 목조건축이고 지진이 많아 2층 이상의 집을 잘 못 짓다 보니까 옆으로 점점 확장되는 식의 부동산 개발이 이뤄졌다. 그리고 철도회사들과 부동산 개발업이 한 짝(pair)을 이뤄 움직인 것도 그린벨트 정책과는 맞지 않는 환경을 만들었다. 땅을 사서 철도회사가 철도를 뚫으면 그곳 땅값이 올라간다. 그걸 통해서 이익을 취하고 또 그런 식으로 철도를 확장하고 도시를 확장하는 정책을 썼다. 그러니까 이 사람들은 그린벨트라기보다는 그린핑거(Green Finger: 주거구역인 건물들이 모여 있고 손가락 모양처럼 주거 구역 사이로 녹지가 관통하는 형태. 핀란드 헬싱키 인근에 실험적 생태주거단지 에코 비키가 자연보존 모토로 주거복합도시를 만들면서 이렇게 디자인했다)를 했었어야 했다. 철도가 방사상(放射狀· 한가운데 점에서 사방으로 바퀴살처럼 뻗어 나간 모양)으로 뻗어나가면 그 사이사이에 녹지를 조성할 수 있지 않은가.

-인간이 너무 많은 개발을 했다.

▶ 맞다. 녹지를 회복해야만 한다. 과거 50년 정도의 패러다임이 계속해서 '개발' 중심이었다면 향후 50년은 개발과 동시에 '회복'을 하는 패러다임을 택해야 한다. 미국의 디트로이트 같은 경우 자동차 산업이 쇠퇴하면서 빈집들이 속출했다. 그때 나왔던 시민운동 중에 그렇게 버려진 집을 형광색으로 페인트칠을 했던 게 있다. 다른 용도로 다시 쓰겠다는 것이 아니라 "빨리 철거하라"는 뜻에서 그랬다. 그리고 이 건물을 다 부수고 나서 그곳에서 농사를 짓는 일도 시민운동 차원에서 벌어졌다. 택지로 대부분 도시화돼 있던 곳을 농지로 다시 바꾸는 일을 했다. 우리나라도 국토개발이나 국토균형발전 이런 걸 약간 다른 시각에서 볼 필요가 있는 시점에 왔다.

-혹시 아파트에 거주하시나.

▶ 아파트에 산다. 새 아파트는 비싸서 못 들어가고 옛날 아파트에서 세를 사는데 여긴 나무가 울창하다. 그리고 제가 어려서 살았던 곳이다. 아이들을 키우면서 같은 놀이터와 같은 문구점을 다니게 하고 싶어서 들어갔다. 저와 아이들이 어린시절의 추억을 공유하고 있다. 실제로 문구점 아주머니도 여전히 같은 분이시다. 요즘 주택에 사는 건 부의 상징이다.

◇주택 3000만채 있어야 1~2인 가구까지 충족…전국 주택은 1750만채

-그런 주택을 몇 채들 갖고도 있다. 그런데 주택은 꼭 소유해야 하나.

▶ 소유해야 한다고 생각한다. 주택을 일부 소수가 여러 채를 갖고 있어서 많은 사람들의 집이 없다고 하는 건 한쪽에서의 생각이다. 그리고 주택의 세대수 공급을 안 늘렸기 때문에 공급이 부족한 측면도 있다. 주택의 수요는 인구수가 결정하는 것이 아니라 세대 수가 결정하는 거다. 우리나라는 인구주택 정책이 여전히 4인가구 중심으로 돼 있다. 그런데 실제로는 1인가구, 2인가구가 늘고 있고 이들이 전체의 60%에 육박하고 있다. 4인가구 기준으로 집을 분배한다면 전국 기준으로 약 1250만채가 필요할 거다. 그런데 1인가구가 이 중 30%라면 1인가구를 위한 주택만 1500만채가 필요해진다. 1~2인가구 모두를 위해서라면 3000만채가 필요한 거다. 지금 우리나라 전국의 주택은 약 1750만채 정도 된다. 당연히 이걸로는 1~2인가구 수요를 충족할 수 없다. 그러면서 청년들에게는 셰어링하우스(개인 공간인 방을 가지면서 거실이나 부엌 같은 공동공간을 함께 하는 형태로 사는 것), 원룸들 같은, 낮은 수준의 1인 가구 주택들을 양산해 보급하고 있는 추세다. 그러나 셰어링하우스는 해결책이 아니다. 프라이버시가 보장되지 않기 때문이다. 세대 수를 늘려서 적당히 자신의 프라이버시도 보호할 수 있는 집(주택)을 대량으로 공급을 해야지.

-지금 우리의 주거 정책이 잘못됐다고 보는 건가

▶ 잘못된 게 많다. 사람을 딱 둘로 나눠서 봐서 그렇다. 집을 가진 자와 안 가진 자. 그걸 세 부류로 나눠서 봐야 한다. 집을 가진 자와 앞으로도 안 가지려는 자, 그리고 자신의 집을 갖고 싶어하는 자. 정책은 이 마지막 사람들(집을 갖고 싶어하는 사람들)의 마음을 제대로 이해하지 못하면 실패한다.

-그런데 청년 세대는 부모에게서 물려받거나 하지 않았으면 높은 집값 때문에 집을 못 사게 되는 경우도 많은 시절이다.

▶ 그건 금융 시스템으로 보완을 해줘야 한다. 청년들이 담보가 어딨으며 신용이 어디 있나. 그런데 1970년대 모델 하우스만 보고 집을 계약했던 사람들도 대개 담보도 신용도 없었다. 그런데 아파트 당첨되면서 그냥 개인신용이 생긴 거다. 잘은 모르지만 그와 비슷한 신용을 만들어 줄 수 있지 않을까. 핀테크 시대의 대출은 신용카드 사용 내역이라든가 SNS 등의 빅데이터를 분석해서 한다고도 하는데 그런 걸 활용해 돈을 빌려주고 집 소유자를 늘리는 것이 사회 공동체적으로도 건전해지는 것이다. 공공임대만으론 해결이 되지 않는다는 건 과거 '프루이트 아이고'(Pruiit-igoe public housing project)의 실패에서도 엿볼 수 있다(참고: 미국 세인트루이스는 연방정부 지원을 받아 저소득 슬럼 지구를 밀어버리고 1950년대 대규모 공공아파트단지를 지었는데 대세는 도시 교외로의 이동이었고 결국 머물던 사람들은 빠져나가기 시작해 이곳은 재슬럼화가 된다. 결국 1972년부터 1976년까지 33동 모든 건물을 폭파, 해체하게 된다). 강남 아파트도 이런 식으로 대규모로 설계, 건축됐지만 부의 상징이 되었다. 사는 사람들의 프라이드가, 애착이 달랐기 때문이다. 반면 임대주택인 프루이트 아이고에 살던 사람들은 "돈만 벌면 이 곳을 떠나야지"하는 집단이었다. 이웃을 존중(respect) 않는 공동체는 만들어질 수가 없다.

-하지만 정부는 계속 공공임대주택을 늘리겠다고 하지 않는가.

▶ 다소 위험한 정책일 수 있다. 제가 지방자치단체장들을 만나기도 하는데 그럴 때마다 '회장님' 같다는 생각이 든다. 돈(지자체 예산)은 엄청나게 많고 이 돈은 5년 동안 마음대로 쓸 수 있다고 생각하는 것 같다. 그리고 재선이 중요하고. 그래서 주택 정책의 경우 공공임대주택을 늘리면서 자신은 덕망높은 지주, 즉 '홍길동'이 되는 거고 지자체 주민들은 자신을 좋아해주는 '팔로워'가 될 수 있다는 생각에 빠질 수 있다. 부(富)는 정부든 어디든 많이 몰아서 갖고 있으면 위험하다.

◇ 공공임대 늘리더라도 소유정책과 50대50 균형 맞추길

-소셜믹스(Social Mix)에 대한 질문을 하려고 했는데 앞의 답변에서 답이 다 나온 듯하다. 공공임대주택을 늘리고 이를 섞자는 걸 주장할 게 아니라 사람들이 더 많이 집을 소유할 수 있게 하자고는 건가.

▶ 사람들이 더 많이 집을 소유하게 하고 서서히 더 소유자를 늘려야 한다. 그리고 제대로 된 것을 공급해야 한다. 원룸이래도 최소 15평 정도 규모는 되고, 발코니가 3평 정도는 되는 그런 집들을 대량으로 공급할 도시 계획을 세웠으면 좋겠다. 법륜스님이 말씀하시길 기본적 욕구는 충족되어야 하고 더 잘 살고 싶어하는 욕구로서의 욕망은 공정한 경쟁을 통해서 성취하게 해야 한다고 했다. "좋은 집에 살고 싶다" "내 집에 살고 싶다" 이런 건 욕망이다. 탐욕이 아니라. 진보든 보수든 (정권을 잡으면) 자신들이 직접 쓸 수 있는 세금의 양을 늘려나가려 하는데(공공임대를 많이 하려고 하는데) 그건 정치가들의 권력만 키우는 것이다. 우리나라 공공 건축물들도 '콘트리트 지지층'을 잡기 위해 왜, 어디에 필요한지를 생각하기보다 표를 생각해서 부지를 선정하고 짓는 경우가 많다. (공공)임대주택을 늘리더라도 동시에 소유 정책과 50대50으로 써야 한다고 본다. 공격적으로 소유자를 늘려나가는 쪽으로 정책을 좀 펼쳐나가야 한다고 본다. 그런데 아직 인간, 다양한 사람들에 대한 이해가 부족한 것 같다. '집을 사서 부자가 되고 싶은 마음'을 '나쁘다'고 얘기해 놓고서 '집을 사지 말고 나눠 쓰면서 좋게 좋게 살자'고 하는 건 정말 (결코 이길 수 없는) 자연과 싸우는 것과도 같다.

-주거의 양극화는 어떻게 될 것이라고 보나

▶ 점점 더 심해질 것이라고 비관적으로 본다. 정부가 획기적인 정책을 펴지 않는다면. 정부가 소셜믹스를 진정으로 원한다면 임대주택과 분양주택을 섞기보다 오히려 세대 수를 더 늘려야 한다. (개발 시) 세대 수를 늘리는 쪽으로 용적률 높이고, '세대 수 더 늘려 개발하면 인센티브를 더 줄게', 이런 식으로. 그리고 진정한 소셜믹스는 그라운드 레벨, 즉 1층에서 이뤄져야 한다. 정원을 다 개방하고 도서관도 짓고 체육관도 짓고, 사람들이 익명성의 상태에서 그걸 이용할 수 있도록 의무화하는 식으로 말이다. 옆집에, 같은 층에 임대주택 섞으면 모를까? 다 귀신같이 알아낼 거다. 지금 내가 사는 아파트에서도 누가 전세고 누가 월세인지 다들 알고 있는데.

◇ 서울과 똑 같은 행정수도라면 누가 거기 가서 살겠나

-행정수도 이전(완성)에 대해선 어떻게 생각하는가.

▶ 서울의 집값이 너무 높으니 좀 옮겨서 서울의 집값을 잡자, 하는데 만약에 서울이 뉴욕이라고 하고 세종이 샌프란시스코쯤으로 완전히 다른 도시로 개발되었다고 하자. 그러면 "난 샌프란시스코에 있는 집에 살고 싶어"라고 옮기는 사람들이 나왔을 것이다. 그런데 서울과 유사한 '짝퉁 도시'를 만들어 놓고선 절대로 서울을 대체할 수 없다. 계속 짝퉁으로 지방도시를 찍듯이 만들어 가면 공공기관 이전하고 국회를 옮긴다고 해도 절대 지방균형발전 같은 목적을 이룰 수 없다. 그리고 오리지널(원본·서울을 의미)의 가치만 높아질 것이다.

-서울에서 태어나 자라서 서울을 사랑하는 걸로 알고 있다. 그런데 서울의 정체성은 뭘까. 너무 난개발돼 있지 않나.

▶ 서울의 그 '정신없음'이 정체성인 것 같다. 서울은 또 시간적으로 압축된 도시라고 생각하고 그것도 묘미라 본다. 전 세계 어느 도시를 봐도 인구밀도를 봐서 이렇게까지 단기간에 높아진 경우는 별로 없다. 그러니까 이 안에는 강남도 있고 강북도 있고, 뒷골목도 있고 새로운 주상복합도 있고 2층 양옥집이 정보기술(IT) 회사 건물로도 쓰이고 하는 다양성이 있다.

어떤 면에선 일종의 노스탤지어에서 벗어날 필요도 있다. "오래된 건물은 항상 옳다"는 생각이 있는 것 같은데, 을지로를 예로 든다면 보존 가치가 있는 건 오래된 건물 자체가 아니라 전체 분위기를 환기하는 '골목길의 모양'이다. 실제로 보스턴에선 골목길의 모양 자체가 문화재로 지정돼 있다. 골목길의 모양을 보존한 상태에서 고밀화 개발을 하고 지하에 주차장을 크게 만들고 지상은 보행친화적으로 만들고. 그러면 시장성도 살리고 옛날의 흔적도 보존할 수 있다. 어떤 것이든 남기는 것이 옳은 게 아니라 뭘 남기느냐, 그리고 잘 남기느냐가 관건이다.

-젊은 세대에게 이렇게 생각할 수 있도록 상상력을 키워줘야 하는데, 감옥과 같은 디자인의 학교(유현준 교수가 저서에서 지적)에서 그것이 가능할까.

▶ 코로나 사태가 기회라고 본다. 관성에 의해 안 바뀌려는 사람(단체)에게 가장 효과적인 것은 기후변화와 전염병이다. 역사를 보면 그렇다. 그런 큰 흔들림이 없으면 세상은 안 바뀐다. 대한민국 지난 몇십년 동안 어느 누가 이렇게 미래에 관심을 가진 적이 있었나. 그게 나는 고무적이라고 본다. 아이를 키우면서도 힘들어하는 모습을 많이 봤다. 감옥 같은 학교, 실내 공간에 갇혀 지내는 것, 맥도날드 수준의 간식. 진짜 바꿔야 할 걸 못 바꾸고 있다.

-앞으로 어떤 활동을 계획하고 있는지

▶ 미디어를 통해 대중과의 접점을 찾는 건 사이드 잡이고 메인 잡은 아무래도 건축(설계)을 통해 나의 이런 주장들이 공간으로 만들어지도록 하는 것이다. 그래서 롤모델(본보기)이랄까 프로토타입 같은 걸 제시를 해야지. 말만 하려면 정치를 해야지(웃음).

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