저금리시대 대안 상가투자..'쪽박' 피하려면?

(서울=뉴스1) 임해중 기자 = 전문테마상가 중 하나인 용산 전자상가/사진= 박지혜 기자 © News1

</figure>저금리 시대가 지속되면서 상가 등 수익형 부동산이 투자처로 주목받고 있다. 수익형 부동산으로 뭉칫돈이 몰리는 이유는 상가를 임대로 내놨을 경우 안정적인 월세수익을 기대할 수 있고 수익률 또한 은행 예금금리보다 더 높기 때문이다. 다만 상가는 초기 투자금액이 다른 수익형 부동산에 비해서 크고, 공실이 장기화되면 손실이 눈덩이처럼 불어날 수 있어 투자를 결정하기 전 입지와 가격 등을 꼼꼼히 따져야만 '쪽박'을 피할 수 있다.

5일 관련업계에 따르면 서울의 아파트 단지내 상가, 근린상가, 테마상가, 지식산업센터 지원상가 등의 평균 임대수익률은 연 5∼6%정도로 시중은행의 정기예금 금리인 2%를 두 배 이상 웃돌고 있다. 연 2.50% 이자의 정기예금에 10억원을 넣으면 이자에 붙는 이자소득세를 제외하고 남는 수익은 2000만원 남짓이지만, 상가에 투자하면 5000만∼6000만원 정도의 수익을 거둘 있다는 계산이 나온다.

◇아파트상가는 단지규모, 근린상가는 지구 상업용지 비율 살펴야

단지내 상가란 주택건설기준 등에 관한 규정에 따라 아파트를 지을 때 입주민 생활편의를 위해 단지 안에 조성되는 상가를 말한다. 단지내 상가는 고정수요가 확보돼야만 안정적인 수익률을 기대할 수 있어 단지규모가 최소 700가구 이상인 곳을 선별해 투자해야 한다. 특히 수요층을 분산시킬 수 있는 백화점이나 할인점 등이 단지 인근에 있는지를 반드시 확인할 필요가 있다.

근린상가는 주거지에서 도보로 접근할 수 있는 시설물로 대개 2∼5층 규모로 지어진다. 상층부에는 주택이 들어서는 경우가 있지만 최근에는 상권에 따라 대형화, 전문화되고 있는 추세다. 주로 대규모 택지개발지구나 신도시 등에 들어서는 유형의 상가로 송파 위례신도시나 동탄 2신도시 등의 근린상가가 유망 투자처로 손꼽히고 있다.

근린상가에 투자할 때는 이들 택지지구의 상업용지 비율을 먼저 살펴야 한다. 상업용지 비율이 높으면 앞으로 그만큼 경쟁 상가가 더 생겨날 수 있다는 의미기 때문이다. 이렇게 되면 수요층이 분산되고 공실 위험도 커져 일정 수준 이상의 수익을 확보하는데 애를 먹을 수 있다. 권강수 창업부동산정보원 이사는 "1층 점포 상층부 업종과 궁합은 맞는지, 주차환경은 양호한지 등도 따져보고 투자를 결정해야 한다"고 조언했다.

◇테마상가는 지역특성이 맞는지 체크해야

건물전체가 하나의 업종으로 구성된 테마상가는 전문상가만을 취급하기 때문에 '업종'이 지역 특성에 맞는지 여부를 확인해야 한다. 용산은 전자상가, 동대문하면 의류상가 등으로 구분되는 식이다. 이런 테마상가는 일부지역에 편중돼, 고객들이 오고가는 일이 불편할 수 있어 대중교통 상황이나 주차장 조건 등을 따져보고 투자에 나서야 한다.

주로 중소기업이 입주하는 지식산업센터의 지원상가는 사무실 분양 실적이 상가 임대수익률을 좌우한다. 지식산업센터 지원상가란 지식산업센터에서 근무하는 상주인구를 지원하는 보조시설을 말한다. 지식산업센터는 업무 공간 외에 연면적의 10~20% 정도가 휴게실 및 구내식당, 상가 등의 지원시설을 갖추도록 정해져 있는데 상가가 차지하는 비율은 보통 전체의 10% 미만이다.

이 공간에는 편의점, 구내식당, 문구점, 은행, 전문식당, 클리닉센터, 당구장 등이 입점해 지식산업센터 근로자들을 고정수요로 확보하고 있다. 이 때문에 사무실 분양실적을 살펴보면 확보할 수 있는 고정수요가 어느 정도일지를 예상할 수 있다. 특히 같은 건물이라도 건물 주출입구나 엘리베이터, 계단 인근에 위치한 점포가 수익률이 좋다는 점도 알아둘 필요가 있다.

◇ 결국 적정한 값에 잘 살 수 있느냐.

상가 종류별로 투자요령이 조금씩 다르지만 모든 상가가 분양가에 따라 수익률이 달라진다는 점도 유념해야 한다. 분양가가 높을수록 임대수익률은 떨어지기 때문에 주변 상가 시세 등을 꼼꼼히 따져 적정한 가격에 상가를 매입해야 한다.

공급면적이 330㎡이고 3.3㎡당 분양가가 500만원인 상가를 매입하면 총 분양가는 5억원이 된다. 이 상가를 보증금 5000만원, 월 임대료 225만원에 임대를 내주면 연간 6.0%의 임대수익률을 기대할 수 있다. 5억원에서 보증금 5000만원을 뺀 4억5000만원을 초기투자금으로 놓고 연간 임대수익인 2700만원을 적용해 계산한 결과다.

만약 이 상가를 시세보다 더 높은 3.3㎡당 750만원에 구입하게 되면 총분양가는 7억5000만원이 되고 보증금 5000만원을 제외하고 남은 7억원이 초기투자금이 된다. 이때는 월임대료를 350만원은 받아야 연간 6%의 임대수익률을 맞출 수 있게 된다. 박대원 상가정보연구소 소장은 "수익률을 맞추려고 임대료를 높이게 되면 공실 위험이 커져 결국 손실을 떠안을 수밖에 없다"면서 "분양가에서 보증금 총액을 뺀 나머지가 초기투자금이 되기 때문에 이 금액을 최대한 낮춰야만 고수익을 기대할 수 있다"고 설명했다.

haezung2212@news1.kr