"美 금리인하 머지않았다"…해외부동산펀드 '만기 연장' 버티기

(서울=뉴스1) 신건웅 기자 = 재택근무와 고금리에 미국 오피스 시장의 불황이 이어지고 있다. 현지에 안정적 임대 수익을 기대하고 투자한 해외 부동산 펀드도 손실 위기다.

자산운용사들은 금리 인하를 기다리며 버티기에 돌입했다. 해외 부동한 펀드 만기 연장을 통해 자산 가치 반등 후 매각에 나설 계획이다.

31일 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI) RCA 상업부동산가격지수에 따르면 지난 5월 미국 오피스 자산 가치는 지난해 같은 기간보다 16.9% 하락했다.

도심 오피스의 자산가치 하락 속도가 외부 권역 오피스 자산가치 하락보다 속도가 빨랐다. 5월 도심업무지구(CBD) 오피스는 1년 사이 30.8%나 떨어졌다.

주요 사무실 수요자인 빅테크 기업들이 임차 공간을 줄이고, 고금리로 대출 시장 환경이 어려워진 것이 오피스 가치 하락으로 이어졌다.

실제 아마존, 구글, 메타, 세일즈포스 등은 기존에 사용하던 공간에 대한 재임차 연장을 포기하거나 공간을 줄이는 방안을 추진 중인 것으로 알려졌다.

오피스 가치 하락에 해외 부동산 펀드는 그야말로 울상이다. 안정적 수익을 노리고 한 투자가 손실로 돌아올 위기기 때문이다.

대표적인 미국 부동산 펀드는 '미래에셋맵스프런티어미국사모부동산투자신탁3호펀드'다. 미래에셋자산운용이 2014년 2000억 원 규모로 설정했으며, 미국 워싱턴 D.C. 1801K 건물이 주요 자산이다. 백악관과 가까운 우수 입지로, 안정적 임차인을 통한 수익이 기대됐다.

그러나 코로나19 이후 재택근무 확산과 금리 상승 등으로 미국 오피스 자산가치가 하락하면서 해당 펀드도 빨간불이 켜졌다. 글로벌 상업용 부동산 회사 JLL에 따르면 미국 워싱턴 D.C.의 1분기 오피스 공실률은 19.5%에 달한다.

이에 해당 펀드의 기준가도 지난해 말 500원 수준으로 낮아졌다. 투자 잔액은 1300억 원가량으로 추산된다.

일부에서는 기한이익상실(EOD) 우려가 나오기도 했다. 다만 미래에셋자산운용은 대주와 대출 만기 연장과 EOD 유예 합의를 마치고 정상화 방안을 논의 중이다.

1801K의 공실률이 약 10% 수준으로, 지역 평균보다 낮고 향후 미국 금리 인하가 이뤄질 가능성이 크다는 기대감이 작용했다.

IB 관계자는 "미국 뉴욕, LA, DC 등 대도시 주요 오피스 권역의 공실률이 20% 수준까지 상승하며 과거 저금리 당시 투자된 오피스 자산들의 경우 시장환경 변화에 따른 수익률 하락 등 자산가치 하락이 불가피한 상황"이라면서도 "우량 자산들의 경우 배당 수익, 시장전망, 자산현황 등 종합적인 요소를 고려해 대주와의 원만한 합의를 진행 중인 것으로 보이며 지속적으로 향후 시장 현황을 유심히 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

김미숙 KB증권 연구원은 "(워싱턴 D.C. 오피스) 공실률이 사상 최대치에 도달했지만, 향후 안정적인 임차시장 회복이 전망된다"며 "올해 1분기 현재 70% 정도 회복이 진행된 상태"라고 분석했다.

keon@news1.kr