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[2·20대책]"투기 막아 집값 잡힐 것…또 다른 풍선 경계해야"

전문가들 "과거보다 세진 조정대상지역 규제 효과 있을 것"
"집값 근본대책인 공급계획과 유동자금 분산방안 마련해야"

(서울=뉴스1) 국종환 기자 | 2020-02-20 15:26 송고
 경기도 수원시내 아파트의 모습. 2020.2.20/뉴스1 © News1 조태형 기자
 경기도 수원시내 아파트의 모습. 2020.2.20/뉴스1 © News1 조태형 기자

부동산 전문가들은 정부가 수도권 집값 과열을 막기 위해 20일 내놓은 주택시장 안정화 방안에 대해 투기수요를 차단해 집값 상승을 막는 효과가 있을 것이라고 봤다. 분양시장도 청약·대출 규제가 강화되면서 실수요자 위주로 재편될 것이란 전망이다.

다만 집값 안정을 위한 근본 대책인 공급계획이 빠져있고, 막대한 유동성을 분산할 방안도 부족해 이번 대책으로 인한 또 다른 '풍선효과'(규제 지역을 피해 수요가 몰리는 것)가 발생할 가능성은 배제할 수 없다는 지적이다.

정부는 이날 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 합동으로 '투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화' 방안을 발표했다. 12·16 대책 이후 '풍선효과'로 집값이 급등한 '경기 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕' 5개 지역을 조정대상지역으로 추가 지정했다.

또 조정대상지역의 대출규제를 강화해 현행 60%인 주택담보대출비율(LTV)을 50%(9억원 초과 주택은 30%)로 낮추고, 주택 구입 목적의 사업자 대출을 금지했다. 세제(다주택자 양도세 중과, 장특공제 배제 등), 청약(입주 때까지 전매제한 강화, 가점제 적용 확대 등) 규제도 강화된다.

전문가들은 일단 조정대상지역에 대한 규제가 종전보다 크게 강화된 만큼 해당 지역 매수세가 주춤해 지면서 집값 상승세가 누그러질 것이란 전망이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "조정대상지역 지정이 단순히 청약규제를 넘어 규제 범위와 강도가 훨씬 커졌다는 점에 유의해야 한다"며 "다주택자에 대한 양도세 중과와 대출규제 강화 등으로 외지인의 갭투자 수요가 주춤해지면서 수원 등 수도권 아파트시장은 일단 숨 고르기 양상을 띨 것으로 보인다"고 말했다.

양지영 R&C 연구소 소장도 "최근 수도권 집값이 크게 오른 이유는 개발호재 영향이 있지만, 무엇보다 대출 활용, 갭투자들이 많이 유입된 영향이 크다"며 "앞으로는 대출과 세제 등 규제로 인해 투자 유입이 어려워져 집값 하락이 불가피할 것"이라고 했다.

김흥진 국토교통부 주택정책관이 20일 정부세종청사 국토부 기자실에서 주거정책심의위원회 심의 결과를 발표하고 있다. 국토부는 최근 집값이 급등한 수원시 영통구, 권선구, 장안구 및 안양시 만안구, 의왕시를 21일부터 조정지역대상으로 신규지정하고 대출·세제·청약 등 관련 제도 전반에 강화된 규제를 적용한다고 밝혔다. 더불어 조정대상지역 내 주택담보대출 규제를 강화하고 투기 수요에 대한 관계기관 합동조사를 집중 실시해 엄정 대응하겠다고 설명했다. 2020.2.20/뉴스1 © News1 장수영 기자
김흥진 국토교통부 주택정책관이 20일 정부세종청사 국토부 기자실에서 주거정책심의위원회 심의 결과를 발표하고 있다. 국토부는 최근 집값이 급등한 수원시 영통구, 권선구, 장안구 및 안양시 만안구, 의왕시를 21일부터 조정지역대상으로 신규지정하고 대출·세제·청약 등 관련 제도 전반에 강화된 규제를 적용한다고 밝혔다. 더불어 조정대상지역 내 주택담보대출 규제를 강화하고 투기 수요에 대한 관계기관 합동조사를 집중 실시해 엄정 대응하겠다고 설명했다. 2020.2.20/뉴스1 © News1 장수영 기자

일각에선 주택수요가 워낙 풍부한 만큼 이번 규제로 인해 집값 상승세가 단기간 완화할 순 있어도, 떨어트리기는 어려울 것이란 전망도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "이미 조정대상지역에 지정된 수원 팔달, 용인 수지, 구리시나 투기과열지구인 광명시 일대의 가격 상승이 연초부터 꾸준한 점을 감안하면 이번 규제로 수요가 급격히 얼어붙기는 쉽지 않을 것"이라며 "거래량 감소나 수요자 관망 움직임은 예상되나 가격 조정양상까지 이어지기는 제한적일 것"이라고 봤다.

조정대상지역의 분양시장은 분양권 전매와 대출·청약규제가 강화되면서 실수요 위주로 재편될 가능성이 커졌다.

박원갑 위원은 "조정대상지역의 규제 수위를 1지역으로 일괄 상향하면서 입주 때까지 분양권 전매가 금지됐다"며 "청약시장이 단기 투자가 걷히고 실수요 위주로 재편될 가능성이 커졌다"고 말했다.

함영진 랩장도 "규제 지역의 분양시장은 가점제 비중 확대와 청약 1순위 자격요건 강화, 전매·대출 규제 등이 적용되면서 투기수요가 진입하기 어려워졌다"고 밝혔다.

전문가들은 그러나 이번 대책에 집값 안정을 위한 근본 대책인 공급계획이 빠져있고, 풍부한 유동자금을 분산시킬 방안도 미흡해 또 다른 '풍선효과' 등 부작용이 나타날 가능성은 여전히 있다고 지적했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "그동안 수원 등 수도권 집값이 크게 오른 것은 서울의 공급을 억눌러 주택수요가 수도권으로 이동했기 때문"이라며 "주택 시장 안정을 위해서는 근본적인 공급 대책과 막대한 유동자금을 산업 분야를 돌릴 방안을 마련해야 한다"고 말했다.

윤지해 부동산114 수석연구원도 "주택수요가 워낙 풍부해 이번 규제를 기점으로 비규제 지역으로 수요가 이동하는 또 다른 '풍선효과'가 나타날 가능성은 계속 열려 있다"며 "수요 억제책뿐만 아니라 공급대책을 마련하고, 유동자금을 분산할 수 있는 리츠 등 대체 투자처를 발굴하는 것도 필요하다"고 강조했다.


jhkuk@news1.kr

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