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'독점 업종 확약서' 주의보…"사기 당했다" 상가분양자 잇따라

대행사가 작성한 확약서 법적 효력 없어
"구두 아닌 계약서에 명시해야 구제 가능성 높아"

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 | 2018-11-14 06:00 송고 | 2018-11-15 10:40 최종수정
독점 업종 확약서(사진=독자제공)© News1

#지난해 직장인 김모씨는 안정적으로 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 상가 매입을 알아보다가 서울 강북구 A주상복합 1층 상가분양을 결심했다. 분양대행사는 '독점 업종 확약서'를 제시하며 "대형 프랜차이즈 업종이 들어올 것이 확실하다"고 설명했다. 김씨는 대행사의 말만 믿고 계약을 진행했다. 대형 프랜차이즈 입점은 사실이 아니라는 걸 뒤늦게 알게 된 김씨는 대행사에 책임을 따졌지만 부질없는 일이었다. 그가 받은 확약서는 분양대행사가 마케팅 차원에서 제시한 것으로 법적 효력이 없었던 것이다.

김씨는 "계약금과 이자를 포함해 약 1억원을 손해 보고 분양 포기를 고민하고 있다"고 말했다.

대표적인 수익형 부동산으로 꼽히는 상가 분양 과정에서 독점 업종 확약서가 악용되는 사례가 심심치 않게 등장하고 있다. 사업 주체가 아닌 대행사가 임의적으로 작성한 것으로 법적 효력이 없어 세심한 주의가 필요하다는 지적이 나온다.

최근 서울 강북구 수유동 A상가 계약자들은 대행사가 제시한 독점 업종 확약서를 믿고 분양받았다가 낭패를 봤다.

독점 업종 확약서란 분양자가 임차할 수 있는 업종에 제한을 두는 것을 말한다. 예를 들어 특정 호수엔 카페만 입점이 가능하도록 규제해 업종 중복을 피하기 위한 것이다. 입주 이후엔 상가 관리단에서 확약서를 기반으로 업종 겹치기를 사전에 차단해 출혈 경쟁을 막고 상권 활성화를 도모하기 위한 목적이다.

문제는 확약서가 계약에 대한 책임이 없는 대행사 등으로부터 작성된 경우에 발생한다. 실제 김씨는 사업 주체인 시행사에게 문의한 결과 "확약서에 찍힌 도장이 시행사 것과 다르다. 대행사에서 진행한 것으로 책임을 질 수 없다"는 답변을 들었다고 했다. 그는 "같은 건물 상가 계약자들 모두 같은 설명을 듣고 계약했다"며 "시행사는 자신들 책임이 아니라며 발을 빼고 있다"고 토로했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "계약 책임이 없는 분양대행사가 작성한 서류는 아무런 의미가 없다"며 "소규모 시행사도 부도 위험이 있어 확약서 작성 시 다양한 변수를 검토해야 한다"고 강조했다.

대행사들은 상가 분양 특성을 모르는 계약자들에게 확약서를 마치 법적 효력이 있다고 강조하고 있다. 실제 A상가 대행사는 제과점·세탁소에 대한 확약서와 함께 프랜차이즈 입점이 확실하다는 감언이설로 계약자들을 끌어 모았다. 계약률을 올리기 위해 불확실한 정보로 분양자를 속인 것이다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 "병원·영화관 입점 확정은 임차인 모집에 긍정적인 요소로 작용한다"면서도 "입점 업체 확정 관련 사안은 계약서에 포함돼야 추후에 법적 효력을 얻을 수 있다"고 강조했다.

전문가들은 계약서에 시행사 혹은 대행사가 강조한 내용이 명시돼 있지 않으면 사실상 법적효력을 취득하기 어렵다고 입을 모은다. 구두로 설명한 내용이 계약서에 반드시 기재돼야 나중에 문제가 생기더라도 구제받을 근거가 된다는 것이다.

분양이 아닌 일반적으로 상가매매를 진행할 경우에도 해당 상가에 독점 업종 확약이 있는지 여부를 반드시 확인해야 한다. 확인 없이 특정 업종 임차인과 계약을 맺었다가 나중에 상가 관리단에서 '확약서'를 제시하며 '개점 불가'라고 할 경우 하소연 할 데도 없다. 이는 막대한 투자금액 손실로 이어질 수 있기 때문에 더욱 주의가 필요하다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "분양과 기존 매매 모두 독점 제한에 대한 규정 준수 여부를 정확히 해야하는 절차가 필요하다"며 "분양 계약서에 전달받은 내용이 빠져있다면 반드시 포함해 달라고 요구해야 한다"고 조언했다.




passionkjy@