"충분하다"vs"부족하다"…서울 주택공급 온도차 '왜?'

서울 총주택공급은 충분…선호도 높은 아파트는 부족
"신규 공급 시그널 적시 제공해 불안감 잠재워야"

(서울=뉴스1) 국종환 기자 | 2018-11-07 06:30 송고

서울의 한 아파트단지의 모습.© News1 구윤성 기자

정부 규제 여파로 서울 신규 아파트 분양이 지연되고 관련 인허가가 줄어들면서 공급부족 우려가 다시 수면 위로 떠오르는 분위기다. 주택 공급을 놓고는 정부와 시장이 견해차를 보이고 있어 시류(時流)를 반영한 재점검이 필요해 보인다.

7일 부동산 정보업체 리얼투데이에 따르면 지난달까지 서울에서 분양된 아파트 물량은 1만9950가구로, 연초 예정 물량(4만7499가구)의 42%에 불과한 것으로 나타났다. 나머지 58%는 연말이 다 된 지금까지 일정도 잡지 못해 연내 분양이 불투명한 상황이다.

향후 주택 공급량을 추정할 수 있는 선행지표들도 눈에 띄게 줄어들고 있다. 국토교통부가 발표한 9월 서울 주택 인허가 건수는 3644건으로 지난해 동기 대비 78.5% 급감했다. 착공 역시 5699건으로 35.7% 줄었다.

정부의 분양시장 규제와 재건축시장 규제 등이 맞물리면서 사업 일정이 지연돼 물량이 감소했다는 분석이다.

분양물량과 인허가·착공 건수 등은 2~3년 후 입주물량으로 이어지기 때문에, 일부 시장 관계자들은 미래 주택공급이 줄어들 수 있다는 시그널로 받아들이며 우려하는 모습이다.

정부는 시장의 이러한 우려와 달리 서울 주택시장의 공급이 수요보다 많기 때문에 문제가 없다는 메시지를 거듭 밝혀왔다. 과연 서울 주택 공급 부족에 대한 우려는 기우(杞憂)에 불과한 것일까.

국토부는 향후 5년(2018~2022년)간 서울 지역 연평균 주택 공급물량이 7만2000가구에 달할 것으로 추정하고 있다. 국토연구원이 가구·소득·멸실 요인을 감안해 발표한 서울의 연평균 신규 주택 수요는 5만5000가구 정도다. 수치상으로만 보면 공급이 1만7000가구가 많아 주택공급이 충분하다는 정부의 주장이 설득력이 있다.

국토부는 새로 준공한 주택에서 재건축·재개발 등으로 멸실돼 없어진 집을 뺀 순증 물량도 넉넉하다고 밝혔다. 2016년 기준 서울 순증 물량은 5만2000가구로 2012~15년 연평균 4만9700가구보다 2000여가구 더 많다.

하지만 정부가 간과한 것이 있다. 바로 아파트다. 주택 수요 트렌드에 맞춰 아파트와 비(非)아파트의 수요, 공급을 구분했어야 하는데, 이를 무시하고 일괄적으로 분석했다는 것이다.

주택산업연구원(주산연) 조사에 따르면 서울 전체 주택 수요 5만5000가구 중 아파트 수요는 약 74%인 4만가구에 달하는 것으로 나타났다. 나머지 26%가 연립, 다가구 등 비아파트 수요다. 아파트 선호 현상은 갈수록 늘어나는 추세다.

아파트만 떼어놓고 보면 공급은 수요에 미치지 못하는 실정이다. 부동산114 기준 서울 지역의 향후 3년간 연평균 아파트 입주(예정)물량은 3만5560가구 정도다. 최근 3년(2015~2017년)간 연평균 입주물량(2만3659가구) 보다는 늘었지만 매년 수요 대비 4000여가구가 부족하다. 정부가 추정한 연평균 공급물량 7만2000여가구 중 상당수는 비아파트 물량이다.

정부 주장대로 전체 주택 공급량은 충분하지만, 선호도가 높은 아파트 물량은 수요 대비 공급이 적고, 선호도가 낮은 비아파트 공급이 많아 수급 불균형이 초래되고 있는 것이다.

이러한 문제가 비단 현재 뿐만 아니라 지난 수년 전부터 이어지면서, 공급 문제를 둘러싼 정부와 시장의 견해차가 커졌다는게 전문가들의 분석이다.

국토부 통계를 보면 지난해까지 3년간 서울 주택 준공실적은 연평균 7만8142가구에 달해 연평균 수요(5만5000가구)를 넘어선다. 하지만 아파트 준공실적은 이 중 36.7%인 2만8657가구에 불과해 연평균 수요 4만가구에 크게 못 미친다. 3년간 3만4000여가구의 누적 공급 부족이 발생한 것이다.

과거 6년간 통계로 보면 서울 아파트 연평균 공급량은 3만1000가구로, 누적 공급 부족은 약 5만4000가구에 달한다.

반면 이 기간 비아파트 공급은 수요 대비 크게 늘어나면서 아파트 가격은 계속해 오르는데, 비아파트 시장은 침체돼 서로 따로 노는 '디커플링'(비동조화) 현상이 심화됐다는 분석이다.

김태섭 주산연 주택산업진흥실장은 "서울시의 주택가격 급등은 수요 대비 아파트 공급 부족량이 누적돼 있는 가운데 정부규제로 인한 매물 잠김 효과가 가중돼 문제가 커진 것"이라고 설명했다.

따라서 전문가들은 최근의 분양일정 지연이나, 인허가 감소 등 아파트 공급감소 시그널이 자칫 장기화 될 경우, 수요자들의 불안감이 커지면서 집값이 다시 불안정해질 수 있어 세심한 모니터링이 필요하다는 지적이다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "아파트 신규 공급이 계속 연기될 경우 기다리던 수요자들의 실망감과 불안감이 커질 수 밖에 없을 것"이라며 "시장 분위기를 주의 깊게 모니터링하면서 수요자들이 안심할 수 있는 공급 시그널을 제때 전할 필요가 있다"고 말했다.

jhkuk@