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[8·27방안]'추가 규제 지역·공급 확대'…"단기 진정 효과"

30여곳 공공택지 추가 개발·투기지역 지정 '시장안정' 강조
"호가 중심 시장 안정 가능성"vs"세제 포함 추가 규제 염두"

(서울=뉴스1) 진희정 기자, 국종환 기자 | 2018-08-27 16:20 송고
김흥진 국토교통부 주택정책관이 27일 정부세종청사 국토부 기자실에서 서울 등 일부지역의 주택시장 국지적 과열 양상과 관련해 인터뷰를 갖고 있다. 국토부는 수도권에 30만호 이상의 추가 공급이 가능한 공공택지를 추가 개발하고 서울 동작구와 종로구 등 4곳을 투기지역으로 지정하는 등 시장안정 기조를 강화할 것이라고 설명했다. 이어 시장 안정을 위한 금융·세제 등의 제도적 보완 방안도 준비 중이라고 밝혔다. 2018.8.27/뉴스1 © News1 장수영 기자
김흥진 국토교통부 주택정책관이 27일 정부세종청사 국토부 기자실에서 서울 등 일부지역의 주택시장 국지적 과열 양상과 관련해 인터뷰를 갖고 있다. 국토부는 수도권에 30만호 이상의 추가 공급이 가능한 공공택지를 추가 개발하고 서울 동작구와 종로구 등 4곳을 투기지역으로 지정하는 등 시장안정 기조를 강화할 것이라고 설명했다. 이어 시장 안정을 위한 금융·세제 등의 제도적 보완 방안도 준비 중이라고 밝혔다. 2018.8.27/뉴스1 © News1 장수영 기자


부동산 전문가들은 정부가 27일 발표한 '수도권 주택공급 확대 추진 및 투기지역 지정'에 대해 수요억제를 통한 시장 안정기조 강화에 방점이 찍혔다고 평가했다. 부동산시장에 유입되는 과도한 자금을 조절하면서도 수도권 내에 공공택지를 추가 개발하겠다는 시그널을 줌으로써 상승세를 진화시킬 수 있어서다.

다만 추가 규제 지역은 거래 자체가 일시적 중단되겠지만 8·2대책의 학습효과로 상승 가능성이 있으며 공급물량을 확대한다 하더라도 입주까지 시간이 걸려 당장의 수요공급 부족을 메꾸기는 어렵다고 지적했다. 이번 방안으로도 시장이 안정되지 않고 불안심리가 커질 경우에는 세제를 포함한 종합대책이 나올 가능성도 예상했다.

◇투기지역 확대로 대출옥죄기…'수요억제' 기조 뚜렷

이날 국토교통부는 서울 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등을 신규 투지지역으로 지정했다. 또 경기 광명시와 하남시를 투기과열지구로 추가 지정했다. 경기 구리시와 안양시 동안구, 광교택지개발지구 등을 조정대상지역으로 편입시키는 한편 부산시 기장군을 조정대상지역에서 해제했다.

투기지역은 투기과열지구에 적용되는 규제에다가 양도소득세 10%포인트(p) 가산, 가구당 주택담보대출 1건으로 제한 등의 규제가 더해진다. 투기과열지구는 △청약 1순위 자격 제한 △민영주택 재당첨 제한 △재건축 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택) △분양권 전매제한 △재건축 조합원 지위 양도 금지 △LTV·DTI 40% 적용 등의 규제를 적용한다.

전문가들은 이번 방안이 고강도 종합대책성격의 8·2대책과는 달리 수도권과 지방의 양극화를 해소하고 연착륙을 위한 중급정도의 시장 개입 성격이 강하다고 분석했다. 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "투기지역에선 대출이 세대당 1건으로 유주택자들이 대출안고 집을 추가적으로 구입하는 투기적 수요가 차단된다"며 "대출규제를 피해 전세를 안고 매입하는 갭투자를 포함 다주택자는 양도세, 보유세 부담이 무거워 난관에 봉착할 것"이라고 말했다.

결과적으로 유주택자들의 추가 구입은 쉽지 않아 주택시장이 실수요 중심으로 재편되는 효과가 있을 것이란 얘기다. 그는 "투기과열지구로 지정되면 자금출처조사가 철저한데다 재건축 조합원 지위 양도 금지 및 재개발 조합원 전매제한 조치로 거래 위축이 불가피하다"고 전했다.

양지영 R&D연구소 소장은 "시장에는 갈곳을 잃은 유동자금이 여전히 풍부하고, 집값이 더 오를 수 있다는 기대감도 큰 상태에서 투기지역과 투기과열지구 추가지정은 단기적으로 가격이 조정될 수 있다"고 내다봤다.

특히 박원순 서울시장의 용산·여의도 개발 계획 발표 및 추진 보류와 맞물리면서 정부의 수요억제 기조는 분명해졌다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "공급 시너지랑 박원순 시장이 발표한 개발계획 보류와 맞물리면서 개발기대감이 줄어들어 장기적으로 영향이 있을 것"이라며 "현 정부가 시장을 관리하는데 있어서 방향성에 대해 시그널을 준 것은 의미가 있다"고 풀이했다.

반면 이번 추가 지역 규제에도 불구하고 서울 집값을 잡기엔 역부족이라는 의견도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "투기지역으로 지정되면 10%p의 양도세 가산세율 적용 및 주택담보대출 만기연장이 제한되고 대출건수도 차주당 1건에서 세대당 1건으로 강화된다"면서도 "곧 가을 이사철 성수기가 도래하고 서울 전지역은 이미 총부채원리금상환비율(DSR)이나 다주택자 양도세 중과가 적용되고 있어 투지지역으로 지정하더라도 집값을 잡기엔 어렵다"고 진단했다.

김규정 NH증권 부동산 전문위원도 "구리, 안양, 광교 등 규제가 늘어나기 때문에 8·2대책 초반 서울집값이 단기 조정된 것처럼 거래 자체가 일시적으로 중단될 수 있다"며 "작은 호재에 최근 서울 집값이 급등한 사례로 봤을 때 이들 지역의 반등세도 고민해야 할 것"이라고 말했다.

◇"공급 시그널 긍정적, 전방위적 규제로 학습효과 인식"

정부가 공급을 직접 언급한 것에 대해서는 대다수가 긍정적으로 인식했다. 정부는 수도권 내 30만가구 이상을 공급할 수 있는 신규 공공택지 30여곳을 추가 개발하기로 했다. 시장 일각에서 '공급 부족'을 지적한 데에 따른 대처다. 구체적 입지는 9월부터 순차적으로 발표할 계획이다.

권대중 명지대부동산대학원 교수는 "30만가구 추가 공급 계획은 환영하지만 어디에 공급하느냐가 문제인데 강남과 비슷한 지역이나 가까운 곳을 택지로 개발하는 것이 좋다"면서 "분양주택 보다는 영구임대주택으로 공급해야 가격이 오르지 않는다"고 조언했다.

김덕례 주택연구실장도 "수도권 중에서 서울에 충분한 양을 공급해야 수급문제가 조절될 것이다"며 "서울에 꾸준히 공급될 수 있는 방법을 찾는게 중요하다"고 동조했다.

공급까지는 시간이 걸리기 때문에 당장의 효과보다는 장기적인 접근이 필요할 것으로 보인다. 심교언 건국대학교 부동산한과 교수는 "택지지구가 추가로 확보되면 주변지역 개발이 풀려 기대감으로 집값이 오를 수 있다"면서도 "공급 시점이 되려면 7~8년 걸릴텐데 이후 입주되면서 안정되는 효과를 얻을 수 있다"고 분석했다.

전방위적인 규제로 시장이 학습효과가 돼 있어 규제를 해도 가격이 오를 것으로 알고 있다는 점에 대해서는 우려했다.

김덕례 실장은 "투기지역 등 추가 지정은 정부로서 할 수 밖에 없는 선택이었을 것이다"며 "지방은 지정 요건에서 벗어났기 때문에 해제가 맞고 투기지역, 투기과열지구 지정은 딱히 단기 효과 기대는 어려워도 정부가 선택할수 밖에 없는 카드였다"고 해석했다.

이번 방안에도 불구하고 시장이 안정되지 않을 경우엔 추가 대책 가능성도 제기됐다. 권대중 교수는 "부동산시장이 당장에 안정되기는 어렵다"며 "일단 종부세와 재산세 인상이 내년이기 때문에 진정되는데는 시간이 걸릴 것"이라고 설명했다.

이어 "만약 집값이 계속 오른다면 추가 대책도 필요할 수 있지만 규제가 능사는 아니다"며 "돈있는 사람은 규제해도 계속 갖고 있으면 돈 된다는 것을 알고 있기 때문에 결국 공급도 동시에 늘려야 한다"고 덧붙였다.  

추가 대책에 대해서 부정적인 시각도 있다. 김덕례 실장은 "시장이 자정작용을 통해 정상적으로 작동할 수 있도록 시간을 줘야 한다"면서 "만약 서울시가 개발 계획을 발표하지 않았다면 투기지역 추가 지정하는 일 등이 없었을 것"이라고 진단했다.

그는 "추가대책이 필요한 곳은 지방으로 입주량이 많아 가격 하락, 지역산업 붕괴로 경제 침체 문제가 있다"며 "지방 시장을 들여다 볼 필요가 있다"고 강조했다.


hj_jin@news1.kr

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