후분양제, 품질확보 외 순기능 미흡…"공급 ↓, 분양가 ↑"

건설업계, 건설사 금융비용 늘어나면 분양가 오를 수 밖에
시범적용 기간 순기능·역기능 제대로 파악해 보완해야

(서울=뉴스1) 국종환 기자, 진희정 기자 | 2018-06-29 10:38 송고

김현미 국토교통부 장관이 28일 오후 서울 중구 국토발전전시관에서 열린 '주거정책심의위원회'에서 모두발언을 하는 모습. (국토교통부 제공) 2018.6.28/뉴스1

정부가 부실시공을 막고 아파트 품질을 높이기 위해 후분양제를 내놓았지만 그에 따른 인센티브가 부족해 오히려 주택공급이 줄고 분양가가 오를 것이라는 우려가 나오고 있다.

29일 건설·부동산 업계에서는 정부가 전날 장기주거종합계획을 통해 공개한 민간 아파트 후분양 인센티브 지원안에 대해 기대보다 우려의 목소리가 컸다.

국토교통부는 2022년까지 아파트를 60%이상 지어놓고 파는 후분양제를 공공물량의 70%까지 확대키로 했다. 이어 민간 건설사에도 인센티브를 줘 늘려나간다는 계획이다.

후분양제가 도입되면 집이 어느정도 지어진 상태에서 분양을 받기 때문에 하자·부실시공이 줄어들고 수요자도 선택폭이 넓어지는 순기능이 예상된다. 지어지지도 않은 아파트의 분양권을 웃돈을 주고 사고파는 분양권 투기도 줄어들 수 있다.

하지만 착공 후 분양 때까지 물가상승분과 건설사 자금조달 비용이 분양가에 반영돼 선분양보다 아파트 분양가가 비싸질 가능성이 높다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "선분양은 미리 수분양자의 돈을 받아 공사를 하는 반면 후분양은 건설사 신용으로 자금을 조달해야 하는데 금융권에서 건설에 대한 신용도를 낮게 평가한다"며 "이로 인한 비용 증가분이 분양가에 반영될 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.

또 "후분양제를 하면 주변 시세로 분양가를 책정하게 된다"며 "분양 2~3년전 가격을 반영하는 선분양에 비해 분양가가 더 올라갈 수 있다"고 설명했다.

한 대형건설사 관계자도 "정부가 후분양 대출보증을 늘리는 등 인센티브를 준다해도 건설사의 신용도와 사업장 상황에 따라 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 금리가 높아져 분양가에 영향을 미칠 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.

이로 인해 경쟁력이 낮은 중소건설사의 경우 자금조달이 어려워져 대형사와의 양극화가 더 심화될 것이란 지적도 있다.

한 중소건설사 관계자는 "중소업체들은 사실상 후분양제를 감당할 여력이 안된다"며 "민간으로 후분양제가 확산되면 주택사업을 포기해야 하는 경우가 올 수도 있다"고 걱정을 나타냈다.

분양 리스크가 커지면서 정부 취지와 달리 주택공급만 줄어드는 결과를 낳을 수도 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "건설사로서는 비용 부담 등으로 분양리스크가 커지면 사업성이 불투명한 곳은 분양을 포기해버리는 사례가 늘어 공급만 줄어들 수 있다"고 밝혔다.

후분양 기준 시점인 공정률 60%도 내부 인테리어까지 확인할 수 있는 수준이 아니라 보완이 필요하다는 지적도 나온다.

한 중견사 관계자는 "공정률 60% 때에는 지하골조나 굴토 공사만 완료된 수준으로 주택 부실시공 여부를 소비자가 판단하기 어렵다"며 "건설사가 사업비를 빨리 회수하려고 사업기간을 단축할 경우 오히려 부실이 나올 수 있다"고 말했다.

소비자 입장에서는 계약금·중도금·잔금을 장기간 나눠 내는 선분양보다 일시에 마련해야 하는 후분양에서 자금조달이 더 어려울 수 있다.

박원갑 위원은 "현재 서울 인기지역 분양가는 10억원이 넘는데 실수요층에서 계약금을 제외한 나머지 금액을 6개월 이내 조달할 수 있을지 의문"이라며 "수요자 대출을 완화해주는 등 금융지원시스템도 마련해야 한다"고 조언했다.

일각에서는 이러한 어려움들로 인해 후분양제가 민간에까지 확대되기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

남영우 나사렛대학교 국제금융부동산학과 교수는 "참여정부에서도 후분양 로드맵 발표했었는데 결국 적용하지 못한 것이 당시 주택가격이 상승하면서 주택공급효과를 빨리 보려고 했기 때문이다"며 "일부 대형건설사 이외에는 참여가 쉽지않고 아직 주택개발사업 프로세스가 후분양에 맞춰져 있어 후분양을 대폭 확대하는 것은 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.

따라서 후분양제를 본격 도입하기 전 시범지구 단계에서 순기능과 역기능을 제대로 파악해 보완을 거쳐 혼란을 줄여야 한다는 지적이다.

두성규 연구위원은 "정부는 후분양제 시범지구를 적용한다고 했는데 이번 기회에 품질확보 외에 후분양이 가지고 있는 긍적적인 기능과 선분양의 긍정적인 기능 등이 연착륙될 수 있는지, 놓치고 있는 부분은 없는지 등을 제대로 확인해야 한다"고 말했다.

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