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수익형부동산 시장, RTI·LTI 적용 이후 ‘똘똘한 한 채’ 투자 열풍

(서울=뉴스1) 김수경 기자 | 2018-04-23 11:05 송고
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올해 수익형 부동산 시장은 아파트 시장과 마찬가지로 ‘똘똘한 한 채’의 중요도가 높아지고 있다. 아파트 시장을 옥죄던 정부가 가파른 부채 증가세를 보인 부동산 임대업자도 압박하기 위해 여러 규제를 내놓았기 때문이다.

우선 지난 3월부터 부동산임대업 대출에 RTI(이자상환비율)가 도입됐다. RTI는 연간 부동산 임대 소득을 연간 이자비용으로 나누어 계산한다. 해당 임대업과 관련된 대출뿐만 아니라 임대 건물의 기존 대출 이자비용까지 모두 합산한다.

주택임대업의 경우 RTI 150%를, 비주택은 RTI 125%를 지킨 경우에만 신규 대출이 가능하다. 즉, 연간 부동산 임대소득이 이자 비용보다 1.25~1.5배 이상은 되어야 한다는 것이다. 결과적으로 RTI 도입으로 인해 대출은 까다롭고, 한도 또한 줄어들게 됐다.

자영업자 부채를 잡기 위한 LTI(소득대비대출비율)도 눈여겨봐야 한다. 자영업자의 근소로득, 영업이익 등을 더한 총 소득과 해당 자영업자의 총 부채를 비교한다. 자영업자가 가계대출과 개인사업자대출 양쪽에서 채무를 진다는 점을 반영해 모든 대출을 합해 총 부채를 따진다.

특히, 은행은 자영업자에게 1억원 이상을 새롭게 대출할 경우 LTI를 참고해야 한다. 만약 10억원 이상을 대출한다면 LTI 적정성에 대한 심사 의견도 남겨야 한다. 당장 LTI로 인해 대출이 결정되는 것은 아니지만, 장기적으로 보았을 때 꾸준히 축적된 LTI 자료는 대출을 규제하는 하나의 지표로 사용될 가능성이 높다.

이처럼 RTI, LTI 등의 도입으로 인해 수익형 부동산 시장은 큰 영향을 받게 됐다. 이전까지 LTV, 新DTI 등이 아파트 시장을 압박했다면, RTI와 LTI는 수익형 부동산 시장을 직접적으로 겨냥하고 있기 때문이다.

부동산 관계자는 “지난해 말 약 6년 5개월만에 기준금리가 연 1.5%로 상승한 데 이어, RTI, LTI 등이 등장하면서 수익형 부동산 시장은 타격을 받게 됐다”면서 “대출이 쉽지 않아진 만큼 수익형 부동산 시장 역시 아파트 시장처럼 똘똘한 한 채의 중요성이 높아질 것”으로 전망했다.

아래는 수익형 부동산 분야별로 주목할 만한 주요 상품이다. 상업시설에선 안정적인 고정 수요를 누릴 수 있는 단지 내 상업시설이 최근 각광받고 있다.

세종시 2-4생활권 P4구역에 위치한 한화건설 컨소시엄의 ‘세종 리더스포레’ 상업시설 역시 아파트 1188가구를 배후수요로 둔다. 국세청, 해양경찰청 등 공무원 수요도 인접하다.

2개 블록에 있는 만큼 각각 콘셉트를 구분 지은 것이 독특하다. 세종 리더스포레 웨스트는 도심상징광장·중심상업지 등으로 통하는 교차로에 위치한 모서리형 상가다. 세종 리더스포레 이스트는 광장·아트센터~중앙공원·수목원으로 이어지는 길목에 위치하며 유동인구 흡수에 유리하다.

독특한 콘셉트를 갖춘 상업시설도 주목할 만하다. 경기도 시흥시에서는 롯데건설이 시공을 맡은 ‘시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬’이 분양한다. 지하 2층~지상 3층, 431실 규모며, 연면적은 잠실야구장보다 큰 4만8215㎡다. 내부에는 계단 없는 3km 길이의 나선형 동선으로 만들어 모든 층이 연결되도록 설계했다. 또한, 어린이 체험형 테마파크인 ‘칠드런스 뮤지엄’이 들어선다.

한라는 인천시 부평구에 ‘부평 한라비발디’ 오피스텔을 공급한다. 지하 7층~지상 27층, 전용면적 22~73㎡, 총 1012실 규모다. 원룸, 투룸 설계가 적용되며, 인근에 산업단지가 있어 직주근접 수요를 거느릴 수 있다. 인천지하철 1호선 부평시장역 역세권으로, 서울 강남, 종로 등도 1시간이면 충분히 도달한다. 초·중·고교 및 병원, 은행 등 인프라 시설도 가깝다.

최근엔 지식산업센터도 인기다. ㈜SNK가 경기도 용인시에 초대형 첨단 지식산업센터 ‘기흥ICT밸리 SK V1’를 분양한다. 지하 6층~지상 29층, 2개 동, 연면적 19만㎡ 규모다. 분당선 기흥역과 신갈역을 도보로 이용할 수 있다.

수원CC가 바로 앞에 위치해 풍부한 녹지공간을 조망할 수 있다. SK건설이 시공을 맡은 브랜드 지식산업센터로 상품성도 뛰어나다. 단지 내 컨벤션센터, 어린이집, CGV영화관, 건강검진센터 등도 들어설 예정이다.

현대엔지니어링은 경기도 용인시 서천택지개발지구(이하 서천지구)에 ‘기흥 테라타워’를 분양 예정이다. 지하 2층~지상 10층, 연면적 16만5340㎡ 규모다. 제조형 및 업무형 공장은 물론 근린생활시설, 기숙사, 운동시설, 구내식당 등으로 설계됐다.

수원, 화성, 오산 등 각종 산업단지와 가깝고 일대에 삼성전자 기흥캠퍼스, 삼성전자 공장, 아모레퍼시픽 등 대기업이 포진돼 있다. 높은 층고와 드라이브인 시스템을 갖춰 제조업 기업체의 편의를 위해 노력했다.


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